平成２１年１０月３０日判決言渡東京簡易裁判所
平成２１年(少コ)第２２０２号敷金返還請求事件（通常手続移行）判決
主文
被告は原告に対し，金２４万円及びこれに対する平成２１年７月２６日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
訴訟費用は被告の負担とする。
この判決は仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 請求の趣旨
主文同旨（遅延損害金の起算日は訴状送達の日の翌日）
第２ 事案の概要
請求原因の要旨
( 1) 原告は，被告との間で，平成１９年２月１７日，下記のとおり賃貸借契約（以下「本件契約」という。）を締結し，被告は原告に対し賃貸物件（以下「本件建物」という。）を引き渡し，原告は被告に対し敷金２４万円を預け入れた。記賃貸物件東京都渋谷区ａ町ｂ番ｃ
Ａマンションｄ号
契約期間平成１９年２月１７日から２年間
賃料月額１２万５０００円（共益費５０００円を含む）
(2 ) 本件契約は平成２１年２月１６日に終了し，原告は被告に対し，同日までに本件建物を明け渡した（引越は１月１５日に完了）。
(3) 原告は被告に対し，前記契約期間中の賃料，並びに，被告から請求された原状回復費用（ルームクリーニング費用等）７万１４００円を支払った。被告の主張の要旨
( 1) 原告は平成２１年１月１５日に引っ越した際に，引越業者がパイプスペースの扉のペンキを剥がし，その補修が完了したのは同年３月１３日である。(2 ) 退去時に，玄関扉に凹みキズや汚れがあることを確認し，原告が契約していた損害保険を使って補修を行うことになった。しかし，その補修工事費用について保険会社の仲介により原告被告間で示談が成立したのは，平成２１年６月５日であり，補修工事が完了したのはさらにその後の８月上旬である。( 3) 被告は，玄関扉の補修工事が完了するまでの間は次の入居者に賃貸することができず，賃料収入を得られない状態であり，原告の本件建物の明渡しが２月１６日に完了したとはいえない。そうすると，原告は本件建物の明渡しを遅延したものとして，賃料精算済みの翌日である２月１８日から示談成立の６月５日まで，約定に基づく賃料相当の２倍の損害金として８７万２０００円（１２万円×２倍×３ヶ月＋１２万円×２倍÷３０日×１９日）及び原告に依頼された各業者への対応による出動費用として１万５００円（５０００円×２日分及び消費税）を支払う義務がある。これに敷金２４万円を充当しても，なお被告は６４万２５００円の請求権がある（反訴提起の趣旨ではない）。
本件の争点
( 1) 本件建物の明渡し完了時期はいつか
( 2) 被告の損害はあるか
第３ 当裁判所の判断
認定事実
争いのない事実，証拠及び弁論の全趣旨によれば，本件の事実経過は次のとおりである。
( 1) 原告は，平成２０年１２月１６日付けの解約届（乙２）を被告に送付し，約定に従い本件契約は平成２１年２月１６日に終了した。原告は，同月６日，被告の求めに応じて原状回復費用（ルームクリーニング費用等・甲４）として７万１４００円，２月分の日割賃料として７万５８８２円（甲５）を支払った（原告本人）。
(2) 原告は，契約終了日の１ヶ月前である同年１月１５日に引越を完了したが，その際，引越業者がパイプスペースの扉のペンキを剥がした。この扉の補修は引越業者が行うことで原告，被告，引越業者が合意し，同年３月１３日に補修が完了した（被告本人）。
( 3) 原告は，同年１月１５日に引越を完了した後に行った被告との立会確認の際に，入居期間中の同月１１日頃に本件居室の玄関扉（平成元年の新築当時から交換，修理はされていない。）に凹み，キズ等の損傷（甲８の１～３）を与えたことを認め，これを原告が契約していた損害保険からの給付により補修することを被告と合意した（原告被告各本人）。その補修工事について保険会社が手配した業者による補修方法の検討や見積等に手間取り，具体的な補修費用について保険会社の仲介により原告被告間で示談が成立したのは，同年６月５日であった（乙６）。同月９日，前記示談に基づき保険会社から被告に７８万２２５０円が支払われた（甲６）。補修工事は同年８月上旬頃完了したが，玄関扉の補修費用としては，前記示談金より約８万円少ない約７０万円であった（被告本人）。
(4) 被告は，補修工事完了後の同年８月中旬頃から，本件居室の新たな入居者募集を始めたが，同年１０月上旬頃下見に来訪した者があったものの，口頭弁論終結時において入居者は決まっていない（被告本人）。
争点についての判断
( 1) 本件建物の明渡し完了時期
以上認定した事実によれば，原告は平成２１年１月１５日までに本件居室から退去し，同年２月６日，被告の求めに応じて原状回復費用を支払い，玄関扉の補修については原告が契約していた損害保険からの給付により補修することを被告と合意し，保険会社が工事見積等に着手していたのであるから，原告は，遅くとも契約終了の同年２月１６日時点では，原状回復，明渡しについて賃借人としてなすべきことを尽くしているとみるのが相当である。他方，被告は，玄関扉の補修工事が完了するまでの間は次の入居者に賃貸することができず，明渡しが完了したとはいえないと主張する。しかし，玄関扉のキズの状況は，床上約４０ないし５０センチメートル位の高さ２箇所に着いている凹み様のものであり（甲８の１～３），美観上はともかく，玄関扉の開閉，施錠等の機能としては何の支障もなかったものである（原告本人）。そうすると，被告としては，新たな入居予定者に近々補修又は交換する予定であることを説明して，賃貸借契約を締結することは十分可能であったと解するのが相当である（被告は未補修箇所を残したまま新規契約をすることは後日のトラブルを招くおそれがあると述べるが，賃借人への説明と写真等による入居当時の状況の保全によりトラブルを防止することは十分可能である）。そうすると，被告は本物件の支配を回復し，他への賃貸などの利用が可能な状態にあったとみることができ，この点からも本件居室の明渡しは，遅くとも同年２月１６日時点で完了したと解するのが相当である。
(2 ) 被告の損害はあるか
玄関扉の補修費用が前記示談金より約８万円少ない約７０万円であったことからすると，被告はその差額を合理的理由なく取得していることになる。また，本件の玄関扉は，平成元年の新築当時から交換，修理されないまま既に２０年余が経過していることを考えると，本来相当程度の減価償却を行うべきであり，被告は新規扉への交換費用７０万円余と減価償却後の残存価値との差額を合理的理由なく取得していることになる。さらに，本件居室の新たな入居者募集を始めてから約２ヶ月余経過した口頭弁論終結時においても入居者は決まっておらず，本件居室の平均空室期間が約３ないし４ヶ月間であると被告自身が述べていることからすると，これらは賃貸借契約解除に伴う不可避の空室期間とみるのが相当である。
以上の各点を総合すると，玄関扉の補修工事完了が遅れたことにより被告。
が主張するような損害が発生したと認めることはできないというべきである以上のとおりであるから，被告の抗弁は理由がなく，原告の請求は理由があるのでこれを認容することとし，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第９室
藤岡謙三裁判官
出典：裁判所ウェブサイト「裁判例検索」（https://www.courts.go.jp/hanrei/38474/detail4/index.html）。本文は同サイト掲載の判決書PDFからTaiLexi AIがテキスト化・整形したもの（正確な文言は原本PDFを参照）。判示事項・裁判要旨・参照法条は裁判所の公表どおり。