税務訴訟資料第２５８号－２３１（順号１１０８９）
東京地方裁判所平成●●年（○○）第●●号所得税更正処分取消等請求事件
国側当事者・国（麻布税務署長、渋谷税務署長）
平成２０年１１月２８日棄却・控訴
判決
原告甲
原告乙
原告丙
原告丁
上記４名訴訟代理人弁護士長谷川純
藤井陽子
被告国
代表者法務大臣森英介
（原告甲、同乙及び同丙につき）
処分行政庁麻布税務署長
渡邉修
（原告丁につき）
処分行政庁渋谷税務署長
内田景俊
指定代理人西尾健太郎
板垣浩
嶺山登
塩屋ひと美
山中義一
北村勝
嶋村正弘
主文
１ 原告らの請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
１ 麻布税務署長が原告甲に対して平成１９年３月２７日付けでした同原告の同１７年分の所得税に係る更正処分のうち、納付すべき税額２０６２万６７００円を超える部分及び過少申告加算税賦課決定処分をいずれも取り消す。
２ 麻布税務署長が原告乙に対して平成１９年３月２７日付けでした同原告の同１７年分の所得税に係る更正の請求に対する更正をすべき理由がない旨の通知処分を取り消す。
３ 麻布税務署長が原告丙に対して平成１９年３月２７日付けでした同原告の同１７年分の所得税に係る更正の請求に対する更正をすべき理由がない旨の通知処分を取り消す。
４ 渋谷税務署長が原告丁に対して平成１９年６月２８日付けでした同原告の同１７年分の所得税に係る更正の請求に対する更正をすべき理由がない旨の通知処分を取り消す。
第２ 事案の概要
本件は、いわゆる連担建築物設計制度（建築基準法８６条２項）にかかわる地役権の設定の対価（ただし、その「地役権」の性質については争いがある。）が譲渡所得に当たると主張する原告らが、これを不動産所得であるとする処分行政庁から、それぞれ平成１７年分の所得税について更正処分、過少申告加算税賦課決定処分又は更正の請求に対する更正をすべき理由がない旨の通知処分を受けたため、これらを不服として、その取消しを求める事案である。
１ 前提事実
本件の前提となる事実は、以下のとおりである。いずれも当事者間に争いのない事実であるか、証拠等により容易に認めることのできる事実であるが、括弧内に認定根拠を付記している。
(1) 土地建物の所有関係等
ア 原告甲（以下「原告甲」という。）は、別紙物件目録Ａ記載１の土地を所有している。（甲１）
イ 原告乙（以下「原告乙」という。）、同丙（以下「原告丙」という。）及び同丁（以下「原告丁」という。）並びに株式会社Ａ（以下「Ａ」という。）は、別紙物件目録Ａ記載２の土地を、それぞれ持分２０万分の１万０４８７、２０万分の８万１２０６、２０万分の９万６９３７、２０万分の１万１３７０の割合で共有している。（甲２）
ウ 前記ア及びイの各土地（以下、併せて「本件各土地」という。）は隣接しているところ、不動産登記上、本件各土地の地積は、別紙物件目録Ａ記載１及び２のとおりである（合計で１５５１．２７㎡）が、その実測面積は、概測で合計１５５２．８４㎡である。
なお、本件各土地に係る建築基準法５２条所定の容積率の最高限度は、４００％である。
（甲１、２、２１）
エ 本件各土地上には、別紙物件目録Ａ記載３の建物（以下「本件建物」という。）がある。
本件建物は、区分所有権の目的となる建物であって、後記(2)ないし(4)の当時（すなわち、平成１７年７月当時）、①Ａ及び株式会社Ｂ（以下「Ｂ」という。）がそれぞれ持分１万分の５６２２、１万分の４３７８の割合で同３(1)の専有部分を、②原告乙及び原告丁がそれぞれ共有持分１０分の４、１０分の６の割合で同３(2)の専有部分を、③原告甲が同３(3)の専有部分を、④Ｂが同３(4)の専有部分を、⑤原告丙が同３(5)の専有部分を各々区分所有していた。
なお、本件建物の容積率対象延床面積（建築基準法５２条所定の容積率の対象となる延床面積）は４５７２．４２㎡であり、その容積率は２９４．４６％である。したがって、本件各土地に係る容積率の最高限度４００％（前記ウ）との差は、１０５．５４％となる（以下、この余剰分となる容積率を「本件余剰容積」という。）。（甲３ないし５、２１、乙１、２）
オ Ｃ株式会社（以下「Ｃ」という。）は、別紙物件目録Ｂ記載の各土地（以下、総称して「Ｃ所有地」という。）を所有している。
（甲６ないし１６）
(2) 地役権設定契約書の作成
原告ら及びＡは、ＣがＣ所有地上に建築を予定する建物（以下「本件予定建物」という。）について、本件余剰容積を移転することに合意したとして、Ｃとの間で、要旨を次のとおりとする平成１７年７月１日付け地役権設定契約書（以下「本件契約書」という。）を作成した（以下、本件契約書に係る契約を「本件契約」という。）。（甲１９）
ア 地役権の内容
(ア) Ｃは、本件各土地、Ｃ所有地、信託受託者としてＤ銀行株式会社（以下「Ｄ銀行」という。）が所有する各土地の一部（以下「Ｄ受託地」という。）及び東京都からＣが借地する予定の下水道敷地の一部を合わせた敷地を、建築基準法８６条２項に定める連担建築物設計制度の認定（以下「本件連担認定」という。）を受ける区域（以下「本件連担対象地」という。）とし、本件連担認定に基づき、原告ら及びＡから本件各土地（承役地）が保有する本件余剰容積の移転を、また、Ｄ銀行からＤ受託地（承役地）が保有する余剰容積の移転を、それぞれＣ所有地（要役地）上に受け、本件予定建物をＣ所有地上に建設する。（１条１項）
(イ) 原告ら及びＡ並びにＣは、本件予定建物の着工を停止条件として、原告ら及びＡが当該着工時の建築基準法に定める容積率の最高限度（４００％）から１０５．５４％を控除した容積率２９４．４６％を超える建物を本件各土地内に建設しない旨の不作為の地役権（以下「本件地役権」という。）を設定するものとし、これによりＣは本件余剰容積の利用権を原告ら及びＡから取得する。（１条２項）
(ウ) 原告ら及びＡは、Ｃが本件余剰容積の利用権の移転を受けた後は、Ｃが本件予定建物を将来再築する場合においても、本件余剰容積をＣ所有地の容積に加算することを承諾する。（１条３項）
イ 設定目的
本件地役権の設定目的は、本件余剰容積の利用権をＣ所有地の所有者が永続的に確保し、Ｃ所有地に建築する本件予定建物に対する建築基準法等適用法規で定める容積率、建ぺい率及び日影規制等による建物敷地確保及び再建築のために、本件各土地の範囲内において現存する本件建物の容積率対象延床面積（４５７２．４２㎡）を超えて本件各土地の所有者が本件建物を増改築又は再建築しないこととする。（３条）
ウ 承役地の利用
Ｃは、３条の規定にかかわらず、将来、建築基準法等の行政法規等が改正されることによって、本件余剰容積の利用権をＣが確保でき、かつ、本件建物の容積率対象延床面積を超えて原告ら及びＡが本件建物を増改築又は再建築することが可能になった場合には、同利用権をＣが確保し、Ｃ所有地に建築した建物に対する建築基準法等適用法規で定める容積率、建ぺい率及び日影規制等による建物敷地の確保及び再建築を阻害せず、かつ、本件連担認定に違反しない範囲内において、本件建物の容積率対象延床面積を超えて原告ら及びＡが本件建物を増改築又は再建築することを承諾する。（４条２項）
エ 地役権の範囲
本件地役権の範囲は、本件各土地の全部とする。（５条）
オ 存続期間
本件地役権の存続期間は永久とする。（６条）
カ 対価
Ｃは、着工日に、本件地役権設定の対価（以下「本件対価」という。）を、次のとおり、原告ら及びＡに対して支払う。（７条）
(ア) 原告甲１億７５００万円
(イ) 原告乙１２００万円
(ウ) 原告丙９１００万円
(エ) 原告丁１億０９００万円
(オ) Ａ１３００万円
キ 公租公課の負担
本件各土地について課せられる公租公課については原告ら及びＡがこれを負担し、Ｃに一切の請求をしない。（８条）
ク 権利移転
原告ら及びＡ並びにＣは、将来、本件各土地又はＣ所有地の所有権を第三者に譲渡する場合、この旨を事前に文書にて速やかにその相手方に通知するものとし、譲渡先に対して本件契約の権利義務の一切を承継させる。（１０条１項）
(3) 本件地役権の設定登記の状況
本件各土地については、本件契約に基づき、本件各土地を承役地、Ｃ所有地を要役地として、本件各土地の範囲全部につき、平成１７年７月１１日に本件予定建物の着工を条件とする同月１日設定の条件付地役権設定仮登記がされ、同月２７日に同日設定の本件地役権の設定登記がされた。（甲１、２）
(4) 本件対価の受領
原告ら及びＡは、平成１７年７月２７日、本件契約に基づき、Ｃから前記(2)カの対価をそれぞれ受領した。（甲２２）
(5) 原告らに対する処分の経緯等
原告らの平成１７年分の各所得税に係る確定申告及びこれらにかかわる処分の経緯等は、①原告甲について別表１（ただし、更正すべき理由がない旨の通知処分、更正処分及び過少申告加算税賦課決定処分の処分行政庁はいずれも麻布税務署長である。以下、この更正処分を「本件甲更正処分」といい、この過少申告加算税賦課決定処分を「本件賦課決定処分」という。）、②原告乙について別表２（ただし、更正すべき理由がない旨の通知処分の処分行政庁は麻布税務署長である。以下、この通知処分を「本件乙通知処分」という。）、③原告丙について別表３（ただし、更正すべき理由がない旨の通知処分の処分行政庁は麻布税務署長である。以下、この通知処分を「本件丙通知処分」という。）、④原告丁について別表４（ただし、更正すべき理由がない旨の通知処分の処分行政庁は渋谷税務署長である。以下、この通知処分を「本件丁通知処分」という。）に、それぞれ記載したとおりである（なお、別表１ないし４の各審査裁決の裁決行政庁は国税不服審判所長である。以下、本件甲更正処分、本件乙通知処分、本件丙通知処分及び本件丁通知処分を併せて「本件各処分」、本件各処分と本件賦課決定処分を併せて「本件各処分等」という。）。
なお、上記の経緯については、本件対価に関し、原告甲はこれを一時所得、その余の原告らはこれを不動産所得として各所得税の確定申告をしたものであるが、原告らは、その後、本件対価は余剰容積利用権という資産の譲渡の対価であり、譲渡所得に当たるとして、それぞれ各更正の請求をしたところ、麻布税務署長又は渋谷税務署長から、更正をすべき理由がないとして原告らに対し上記の各通知処分がされるとともに、本件甲更正処分及び本件賦課決定処分がされたものである。
（甲２４ないし５３、弁論の全趣旨）
(6) 本件訴えの提起
原告らは、平成２０年５月１６日、本件訴えを提起した。（当裁判所に顕著な事実）。
２ 争点
本件の争点は、所得税法上、本件対価が不動産所得と譲渡所得のいずれに当たるかであり、これらに関する当事者の主張の要旨は、次のとおりである。
（被告の主張）
ア 本件対価は、所得税法２６条１項の規定する不動産所得に当たる。
所得税法は、他人に不動産等を使用させることにより生ずる所得は、原則として不動産所得として課税し、所得税法施行令７９条１項に規定する「資産の譲渡とみなされる行為」に該当する場合に限り、例外的に譲渡所得として取り扱うこととしているところ、同項は、地役権設定の対価が譲渡所得に該当する場合を特定街区内における建築物の建築のために設定されたもの（都市計画法８条１項４号、同法９条１９項、建築基準法６０条参照）に限定しているのであるから、この特定街区以外において、余剰容積を利用する権利の「移転」に係る地役権設定行為により得た所得は、上記の原則どおり、土地を使用させることの対価たる所得として、不動産所得に該当することになる。
これを本件対価について見ると、本件契約は、本件各土地を承役地とし、Ｃ所有地を要役地として、原告ら及びＡが本件各土地上に存する本件建物の容積率対象延床面積を超えて増改築又は再建築しないことを目的とする不作為の地役権を設定するというものであり、原告らは、本件契約に基づき本件地役権を設定する対価として、Ｃから本件対価を受領したものである。
そして、地役権設定の対価が譲渡所得とみなされるのは、所得税法施行令７９条１項列挙のものに限定されているところ、本件各土地を含む本件連担対象地は特定街区に該当せず、本件地役権は同項列挙のいずれの事例にも該当しないから、本件対価は、譲渡所得には当たらず、原則どおり不動産所得に該当することになる。
イ 原告らの平成１７年分所得税の課税標準等及び税額等並びに本件各処分等の根拠及び適法性については、別紙「本件各処分等の根拠及び適法性」記載のとおりである。（原告らの主張）
次のとおり、本件対価の受領は、譲渡所得に当たる。
ア 本件地役権の設定による「余剰容積の移転」は、連担建築物設計制度や特定街区制度の下、建築基準法や都市計画法によって新たに創設された余剰容積利用権という権利の譲渡に当たる。この余剰容積利用権は土地所有権に付随して発生する１つの別個独立の財産権であり、建築物を建築するという土地の支配権に関する権利であるから、一定の物（本件では土地）について直接に利益を享受し得る物権的な権利としての性質を有するものである。
イ 本件契約に当たり、原告らが地役権の設定という形式を採っているのは、現行法上、余剰容積利用権という権利を公示する方法が整備されていないため、既存の不動産登記による公示方法を利用しなければならなかったからにすぎない。
ウ そして、所得税法３３条１項に規定する譲渡所得につき、所得税基本通達３３－１は、「譲渡所得の基因となる資産とは、法第３３条第２項各号に規定する資産及び金銭債権以外の一切の資産をいい、当該資産には、借家権又は行政官庁の許可、認可、割当て等により発生した事実上の権利も含まれる。」としているところ、１個の独立した財産権である余剰容積利用権がこの「資産」と認められることは明らかであり、余剰容積利用権の移転が不動産所得に該当するか否かにつき検討するまでもなく、その移転（すなわち譲渡）による所得は譲渡所得に当たる。
エ このことは、前記第２の１の前提事実（以下「前提事実」という。）(2)のとおり、「余剰容積の移転」を内容とする本件契約が締結されていること、このように余剰額の移転を目的とし、不作為の地役権の設定はその目的達成のための法的擬制にすぎないことから、将来、建築基準法等の行政法規等が改正されることによって本件余剰容積の利用権をＣが確保できることなどが可能になった場合には、本件建物の容積率対象延床面積を超えて原告らが本件建物を増改築又は再建築することができる旨約定されていること、Ｃは余剰容積利用権を資産計上して経理処理をしていることなどからも認めることができる。
第３ 争点に対する判断
１ 所得税法における不動産所得及び譲渡所得の意義について
所得税法において、不動産所得は、「不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機（以下この項において「不動産等」という。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む。）による所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）」をいうものと規定され（同法２６条１項）、譲渡所得は、「資産の譲渡（建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるものを含む。以下この条において同じ。）による所得」をいうものと規定されている（同法３３条１項）ところ、本件契約は、前提事実(2)ア(イ)のとおり、承役地を本件各土地、要役地をＣ所有地として、容積率２９４．４６％を超える建物を本件各土地内に建設しない旨の不作為の地役権（本件契約書の原文によれば、「建築基準法に定める容積率の最高限度より１０５．５４％を控除した容積率である２９４．４６％を超える建物を本件承役地に建設しない旨の不作為の地役権」である。なお、「本件承役地」とは本件各土地を指す。甲１９）を設定するものである（民法２８０条参照）から、本件地役権の設定により、原告らが本件各土地をＣ所有地の便益に供し、その対価としてＣから得た所得は、不動産所得というべきものである。
ただし、上記のとおり、所得税法２６条１項は、不動産等の貸付けによる所得であっても、「譲渡所得に該当するもの」を除いているし、また、同法３３条１項は、「建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるもの」を資産の譲渡に含めるなどしているので、本件対価が譲渡所得に該当するか否かについて以下検討する。
２ 本件地役権の目的及び性質等について
(1) 本件地役権は、前提事実(2)アのとおり、本件連担認定に基いて、Ｃ所有地に本件予定建物を建築するために設定されたものであるところ、建築基準法８６条２項に定める連担建築物設計制度は、「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資する」という同法の目的（同法１条。なお、建築基準法施行令１条１号は、「敷地」について、「１の建築物又は用途上不可分の関係にある２以上の建築物のある一団の土地をいう」ものと定義する。）に照らして定められた建築物の容積率の制限（同法５２条）を緩和するものである。
すなわち、建築基準法は、それぞれの建築物の「敷地」ごとに容積率を算定するものであるところ、ある敷地上の建築物について容積率の最高限度まで使用されず、未使用の容積部分（すなわち余剰容積）があったとしても、原則としてこれを他の敷地で利用することはできないが、連担建築物設計制度（建築基準法８６条２項）は、土地の有効利用等の観点から、「一定の一団の土地の区域（括弧内省略）内に現に存する建築物の位置及び構造を前提として、安全上、防火上及び衛生上必要な国土交通省令で定める基準に従い総合的見地からした設計によつて当該区域内に建築物が建築される場合において、国土交通省令で定めるところにより、特定行政庁がその位置及び構造が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める当該区域内に存することとなる各建築物」については、容積率の制限の適用に当たって、「当該一定の一団の土地の区域」をこれらの建築物の同一の敷地とみなすことにより、既存建築物の存在を前提として、その余剰容積を隣地に建築する建築物に移転することを可能とする制度である。（乙６）
なお、建築基準法８６条１項の規定するいわゆる一団地建築物設計制度は、同条２項の規定する連担建築物設計制度が既存建築物の存在を前提として複数建築物を同一敷地内にあるものとみなすことに比べ、新規の複数建築物を同一敷地内にあるものとみなすことによって同様の特例的な建築規制を適用する制度であり、また、いわゆる特定街区制度（都市計画法８条１項４号、同法９条１９項、建築基準法６０条）は、公共的な貢献を行う建築計画に対して容積率等の制限を緩和することにより、市街地環境の向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図るため、隣接する複数の街区を一体的に計画する場合に、街区間で容積移転することも認める制度である（ただし、本件連担対象地に同制度の適用はない。）。（乙３、４、６）
(2) このような連担建築物設計制度（並びに一団地建築物設計制度及び特定街区制度）に関し、原告らは、建築基準法及び都市計画法が、土地の所有権から独立した余剰容積利用権という物権的性質を有する財産上の権利を創設したものであるなどと主張する。
しかしながら、前記(1)のとおり、連担建築物設計制度等は飽くまで公法上の規制の緩和を実質とするものであり、これらを定める前記各規定は、私法上、余剰容積利用権という新たな権利を創設するものではないというべきである。
これを本件連担認定に関して見ると、建築基準法８６条６項は、その認定の申請者以外に本件連担対象地内の土地の所有権又は借地権を有する者があるときは、その計画につき、これらの者の同意を得なければならないものと規定するところ、この同意を得るに至る手続等については特段の規定が無く、これを私的自治、すなわち当事者間の交渉又は取引等にゆだねているのであり、本件において、Ｃが原告らの上記同意を得て、本件連担認定の内容を将来にわたって確保するため、かつ、不動産登記という公示手段の存在等も考慮して、地役権の設定という方法を選択し、原告らからその設定を受けたというのであれば、それは余剰容積利用権という権利の移転又は譲渡ではなく、原告らにとっては正しく本件各土地を承役地とする不作為の地役権の設定であるということができる。
このことは、本件契約書において「余剰容積の移転」という文言が使用されていることによって左右されるものではなく、また、本件契約において、将来、建築基準法等の行政法規等が改正されることによって、本件余剰容積の利用権をＣが確保でき、かつ、本件建物の容積率対象延床面積を超えて原告ら及びＡが本件建物を増改築又は再建築することが可能になった場合等に本件建物の容積率対象延床面積を超えて原告ら及びＡが本件建物を増改築又は再建築することが約定されていることとも相反するものではない。
なお、弁護士法２３条の２に基づいてされた照会に対するＣの回答書等（甲２３）によれば、Ｃでは、「本件契約によって」「取得した権利について」「経理処理として」「有形固定資産のうち、非減価償却資産として計上しています（勘定科目：土地）」ということであるが、原告らの主張によっても、余剰容積利用権という権利が有形固定資産に当たるとはいえないであろうから、このような経理処理をもって原告らの主張が裏付けられるとはいえない。
したがって、余剰容積利用権という独自の権利が存在する旨の原告らの主張は採用することができず、これを前提とする原告らのその余の主張も同様に採用することはできない。
３ 本件対価に係る所得の分類について
(1) 所得税法３３条１項は、「建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為」については、その土地の独占的利用権ないし場所的利益の譲渡としての性質を有する場合があり、そのような行為については、経済的、実質的には、土地の所有者等がその土地の更地価額のうち土地の利用権に当たる部分を半永久的に譲渡することによってその土地に対する投下資本の大半を回収するものとみられることなどから、法律的には「資産の譲渡」ということはできないものの、その土地の利用権部分についてはその段階で所有資産の増加益の清算をするのが相当と考えられるため、このうちで更に「政令で定めるも【判示(1)】
【判示(2)】
【判示(3)】
の」を「資産の譲渡」に含めるものと規定する。
そして、上記の「政令で定めるもの」として、所得税法施行令７９条１項は、建物若しくは構築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権又は地役権の設定のうち、その対価として支払を受ける金額が一定の金額を超えるものとする旨規定した上、この地役権について、①特別高圧架空電線の架設、②特別高圧地中電線の敷設、③ガス事業法２条１１項に規定するガス事業者が供給する高圧ガスの通導管の敷設、④飛行場の設置、⑤懸垂式鉄道若しくは跨座式鉄道の敷設、⑥砂防法１条に規定する砂防設備である導流堤その他財務省令で定めるこれに類するものの設置、⑦都市計画法４条１４項に規定する公共施設の設置、⑧都市計画法８条１項４号の特定街区内における建築物の建築のために設定されたもので、建造物の設置を制限するものに限る旨規定しているところ、その規定から明らかなとおり、特定街区制度にかかわる地役権の設定についてはこれを「資産の譲渡」に該当し得るものとしているにもかかわらず、連担建築物設計制度にかかわる地役権の設定については何ら規定していない。
そうすると、連担建築物設計制度にかかわる地役権の設定の対価が所得税法３３条１項に規定する譲渡所得に該当すると認めることはできない。
さらに、そもそも連担建築物設計制度にかかわる地役権の設定契約は、一定の一団の土地の区域内に存する要役地所有者及び承役地所有者という限定された当事者の間で締結されるもので、地役権そのものが単独で転々譲渡される余地はないことからしても、本件地役権の設定の対価が上記の譲渡所得に該当するとはいえないことは明らかである。
(2) そして、本件地役権は、原告らが承役地である本件各土地について容積率２９４．４６％を超える建物を建設しない旨の不作為の地役権を設定し、本件連担認定によって、本件余剰容積の利用という便益を要役地であるＣ所有地に供し、Ｃに本件各所有地の所有権の一内容である本件余剰容積を使用させるものであるから、本件対価は、所得税法２６条１項にいう不動産所得に該当するものと認めることができる。
(3) したがって、争点に関する被告の主張には理由があり、その他弁論の全趣旨によれば、本件各処分等は適法にされたものと認めることができる。
４ 結論
よって、原告らの請求はいずれも理由がないからこれらを棄却することとし、訴訟費用の負担について行政事件訴訟法７条、民訴法６１条、６５条１項本文を適用して、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３８部
裁判長裁判官杉原則彦
裁判官品田幸男
裁判官島村典男
【判示(4)】
（別紙）
物件目録Ａ
１ 土地
所在東京都港区
地番
地目宅地
地積６７９．１４㎡
２ 土地
所在東京都港区
地番
地目宅地
地積８７２．１３㎡
３ 建物
（一棟の建物の表示）
所在東京都港区
建物の名称Ｅビルデイング
構造鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
床面積１階９９９．８７㎡
２階１０３６．５４㎡
３階１０３６．５４㎡
４階５５２．９２㎡
５階３４５．０４㎡
地下１階１０７９．０５㎡
(1) 専有部分の建物の表示
家屋番号
種類事務所・駐車場
構造鉄筋コンクリート造地下１階付３階建
床面積１階部分６８６．０５㎡
２階部分８５４．５８㎡
３階部分８５８．６１㎡
地下１階部分７７７．７４㎡
(2) 専有部分の建物の表示
家屋番号
種類居宅
構造鉄筋コンクリート造１階建
床面積４階部分２９１．６４㎡
(3) 専有部分の建物の表示
家屋番号
種類居宅
構造鉄筋コンクリート造２階建
床面積４階部分１９７．６０㎡
５階部分４．２４㎡
(4) 専有部分の建物の表示
家屋番号
種類居宅
構造鉄筋コンクリート造１階建
床面積５階部分１６３．３４㎡
(5) 専有部分の建物の表示
家屋番号
種類居宅
構造鉄筋コンクリート造１階建
床面積５階部分１４７．０４㎡
以上
（別紙）
物件目録Ｂ
１ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積６８５．２２㎡
２ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積４８７．８０㎡
３ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積２６８．５９㎡
４ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積２４１．２５㎡
５ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積２０．４６㎡
６ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積２６２．１４㎡
７ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積４７４．９３㎡
８ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積５０．９３㎡
９ 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積２６０．６６㎡
10 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積１９３８．２４㎡
11 所在東京都港区
地番
地目宅地
地積１１５．７０㎡
以上
（別紙）
本件各処分等の根拠及び適法性
第１ 本件各処分の根拠と適法性
１ 本件甲更正処分の根拠
(1) 総所得金額
２億２３５４万３４３５円
上記金額は、次のアないしウの各金額の合計額である。
ア 不動産所得の金額
１億９８７５万７７２４円
上記金額は、原告甲が更正の請求書に記載した不動産所得の金額２３７５万７７２４円に、本件対価のうち原告甲が受領した額１億７５００万円を加算した金額である。
イ 給与所得の金額
１９５５万２８５８円
上記金額は、原告甲が更正の請求書に記載した給与所得の金額と同額である。
ウ 一時所得の金額
５２３万２８５３円
上記金額は、原告甲が更正の請求書に記載した一時所得の金額と同額である。
(2) 所得控除の額の合計額
２５６万３７５８円
上記金額は、原告甲が更正の請求書に記載した所得控除の額の合計額と同額である。
(3) 課税総所得金額
２億２０９７万９０００円
上記金額は、前記(1)の総所得金額２億２３５４万３４３５円から前記(2)の所得控除の額の合計額２５６万３７５８円を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１８条１項の規定により、１０００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）である。
(4) 納付すべき税額
７４９２万８０００円
上記金額は、次のアの金額からイ及びウの各金額を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１９条１項の規定により、１００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）である。
ア 課税総所得金額に対する税額
７９２７万２２３０円
上記金額は、前記(3)の課税総所得金額２億２０９７万９０００円に、所得税法（平成１７年法律第８２号による改正前のもの。以下同じ。）８９条１項に規定する税率（経済社会の変化等に対応して早急に講ずべき所得税及び法人税の負担軽減措置に関する法律（平成１１年法律第８号。ただし、平成１７年法律第２１号による改正前のもの。以下「負担軽減措置法」という。）４条の特例を適用したもの）を乗じて算出した金額である。
イ 定率減税額
２５万円
上記金額は、負担軽減措置法６条２項の規定による定率減税額であり、原告甲が更正の請求書に記載した定率減税額と同額である。
ウ 源泉徴収税額
４０９万４２００円
上記金額は、原告甲が更正の請求書に記載した源泉徴収税額と同額である。
２ 本件乙通知処分の根拠
(1) 総所得金額
２１０３万０５６６円
上記金額は、次のアないしエの各金額の合計額であり、原告乙が確定申告書に記載した総所得金額と同額である。
ア 不動産所得の金額
１２９０万９３３１円
上記金額は、原告乙が確定申告書に記載した不動産所得の金額と同額であり、本件対価のうち原告乙が受領した額１２００万円を含む金額である。
イ 配当所得の金額
１３万１２３５円
上記金額は、原告乙が確定申告書に記載した配当所得の金額と同額である。
ウ 給与所得の金額
７９９万円
上記金額は、原告乙が確定申告書に記載した給与所得の金額と同額である。
エ 雑所得の金額
０円
上記金額は、原告乙が確定申告書に記載した雑所得の金額と同額である。
(2) 所得控除の額の合計額
３７３万７６８０円
上記金額は、原告乙が確定申告書に記載した所得控除の額の合計額と同額である。
(3) 課税総所得金額
１７２９万２０００円
上記金額は、前記(1)の総所得金額２１０３万０５６６円から前記(2)の所得控除の額の合計額３７３万７６８０円を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１８条１項の規定により、１０００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）であり、原告乙が確定申告書に記載した課税総所得金額と同額である。
(4) 納付すべき税額
１３３万９２００円
上記金額は、次のアの金額からイないしエの各金額を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１９条１項の規定により、１００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）から、更にオの金額を控除した後の金額であり、原告乙が確定申告書に記載した納付すべき税額と同額である。
ア 課税総所得金額に対する税額
２６５万２４００円
上記金額は、次の(ア)及び(イ)の各金額の合計額であり、原告乙が確定申告書に記載した課税総所得金額に対する税額と同額である。
(ア) 調整所得金額に対する税額
１２２万４４００円
上記金額は、所得税法９０条１項１号の規定により、前記(3)の課税総所得金額１７２９万２０００円から平均課税対象金額１１９０万円（本件対価のうち原告乙が受領した額１２００万円から租税特別措置法（平成１７年法律第５３号による改正前のもの。以下「措置法」という。）２５条の２第１項に規定する青色申告特別控除額１０万円を控除した後の金額）の５分の４に相当する金額９５２万円を控除した後の金額（以下「調整所得金額」という。）７７７万２０００円に、所得税法８９条１項に規定する税率を乗じて算出した金額である。
(イ) 特別所得金額に対する税額
１４２万８０００円
上記金額は、所得税法９０条１項２号の規定により、前記(3)の課税総所得金額１７２９万２０００円から前記(ア)で算出した調整所得金額７７７万２０００円を控除した後の金額（以下「特別所得金額」という。）９５２万円に、前記(ア)の調整所得金額に対する税額１２２万４４００円の調整所得金額７７７万２０００円に対する割合１５％（ただし、所得税法９０条２項の規定により、小数点以下３位以下を切り捨てた後のもの）を乗じて算出した金額である。
イ 配当控除の額
６５６２円
上記金額は、所得税法９２条１項の規定により、前記(1)イの配当所得の金額１３万１２３５円に１００分の５の割合を乗じて算出した金額である。
ウ 定率減税額
２５万円
上記金額は、負担軽減措置法６条２項の規定による定率減税額であり、原告乙が確定申告書に記載した定率減税額と同額である。
エ 源泉徴収税額
９１万４３４７円
上記金額は、原告乙が確定申告書に記載した源泉徴収税額と同額である。
オ 予定納税額
１４万２２００円
上記金額は、所得税法１０４条の規定による原告乙の平成１７年分所得税の予定納税額（第１期分及び第２期分の合計額）であり、原告乙が確定申告書に記載した予定納税額と同額である。
３ 本件丙通知処分の根拠
(1) 総所得金額
１億０９６６万６３５９円
上記金額は、次のア及びイの各金額の合計額であり、原告丙が確定申告書に記載した総所得金額と同額である。
ア 不動産所得の金額
１億０２７６万６３５９円
上記金額は、原告丙が確定申告書に記載した不動産所得の金額と同額であり、本件対価のうち原告丙が受領した額９１００万円を含む金額である。
イ 給与所得の金額
６９０万円
上記金額は、原告丙が確定申告書に記載した給与所得の金額と同額である。
(2) 所得控除の額の合計額
２３８万９３３７円
上記金額は、原告丙が確定申告書に記載した所得控除の額の合計額と同額である。
(3) 課税総所得金額
１億０７２７万７０００円
上記金額は、前記(1)の総所得金額１億０９６６万６３５９円から前記(2)の所得控除の額の合計額２３８万９３３７円を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１８条１項の規定により、１０００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）であり、原告丙が確定申告書に記載した課税総所得金額と同額である。
(4) 納付すべき税額
２９１３万８４００円
上記金額は、次のアの金額からイ及びウの各金額を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１９条１項の規定により、１００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）から、さらにエの金額を控除した後の金額であり、原告丙が確定申告書に記載した納付すべき税額と同額である。
ア 課税総所得金額に対する税額
３１３８万４８９０円
上記金額は、次の(ア)及び(イ)の各金額の合計額であり、原告丙が確定申告書に記載した課税総所得金額に対する税額と同額である。
(ア) 調整所得金額に対する税額
１０２９万６０９０円
上記金額は、所得税法９０条１項１号の規定により、前記(3)の課税総所得金額１億０７２７万７０００円から平均課税対象金額９０９０万円（本件対価のうち原告丙が受領した額９１００万円から措置法２５条の２第１項に規定する青色申告特別控除額１０万円を控除した後の金額）の５分の４に相当する金額７２７２万円を控除した後の調整所得金額３４５５万７０００円に、所得税法８９条１項に規定する税率（負担軽減措置法４条の特例を適用したもの）を乗じて算出した金額である。
(イ) 特別所得金額に対する税額
２１０８万８８００円
上記金額は、所得税法９０条１項２号の規定により、前記(3)の課税総所得金額１億０７２７万７０００円から前記(ア)で算出した調整所得金額３４５５万７０００円を控除した後の特別所得金額７２７２万円に、前記(ア)の調整所得金額に対する税額１０２９万６０９０円の調整所得金額３４５５万７０００円に対する割合２９％（ただし、所得税法９０条２項の規定により、小数点以下３位以下を切り捨てた後のもの）を乗じて算出した金額である。
イ 定率減税額
２５万円
上記金額は、負担軽減措置法６条２項の規定による定率減税額であり、原告丙が確定申告書に記載した定率減税額と同額である。
ウ 源泉徴収税額
５２万３８００円
上記金額は、原告丙が確定申告書に記載した源泉徴収税額と同額である。
エ 予定納税額
１４７万２６００円
上記金額は、所得税法１０４条の規定による原告丙の平成１７年分所得税の予定納税額（第１期分及び第２期分の合計額）であり、原告丙が確定申告書に記載した予定納税額と同額である。
４ 本件丁通知処分の根拠
(1) 総所得金額
１億３７２９万１００７円
上記金額は、次のア及びイの各金額の合計額であり、原告丁が確定申告書に記載した総所得金額と同額である。
ア 不動産所得の金額
１億２１４９万７５１７円
上記金額は、原告丁が確定申告書に記載した不動産所得の金額と同額であり、本件対価のうち原告丁が受領した額１億０９００万円を含む金額である。
イ 給与所得の金額
１５７９万３４９０円
上記金額は、原告丁が確定申告書に記載した給与所得の金額と同額である。
(2) 所得控除の額の合計額
３３３万７１５５円
上記金額は、原告丁が確定申告書に記載した所得控除の額の合計額と同額である。
(3) 課税総所得金額
１億３３９５万３０００円
上記金額は、前記(1)の総所得金額１億３７２９万１００７円から前記(2)の所得控除の額の合計額３３３万７１５５円を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１８条１項の規定により、１０００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）であり、原告丁が確定申告書に記載した課税総所得金額と同額である。
(4) 納付すべき税額
３７１６万３５００円
上記金額は、次のアの金額からイ及びウの各金額を控除した後の金額（ただし、国税通則法１１９条１項の規定により、１００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）から、さらにエの金額を控除した後の金額である。
ア 課税総所得金額に対する税額
４１８４万０６１０円
上記金額は、次の(ア)及び(イ)の各金額の合計額であり、原告丁が確定申告書に記載した課税総所得金額に対する税額と同額である。
(ア) 調整所得金額に対する税額
１４８０万８６１０円
上記金額は、所得税法９０条１項１号の規定により、前記(3)の課税総所得金額１億３３９５万３０００円から平均課税対象金額１億０９００万円（本件対価のうち原告丁が受領した額）の５分の４に相当する金額８７２０万円を控除した後の調整所得金額４６７５万３０００円に、所得税法８９条１項に規定する税率（負担軽減措置法４条の特例を適用したもの）を乗じて算出した金額である。
(イ) 特別所得金額に対する税額
２７０３万２０００円
上記金額は、所得税法９０条１項２号の規定により、前記(3)の課税総所得金額１億３３９５万３０００円から前記(ア)で算出した調整所得金額４６７５万３０００円を控除した後の特別所得金額８７２０万円に、前記(ア)の調整所得金額に対する税額１４８０万８６１０円の調整所得金額４６７５万３０００円に対する割合３１％（ただし、所得税法９０条２項の規定により、小数点以下３位以下を切り捨てた後のもの）を乗じて算出した金額である。
イ 定率減税額
２５万円
上記金額は、負担軽減措置法６条２項の規定による定率減税額であり、原告丁が確定申告書に記載した定率減税額と同額である。
ウ 源泉徴収税額
２３１万３７００円
上記金額は、原告丁が確定申告書に記載した源泉徴収税額と同額である。
エ 予定納税額
２１１万３４００円
上記金額は、所得税法１０４条の規定による原告丁の平成１７年分所得税の予定納税額（第１期分及び第２期分の合計額）であり、原告丁が確定申告書に記載した予定納税額と同額である。
５ 本件各処分の適法性
原告らの平成１７年分所得税の納付すべき税額は、それぞれ①原告甲につき７４９２万８０００円（前記１(4)）、②原告乙につき１３３万９２００円（前記２(4)）、③原告丙につき２９１３万８４００円（前記３(4)）、④原告丁につき３７１６万３５００円（前記４(4)）であるところ、上記①の原告甲の金額は、本件甲更正処分に係る納付すべき税額（別表１「更正処分」⑬欄参照）と同額であり、上記②の原告乙及び上記③の原告丙の各金額は、各人がそれぞれ確定申告書及び確定申告書に記載した納付すべき税額（原告乙につき別表２「確定申告」⑰欄、原告丙につき別表３「確定申告」⑭欄参照）と同額であり、上記④の原告丁の金額は、同人が確定申告書に記載した納付すべき税額３７１６万２６００円（別表４「確定申告」⑭欄参照）を上回る。
したがって、本件甲更正処分は適法であり、原告乙、原告丙及び原告丁の各更正の請求にはいずれも理由がないから、本件乙通知処分、本件丙通知処分及び本件丁通知処分はいずれも適法である。
第２ 本件賦課決定処分の根拠と適法性
前記第１の１及び５で述べたとおり、本件甲更正処分は適法であるところ、本件甲更正処分により新たに納付すべき税額の計算の基礎となった事実のうち、本件甲更正処分前における税額の計算の基礎とされなかったことについて、国税通則法６５条４項にいう正当な理由があると認めることはできない。
したがって、国税通則法６５条１項の規定により、本件甲更正処分により原告甲が新たに納付すべきこととなった税額３２３７万円（ただし、国税通則法１１８条３項の規定により、１万円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）に１００分の１０の割合を乗じて算出した金額３２３万７０００円（別表１「更正処分」⑭欄参照）と同額の過少申告加算税を賦課決定した本件賦課決定処分は適法である。
以上
別表１
本件各処分等の経緯（原告甲：平成１７年分）
（単位：円）
項目
確定申告
更正の請求
通知処分
更正処分
異議申立て
異議決定
審査請求
審査裁決
年月日
平成18年3月6日
平成18年12月18日平成19年3月27日
平成19年3月27日
平成19年5月21日
平成19年8月10日
平成19年9月11日
平成20年4月3日
総所得金
額① 136,043,435
48,543,435
223,543,435
48,543,435
48,543,435
不動産所得の金額②
23,757,724
23,757,724
198,757,724
23,757,724
23,757,724
給与所得の金額③
19,552,858
19,552,858
19,552,858
19,552,858
19,552,858
内訳
一時所得の金額④
92,732,853
5,232,853
5,232,853
5,232,853
5,232,853
分離長期譲渡所得の金額⑤
－
69,658,624
－
69,658,624
69,658,624
所得控除の額の合計額⑥
2,563,758
2,563,758
2,563,758
2,563,758
2,563,758
課税総所得金
額⑦ 133,479,000
45,979,000
220,979,000
45,979,000
45,979,000
課税分離長期譲渡所得金額⑧
－
69,658,000
－
69,658,000
69,658,000
課税総所得金額に対する税額⑨
46,897,230
14,522,230
79,272,230
14,522,230
14,522,230
課税分離長期譲渡所得金額に
対する税
額⑩
－
10,448,700
－
10,448,700
10,448,700
定率減税
額⑪
250,000
250,000
250,000
250,000
250,000
源泉微収税
額⑫
4,094,200
4,094,200
4,094,200
4,094,200
4,094,200
納付すべき税
額⑬
42,553,000
20,626,700
更正すべき理由がない旨の通知
74,928,000
20,626,700
20,626,700
過少申告加算
税⑭
－－－
3,237,000
棄却
棄却
（注）一時所得の金額は、所得税法２２条２項２号に規定する２分の１後の金額である。本件各処分等の経緯（原告乙：平成１７年分）
別表２
項目
確定申告
更正の請求
通知処分
異議申立て
異議決定
審査請求
審査裁決
年月日
平成18年2月17日
平成19年1月23日
平成19年3月27日
平成19年5月26日
平成19年8月10日
平成19年9月11日
平成20年4月3日
総所得金
額①
21,030,566
9,030,566
9,030,566
9,030,566
不動産所得の金額②
12,909,331
909,331
909,331
909,331
配当所得の金額③
131,235
131,235
131,235
131,235
給与所得の金額④
7,990,000
7,990,000
7,990,000
7,990,000
内訳
雑所得の金
額⑤
分離長期譲渡所得の金額⑥
－
11,400,000
11,400,000
11,400,000
所得控除の額の合計額⑦
3,737,680
3,737,680
3,737,680
3,737,680
課税総所得金
額⑧
17,292,000
5,292,000
5,292,000
5,292,000
課税分離長期譲渡所得金額⑨
－
11,400,000
11,400,000
11,400,000
課税総所得金額に対する税額⑩
2,652,400
728,400
728,400
728,400
課税分離長期譲渡所得金額に
対する税
額⑪
－
1,710,000
1,710,000
1,710,000
配当控
除⑫
6,561
6,561
6,561
6,561
定率減税
額⑬
250,000
250,000
250,000
250,000
源泉徴収税
額⑭
914,347
914,347
914,347
914,347
申告納税
額⑮
1,481,400
1,267,492
1,267,492
1,267,492
予定納税
額⑯
142,200
142,200
142,200
142,200
納付すべき税
額⑰
1,339,200
1,125,200
更正すべき理由がない旨の通知
1,125,200
棄却
1,125,200
棄却
別表３
本件各処分等の経緯（原告丙：平成１７年分）
（単位：円）
項目
確定申告
更正の請求
通知処分
異議申立て
異議決定
審査請求
審査裁決
年月日
平成18年3月15日
平成19年1月23日
平成19年3月27日
平成19年5月26日
平成19年8月10日
平成19年9月11日
平成20年4月3日
総所得金
額①
109,666,359
18,666,359
18,666,359
18,666,359
不動産所得の金額②
102,766,359
11,766,359
11,766,359
11,766,359
内訳
給与所得の金額③
6,900,000
6,900,000
6,900,000
6,900,000
分離長期譲渡所得の金額④
－
74,344,574
74,344,574
74,344,574
所得控除の額の合計額⑤
2,389,337
2,389,337
2,389,337
2,389,337
課税総所得金
額⑥
107,277,000
16,277,000
16,277,000
16,277,000
課税分離長期譲渡所得金額⑦
－
74,344,000
74,344,000
74,344,000
課税総所得金額に対する税額⑧
31,384,890
3,653,100
3,653,100
3,653,100
課税分離長期譲渡所得金額に
対する税
額⑨
－
11,151,600
11,151,600
11,151,600
定率減税
額⑩
250,000
250,000
250,000
250,000
源泉徴収税
額⑪
523,800
523,800
523,800
523,800
申告納税
額⑫
30,611,090
14,030,900
14,030,900
14,030,900
予定納税
額⑬
1,472,600
1,472,600
1,472,600
1,472,600
納付すべき税
額⑭
29,138,400
12,558,300
更正すべき理由がない旨の通知
12,558,300
棄却
12,558,300
棄却
別表４
本件各処分等の経緯（原告丁：平成１７年分）
（単位：円）
項目
確定申告
更正の請求
通知処分
異議申立て
異議決定
審査請求
審査裁決
年月日
平成18年3月13日
平成19年1月23日
平成19年6月28日
平成19年7月27日
平成19年10月24日平成19年11月16日
平成20年4月3日
総所得金
額①
137,291,007
28,291,007
28,291,007
28,291,007
不動産所得の金額②
121,497,517
12,497,517
12,497,517
12,497,517
内訳
給与所得の金額③
15,793,490
15,793,490
15,793,490
15,793,490
分離長期譲渡所得の金額④
－
85,558,590
85,558,590
85,558,590
所得控除の額の合計額⑤
3,337,155
3,337,155
3,337,155
3,337,155
課税総所得金
額⑥
133,953,000
24,953,000
24,953,000
24,953,000
課税分離長期譲渡所得金額⑦
－
85,558,000
85,558,000
85,558,000
課税総所得金額に対する税額⑧
41,840,610
6,742,610
6,742,610
6,742,610
課税分離長期譲渡所得金額に
対する税
額⑨
－
12,833,700
12,833,700
12,833,700
定率減税
額⑩
250,000
250,000
250,000
250,000
源泉徴収税
額⑪
2,313,700
2,313,700
2,313,700
2,313,700
申告納税
額⑫
39,276,910
17,012,600
17,012,600
17,012,600
予定納税
額⑬
2,113,400
2,113,400
2,113,400
2,113,400
納付すべき税
額⑭
37,162,600
14,899,200
更正すべき理由がない旨の通知
14,899,200
棄却
14,899,200
棄却
出典：裁判所ウェブサイト「裁判例検索」（https://www.courts.go.jp/hanrei/37675/detail5/index.html）。本文は同サイト掲載の判決書PDFからTaiLexi AIがテキスト化・整形したもの（正確な文言は原本PDFを参照）。判示事項・裁判要旨・参照法条は裁判所の公表どおり。
出典：国税庁ホームページ「税務訴訟資料」（https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2008/pdf/11089.pdf）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。