（平19.12.4、裁決事例集No.74 37頁）
《裁決書（抄）》
1 事実
(1) 事案の概要
本件は、審査請求人（以下「請求人」という。）の不動産所得について、原処分庁が、請求人の営む不動産貸付けは、租税特別措置法（平成15年分及び平成16年分の所得税については平成16年法律第14号による改正前のもの。以下「措置法」という。）第25条の2《青色申告特別控除》第3項に規定する不動産所得を生ずべき事業に当たらないとして所得税の更正処分等を行ったのに対し、請求人が、当該貸付けは事業に当たるとして同処分等の一部の取消しを求めた事案である。
(2) 審査請求に至る経緯
請求人の平成15年分、平成16年分及び平成17年分（以下、これらを併せて「本件各年分」という。）の所得税について、審査請求（平成18年12月8日）に至る経緯等は、別表1のとおりである。
(3) 関係法令
関係法令の要旨は、別紙1のとおりである。
(4) 基礎事実
イ 請求人は、個人で税理士業等を営んでいたが、平成15年1月に請求人を代表社員とする税理士法人E会計事務所（以下「E会計事務所」という。）を設立した。
ロ H社は、昭和61年10月に帳簿記載及び経営指導を主業務とするF社として設立され、平成7年○月○日にG社に、平成15年○月○日に現法人名に順次商号変更している。また、請求人は、設立当初より代表取締役に就任し、現在に至っている。
ハ E会計事務所及びH社は、いずれも法人税法第2条《定義》第10号に規定する同族会社である（以下、H社とE会計事務所を併せて「本件同族会社2社」という。）。
ニ 本件各年分において、請求人が貸し付けている不動産（以下「本件貸付物件」といい、本件貸付物件の貸付けを「本件貸付け」という。）は、別表2のとおりである。また、本件貸付物件の貸付先及び賃貸料の内訳は、別表3のとおりであり、その概要等は、次のとおりである。
(イ) 別表2の「物件1」欄に記載の土地（以下「本件土地」という。）及び「物件2」欄に記載の建物（以下「本件建物」といい、本件土地と併せて「本件建物等」という。）は、本件建物が完成した後の平成6年6月以降、請求人の税理士事務所として使用されるとともに、その一部はH社に貸し付けられていたが、平成15年1月以降は、その全部が本件同族会社2社に貸し付けられている。
(ロ) 別表2の「物件3」欄に記載の土地には、平成15年10月に請求人の長男であるJ所有の建物が建築されており、1階部分は請求人を所有者とする駐車場（以下「本件駐車場」という。）、2階部分はJの居宅として使用されている。
なお、1階部分の本件駐車場は、同人に貸し付けられている。
ホ 請求人は、本件各年分の所得税の青色の確定申告書において、措置法第25条の2第3項に規定する青色申告特別控除額を平成15年分及び平成16年分は各550,000円、平成17年分は650,000円として、不動産所得の金額から控除している。
(5) 争点
本件貸付けは、措置法第25条の2第3項に規定する「不動産所得を生ずべき事業」に当たるか否か。
2 主張
当事者の主張は、別紙2のとおりである。
3 判断
(1) 所得税法等の事業概念
イ 所得税法及び措置法では、不動産所得について、これを①不動産所得を生ずべき事業と②事業以外の業務とに区分し、前者については、事業所得と同様の資産損失（所得税法第51条第1項）、貸倒損失（同条第2項）及び専従者給与（同法第57条第1項及び第3項）の必要経費算入並びに65万円（平成15年分及び平成16年分は55万円であり、ただし、不動産所得の金額を限度とする。）の青色申告特別控除（措置法第25条の2第3項）等を認める旨規定しているところであるが、事業の意義自体については、一般的な定義規定をおいていない。
事業とは、自己の計算と危険において営利を目的として対価を得て継続的に行う経済活動のことであると一般に解されるが、事業であるか否かの基準は必ずしも明確ではなく、その事業概念は、最終的には社会通念に従ってこれを判断するほかはないというべきである。
ロ 所得税基本通達26－9《建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定》は、建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるとした上で、いわゆる5棟10室という形式基準を満たすとき等は、その貸付けが事業として行われているものとする旨定めているが、これは、この基準を満たせば、事業として行われているものとするという十分条件を定めたにすぎず、当該基準を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解するのが相当である。
ハ 結局のところ、不動産貸付けが不動産所得を生ずべき事業に該当するか否かは、①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断するのが相当と解される。
(2) 認定事実
請求人提出資料、原処分関係資料及び当審判所の調査の結果によれば、次の事実が認められる。
イ 請求人の平成13年分から平成17年分までの所得税の確定申告における収入金額等の状況は、別表4のとおりである。
ロ 本件建物等の構造等は、次のとおりである。
(イ) 1階部分は、従業員、顧問先等の駐車場と2階への出入口及び階段である。
(ロ) 2階部分は、事務室及び面談室であり、本件同族会社2社間の仕切りは設けられておらずワンフロアとして使用されている。なお、3階への階段は一箇所であり、当該フロアを経由しないと3階には上がれない。
(ハ) 3階部分は会議室、所長室、従業員控室等であり、本件同族会社2社が共用している。
ハ 本件建物の新築の際の借入金（以下「平成5年借入金」という。）の償還予定明細表には、融資日平成5年10月12日、融資額115,000,000円、毎月返済額706,029円と記載され、また、本件駐車場の土地の取得に係る借入金（以下「平成12年借入金」といい、平成5年借入金と併せて「本件借入金」という。）の償還予定明細表には、融資日平成12年5月29日、融資額14,000,000円、毎月返済額140,416円と記載されている。
これらの償還予定明細表によると、本件各年分の本件借入金の年間返済額は、元利合計で約1,015万円であり、その内訳は、平成5年借入金分が約847万円、平成12年借入金分が約168万円である。
ニ 請求人とH社との間で締結された本件建物等に係る平成10年1月10日付、平成13年1月10日付及び平成15年1月1日付の賃貸借契約書には、要旨次のとおり記載されている。
(イ) 平成10年1月10日付賃貸借契約書
賃貸料は月額80万円、賃貸借物件は本件土地及び本件建物（ただし、請求人の税理士事務所の使用部分を除く。）とし、使用面積は請求人の税理士事務所と共用のため、契約の都度使用割合を勘案して決定する。
賃貸借物件に係る電気、ガス、水道等の料金は賃借人が負担するものとする。
(ロ) 平成13年1月10日付賃貸借契約書
賃貸料は月額34万円、賃貸借物件は本件土地及び本件建物（ただし、請求人の税理士事務所の使用部分を除く。）とし、使用面積は請求人の税理士事務所と共用のため、契約の都度使用割合を勘案して決定する。
賃貸借物件に係る電気、ガス、水道等の料金は賃貸料に含むものとする。
(ハ) 平成15年1月1日付賃貸借契約書
賃貸料は月額15万円（消費税別途）、賃貸借物件は本件土地及び本件建物（3階建ビル1棟、378.54平方メートル）とし、ただし、共用の場合は使用面積等により、契約の都度使用割合を勘案して決定する。
ホ 請求人とE会計事務所との間で締結された平成15年1月1日付本件建物等に係る賃貸借契約書には、賃貸料を月額60万円（消費税別途）、賃貸借物件を本件土地及び本件建物（3階建ビル1棟、378.54平方メートル）とするが、共用の場合は使用面積等により、契約の都度使用割合を勘案して決定する旨及び賃貸借物件に係る電気、ガス、水道等の料金は賃貸料に含まれないものとする旨記載されている。
ヘ 請求人は、当審判所に対して要旨次のとおり答述した。
(イ) 本件建物等について
A 本件建物は、空き部屋がないため、賃借人の募集を行っていない。
B H社に対する賃貸料設定に当たっての賃貸割合について、平成6年6月から平成12年12月までの間の72％は、H社と請求人の税理士業務との収入及び人員の割合を考慮したものであり、平成13年1月から平成14年12月までの間の28％は、H社の記帳代行業務等の会計業務を請求人に移行したことから、収入及び人員等を考慮して変更した。
なお、平成15年1月以降は、本件同族会社2社の収入金額の比率から賃貸割合を見直し、H社を20％、E会計事務所を80％とした。
C 本件建物等の賃貸料は、本件同族会社2社の銀行預金口座から、請求人の銀行預金口座へインターネットバンキングにより、振替処理を行っている。また、水道光熱費については、契約は請求人であるが、支払は使用者である本件同族会社2社が負担している。
D 本件建物等の清掃及び冷暖房設備点検については、使用者である本件同族会社2社が行っており、ビルの防犯・火災のセキュリティ契約は、H社が行い、契約料金は本件同族会社2社で分担している。
また、電気、水道、ガス等の日常の修理点検及び空調設備、防災設備、貯水槽、駐車場の管理点検は、請求人が行っており、修繕の必要があれば業者に指示し、建物の基本的な構造に係る部分を除き、修理費等の負担は、使用者である本件同族会社2社が行っている。
(ロ) 本件駐車場について
A 本件駐車場の土地は、請求人が平成12年5月に取得し、アスファルト舗装を行い、親戚や近所の住民、顧問先に駐車場として無償で貸していたが、Jが平成15年10月に同人の自宅を建築し、車を2台駐車するようになったことから、同年11月から2台分の賃貸料として同人から毎月1万円を受領している。
B 本件駐車場は、6台程度の駐車は可能であるが、本件駐車場の上にはJが居住しているので、他人に貸し付けることは考えておらず、賃借人の募集も行っていない。
(ハ) 本件借入金等について
平成元年1月に、請求人の税理士事務所及びH社の事務所として利用するため、本件土地を○○○○円で取得し、鉄筋2階建の建物を○○○○円で建築した。その後、平成5年12月に当該建物を取り壊し、平成6年6月に本件建物を建築した。建築費用は設備費用も含めて9,091万円であり、取得資金は本件土地の取得に係る借入金の借換えを含めて1億1,500万円をK銀行L支店から借り入れた。また、本件駐車場の土地については、当初から駐車場として賃貸する目的で平成12年5月に1,400万円で取得し、取得資金は、K銀行L支店から抵当権資産活用ロ－ンにより1,400万円を借り入れた。
(3) 本件貸付けの事業性の有無
イ そこで、本件貸付けが社会通念上事業といい得るものか否かについて、上記(1)のハのとおりの諸要素から判断すると、次のとおりである。
(イ) 営利性・有償性については、別表4のとおり、請求人は、本件各年分において、年間およそ950万円の賃貸料収入を得ており、青色申告特別控除前の所得は、年間およそ200万円から300万円であることが認められる。
(ロ) 継続性・反復性については、前記1の(4)のニのとおり、本件建物は、本件建物が完成した後の平成6年6月以降、請求人の税理士事務所として使用されるとともに、その一部はH社に貸し付けられ、平成15年1月以降は、その全部が本件同族会社2社に貸し付けられていること及び本件駐車場は、同年10月からJに貸し付けられていることが認められる。
(ハ) 自己の危険と計算における事業遂行性については、前記1の(4)のイないしニ並びに上記(2)のロないしホ及びへの(イ)のA、B、(ロ)及び(ハ)のとおり、①平成5年借入金は、請求人の税理士事務所等として使用することを目的とした本件建物の建設資金等であったこと、②本件借入金の本件各年分の年間返済額は、元利合計で約1,015万円で本件貸付けの年間賃貸料収入の約950万円を上回っており、本件借入金の返済は、請求人の本件貸付けに係る賃貸料収入以外の収入も原資となっていること、③本件建物は、1階部分が従業員、顧問先等の駐車場、2階部分はワンフロアの事務室及び面談室、3階部分は会議室、所長室、従業員の控室等で、3階へは2階フロアを経由しないと上がれず、一体として利用されていること、④請求人の税理士事務所から業務を分担する形で派生的に設立された請求人が主宰する本件同族会社2社が共用していることから、賃貸料計算の根拠となる賃貸割合は、それぞれの法人の収入及び人員の割合等により決定され、E会計事務所設立以前の賃貸料には、賃借人の水道光熱費が含まれたり、含まれなかったりしていること、⑤本件貸付けは、請求人が主宰する本件同族会社2社及び親族に対する限定的かつ専属的なものであることから、本件建物等は、本件同族会社2社が賃借を継続する限り、空き部屋が生ずる余地がなく、請求人は、賃借人の募集をする必要もないこと及び本件駐車場は、他人に貸し付けることは考えられていないこと等が認められる。
(ニ) 精神的・肉体的労力の程度については、前記1の(4)のイないしニ並びに上記(2)のへの(イ)のC及びDのとおり、本件建物等の清掃、冷暖房設備点検、ビルの防犯・火災のセキュリティ契約等は本件同族会社2社が行っていること及び設備等の管理・修理点検、業者への連絡等は請求人が行っていること、また、賃貸料は、本件同族会社2社の銀行預金口座から、請求人の銀行預金口座へインターネットバンキングにより、振替処理が行われていること、さらに、本件貸付けは、請求人が主宰する本件同族会社2社及び親族に対する限定的かつ専属的なものであることからすると、賃貸料の改定交渉等の業務の煩雑さもないこと等が認められる。
(ホ) 人的・物的設備については、前記1の(4)のニのとおり、本件建物等（1階の駐車場は22台駐車可能、3階建ビル1棟、378.54平方メートル）及び本件駐車場2台分（6台駐車可能）であることが認められる。
(へ) 不動産貸付けの目的については、前記1の(4)のニ及び上記(2)のへの(ロ)のとおり、本件建物は、請求人の税理士事務所及びH社の事務所として使用するため建築され、E会計事務所設立後は、本件同族会社2社により共用されていること、また、本件駐車場は、取得した当初は無償で使用され、平成15年10月のJの居宅建築後は、その一部が同人に貸し付けられていることが認められる。
(ト) 請求人の職歴・社会的地位・生活状況については、前記1の(4)のイ及びロのとおり、請求人は、本件同族会社2社の代表社員又は代表取締役であり、また、本件各年分の請求人の収入は、別表4のとおり、不動産収入以外の収入が約5割を占めていること等が認められる。
(チ) 事業性の判断は、以上の諸点を総合的に勘案して行われるべきであるところ、本件貸付けについては、営利性、継続性、人的・物的設備など部分部分としてみた場合は直ちに事業ではないということはできない要素も認められる。
しかしながら、本件貸付けは、請求人の税理士事務所から業務を分担する形で派生的に設立された請求人が主宰する本件同族会社2社及び親族に対する限定的かつ専属的なものであり、平成5年借入金は、請求人の税理士事務所等として使用することを目的とした本件建物の建設資金等であったこと及び本件借入金の本件各年分の年間返済額は、本件貸付けの年間賃貸料収入を上回っており、本件貸付けに係る賃貸料収入以外の収入も原資となっていること、また、本件同族会社2社の賃貸料は、それぞれの法人の収入及び人員割合が計算の根拠となっていることからすると、請求人における事業遂行上その企画性は乏しく、危険負担も少ないと認められる。また、本件建物は、その構造からみて他に賃貸が可能である等の汎用性が少ないなど、これらの点における請求人の自己の危険と計算による事業遂行性は希薄であると認められる。
さらに、本件建物の設備等の管理・修理点検等は、請求人が行っているものの、清掃及び冷暖房設備点検、ビルの防犯・火災のセキュリティ契約等は、本件同族会社2社が行っていること、賃貸料の集金等は、インターネットバンキングにより、振替処理されていること、また、本件貸付物件は、請求人の主宰する本件同族会社2社及び親族に継続して貸し付けられていることから、請求人にとって賃借人の募集等をする必要はなく、賃貸料の改定交渉等の業務の煩雑さもなく、ビル管理業務等の負担も軽微であることから本件貸付けに費やす精神的・肉体的労力の程度は、実質的には相当低いと認められる。
これらの諸点を総合勘案すると、本件貸付けは、社会通念上事業と称するに至る程度のものとは認められないと判断するのが相当である。
ロ なお、請求人は、①資産の取得に係る投資額（借入金）の多寡を重要視すべきであること、②事業とは、社会通念に照らして事業と認められるものすべてを含み、事業所及び人的・物的要素を結合した経済的組織を必ずしも必要とせず、本件貸付けは十分に自己の危険を持ち得る事業といえること、また、③総合ビジネスを視野においた事業を行うという計画を基に建築、事業経営を行っているという現状にかんがみると本件貸付けは不動産所得を生ずべき事業に該当すること、さらに、④平成13年東京高裁判決の中で挙げられている事業規模の判断基準（賃料収入1,500万円ないし床面積500平方メートル）に照らし合わせた場合、本件貸付けは事業に該当するとも主張するが、不動産貸付けが不動産所得を生ずべき事業に該当するか否かは、上記(1)のハのとおり、諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断するのが相当と解されており、これらの点に関する請求人の主張は採用できない。
(4) 以上のとおり、本件貸付けは不動産所得を生ずべき事業に該当しないとした原処分は適法である。
(5) 過少申告加算税の賦課決定処分を含め、原処分のその他の部分については、当審判所の調査の結果によってもこれを不相当とする理由は認められない。
別表1 審査請求に至る経緯等
別表2 本件貸付物件
別表3 本件貸付物件の賃貸料等の内訳
別表4 請求人の平成13年分から平成17年分までの所得税の確定申告における収入金額等の状況
別紙1 関係法令の要旨
別紙2 当事者の主張
別表1
審査請求に至る経緯等（単位：円）
年分 ｜ 項目 ｜ 確定申告 ｜ 修正申告 ｜ 更正処分及び賦課決定処分 ｜ 異議申立て ｜ 異議決定
平成15年分 ｜ 年月日 ｜ 平成16年 3月9日 ｜ ｜ 平成18年 6月23日 ｜ 平成18年 8月23日 ｜ 平成18年 11月8日
総所得金額 ｜ ｜ 全部取消し ｜ 棄却
内訳 ｜ 不動産所得の金額
給与所得の金額
雑所得の金額
納付すべき税額
過少申告加算税の額
平成16年分 ｜ 年月日 ｜ 平成17年 3月10日 ｜ 平成17年 4月6日 ｜ 平成18年 6月23日 ｜ 平成18年 8月23日 ｜ 平成18年 11月8日
総所得金額 ｜ 全部取消し ｜ 棄却
内訳 ｜ 不動産所得の金額
給与所得の金額
雑所得の金額
納付すべき税額
過少申告加算税の額
平成17年分 ｜ 年月日 ｜ 平成18年 2月21日 ｜ ｜ 平成18年 6月23日 ｜ 平成18年 8月23日 ｜ 平成18年 11月8日
総所得金額 ｜ ｜ 全部取消し ｜ 棄却
内訳 ｜ 不動産所得の金額
配当所得の金額
給与所得の金額
雑所得の金額
納付すべき税額
過少申告加算税の額
別表2
本件貸付物件
物件1 ｜ 所在地及び面積 ｜ P市q町○○－○ 152.06平方メートル 同 ○○－○ 72.72平方メートル
地目 ｜ 宅地
取得年月及び原因 ｜ 平成元年1月○日 売買
用途 ｜ 本件建物の敷地及び駐車場（22台駐車可能）
物件2 ｜ 所在地 ｜ P市q町○○－○ （登記簿上の所在は、P市q町○○番地○、同番地○）
家屋番号 ｜ ○○番○
構造 ｜ 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
床面積 ｜ 1階6.03平方メートル、2階180.51平方メートル、3階178.57平方メートル
建築年月 ｜ 平成6年5月○日
用途 ｜ 事務所
物件3 ｜ 所在地及び面積 ｜ P市r町○○－○ 144.39平方メートル 同 ○○－○ 79.83平方メートル （登記簿上の所在は、P市r町○○番○、同番○）
地目 ｜ 宅地
取得年月及び原因 ｜ 平成12年5月○日 売買
用途 ｜ Jが所有する建物の敷地及び駐車場（6台駐車可能）
別表3
本件貸付物件の賃貸料等の内訳（単位：円）
物件 ｜ 貸付先 ｜ 平成15年分 ｜ 平成16年分 ｜ 平成17年分
本件 建物等 ｜ E会計事務所 ｜ 月額 ｜ 月額 ｜ 月額
年額 ｜ 年額 ｜ 年額
H社 ｜ 月額 ｜ 月額 ｜ 月額
年額 ｜ 年額 ｜ 年額
本件 駐車場 ｜ J ｜ 月額 ｜ 月額 ｜ 月額
年額 ｜ 年額 ｜ 年額
合計 ｜ 年額 ｜ 年額 ｜ 年額
(注) 賃貸料は、月額、年額ともに消費税及び地方消費税を含まない金額である。
別表4
請求人の平成13年分から平成17年分までの所得税の確定申告における収入金額等の状況（単位：円）
項目 ｜ 平成13年分 ｜ 平成14年分 ｜ 平成15年分 ｜ 平成16年分 ｜ 平成17年分
収入金額 ｜ 事業
不動産
内訳 ｜ E会計事務所
H社
J
その他
配当
給与
雑
一時
所得金額 ｜ 総所得
内訳 ｜ 事業所得
不動産所得
配当所得
給与所得
雑所得
一時所得
（注） 「一時所得」欄の金額は、所得税法第22条《課税標準》第2項第2号の規定による2分の1に相当する金額である。
別紙1
関係法令の要旨
措置法
第25条の2
第3項 青色申告書を提出することにつき税務署長の承認を受けている個人で不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営むものが、所得税法第148条第1項の規定により、当該事業につき帳簿書類を備え付けてこれにその承認を受けている年分の不動産所得の金額又は事業所得の金額に係る取引を記録している場合には、その年分の不動産所得の金額又は事業所得の金額は、同法第26条第2項又は第27条第2項の規定により計算した不動産所得の金額又は事業所得の金額から次に掲げる金額のうちいずれか低い金額を控除した金額とする。
第1号 65万円（平成16年法律第14号による改正前の金額55万円）
第2号 所得税法第26条第2項又は第27条第2項の規定により計算した不動産所得の金額又は事業所得の金額の合計額
別紙2
当事者の主張
【請求人】
原処分は、次の理由により違法であるから、その一部の取消しを求める。
なお、原処分のその他の部分については争わない。
1 本件貸付けが、措置法に規定する不動産所得を生ずべき事業に当たるか否かについては、最高裁判所昭和56年4月24日第二小法廷判決(昭和52年(行ツ)第12号所得税更正処分取消請求上告事件、以下「昭和56年最高裁判決」という。)及び平成11年10月15日裁決(名裁(所)平11第18号)で示された「事業所得とは、自己の計算と危険において独立して営まれ、①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④その取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥その取引の目的、⑦その者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断する。」との判断基準によるべきであるが、不動産所得の特殊性(不動産所得を生ずべき資産の存在)にかんがみ、上記基準のうち、③の基準の派生基準として不動産所得を生ずべき資産の現在価値(時価)及び資産の取得に係る投資額(借入金)の多寡を重要視すべきである。
2 本件貸付け等については、次のとおりである。
(1) 営利性・有償性
請求人は、本件貸付けにより、平成6年以降13年間、年間950万円の収入を得、青色申告特別控除前の所得は約300万円程度であるが、借入金の返済を行えば、他に収入がなくても最低年間600万円以上の所得になり十分生活できる所得である。
(2) 継続性・反復性
本件建物等は、平成6年の建築当時からH社と賃貸契約を結び、請求人の税理士事務所も平成14年まで自己使用し、E会計事務所と税理士法人設立の平成15年1月1日に賃貸借契約を結び、平成15年1月にJと本件駐車場の賃貸借契約を結んだ以後は継続して貸し付けている。
(3) 自己の危険と計算における事業遂行性
請求人は、本件建物及び土地等の取得に際し1億1,500万円を、また、本件駐車場の取得に際し1,400万円を借り入れており、当該借入金額からみても、本件貸付けは十分自己の危険を持ちうる事業といえる。投資額(借入金)の多寡を重要視すべき理由は、まず融資を受けるには、取得資産が担保価値(時価)を有しているかどうかが考慮される。多額の借入金の存在は、長期返済計画と長期安定収入の確保を必要とする。つまり将来にわたった継続的な事業運営と、長期事業計画が必要とされるため、原処分庁のいう借入金が多額であったとしても事業遂行上企画性が乏しいという指摘は現状と異なる。また、現在の建物等帳簿価額8,800万円、土地時価4,200万円という資産価値は、融資、又は今後の事業運営においても、十分な担保価値を有するため、その資産を継続して維持管理し、運用していくという事業について、危険負担が少ないとする原処分庁の判断には誤りがあるといえる。
本件の投資額は、個人の投資額としては極めて多額であり、請求人の年収からしても多額の投資といわざるを得ない。当該不動産の貸付先や収入確保の確実性、22台駐車可能の1階駐車場付きの利用環境と貸付先の利便性を考慮した貸付先の選定など、本件投資に係る危険負担は単なる投資としては過大ともいえる。4階部分屋上階に貸付住宅を建築し、当該不動産の貸付先を募集などにより選定するよりも、4階部分屋上階の貸付住宅の建築を取りやめ、貸事務所3階建としての不動産事業として安定収入を得られる方法を選択したことは、不動産賃貸業を営む者としては、当然取るであろう安定策である。このことは、事業所得の事業性と比較してもそん色のないものである。
(4) 精神的・肉体的労力の程度
莫大な借入金を投資した本件貸付物件については、風水害、地震、盗難、漏水、車両管理、定期的修繕計画など請求人の心労は絶えない状況である。なお、会計事務所のように人的資源により運営される事業体と不動産貸付業などの資産資源により運営される事業体とは、事業遂行に当たり人的役務提供の度合いは大きく異なることを前提に判断すべきである。
原処分庁の主張する事業性の判定要件としては、現代の賃貸契約ではありえない行為であり、次の①～⑦の事由より個々に示すとおり賃貸契約上若しくは慣習上責任範囲が明確になっているため、精神的・肉体的労力の負担は、所有者及び使用者責任も相互に分担されておりそれぞれに存在するものである。
① 原処分庁は、空調・ゴミ捨て場・貯水槽の清掃、点検等のメンテナンスを行っていない旨主張する。
賃貸物件については、所有者が毎日自己の管理により点検処理している。異常があれば直ちに修理を業者に依頼し、建物本体に係る修繕以外は使用者の負担となっている。
② 原処分庁は、清掃業務は賃借人が行っている旨主張する。
賃貸物件の清掃業務は当然使用者が行う。使用者が通常の清掃管理を行わない場合は清掃管理の注意を行い、無視する場合は退去を命ずる。
③ 原処分庁は、警報装置の契約者は請求人であるが、費用は賃借人が負担することになっている旨主張する。
賃貸先である使用者の会計事務所等は、主に顧問先の会計データ情報保護のため、また、火災等によるデータ焼失や侵入者による放火など危険防止のため、別途セキュリティ契約を結んでいるが、セキュリティ契約は使用者の必要性から結んでいるものであり、費用も使用者が負担している。火災保険などの各種保険契約については、消防法で所有者が直接契約を行う義務が定められている関係から所有者が管理負担している。
④ 原処分庁は、電気、ガス、水道等の公共料金は賃借人が負担することになっている旨主張する。
契約に従い賃借人である使用者が負担している。
⑤ 原処分庁は、警報装置及び公共料金等は賃借人から業者に直接支払われている旨主張する。
契約により賃借人である使用者が負担している。
⑥ 原処分庁は、賃貸料は請求人名義の口座に振り込まれていると主張する。
現代の企業経営の実態では、代金の授受は金融機関の現金引出しが10万円以下はできなくなった背景もあり、集金使い込みの防止、支払者トラブルのためや集金又は支払のコスト削減のために銀行口座の引落しや自動振替制度を利用している。国税、地方税など公共料金、営業取引を含めサラリーマン、零細企業を問わず90％以上が口座振込み、引落し制度を利用している。
⑦ 原処分庁は、固定資産税等は自動引落しであることから、請求人の精神的・肉体的労力の程度は相当低いと認められると主張する。
近代企業経営の実態では⑥に述べた理由で、自動振替をしているため、預金残高管理や入金の確認などインターネットバンキングなどの利用による新時代のパソコン環境への対応を迫られている。その反面、国を挙げての電子申告はもとより手続管理には知識習得のため、従前とは違った相当の精神的肉体的労力は発生している。
請求人は所得税法施行規則第57条《取引記録等》、第58条《取引に関する帳簿及び記載事項》、第61条《貸借対照表及び損益計算書》の規定に定めるところにより複式簿記による会計帳簿を作成している。商法に義務付けられている会計帳簿を作成することは専門的な知識と労力を要する。原処分庁は、この会計帳簿の作成の労力の有無についても加味していない。所得税法等で要求されている会計業務は高度の判断基準が必要であり、事業性をもつ者以外は正規の簿記の原則に基づく帳簿は必要としない。
以上の①～⑦に関しては電子申告、IT時代を迎えた現在において、原処分庁の主張は肉体的労力のみをかんがみており、時代背景とのずれが存在すると考える。原処分庁が主張する肉体的労力以外の各種管理労力（コンピュータ管理を含む。）を勘案すべきと考える。
上記により原処分庁が主張する精神的・肉体的労力の相当低いという根拠及び判断基準が不明確であり、原処分庁の主張には理由がない。
(5) 人的・物的設備の有無
本件建物は、1棟3階建の貸事務所であり、1階は駐車場スペース22台を保有しており、賃貸マンション10室以上、貸家5棟程度の規模は十分あると認識している。
(6) 本件貸付けの目的
本件建物等は、当初は請求人の税理士事務所として使用するとともにH社に賃貸していたが、税理士事務所にしか使えないものではなく、利用者の需要に合った者が使える構造になっている。
(7) 請求人の職歴・社会的地位・生活状況等
原処分庁は、請求人の総収入金額の約半分が本件同族会社2社等からの給与であるため、本件貸付けは副次的なもので事業規模に該当しない旨主張する。これは、他に収入があるため不動産業を副次的にしており、労力を費やしてはいないとして、原処分庁は事業性がないと判断しているものであるが、どの程度の規模を事業性があると判断しているか不明瞭である。
また、副次的収入とは、全体の収入に対して付随的な収入を意味する二次的な収入のことで、一般的には収入の概ね10％から20％程度未満をいうものであり、50％を占めるものは副次的収入とはいえない。
3 以上、(1)～(7)を個別的にみても不動産事業としての要件はすべて満たされている。
請求人は1億円を超える資金を借入金により調達し、本件建物等の建設に投下しており、このことは単なる賃貸不動産を保有するという領域を超えた危険負担を考慮に入れ、事業活動を念頭にした意思決定を行ったものである。
この危険負担は個人の危険負担能力により相対的に決定されるものであるが、請求人にとっては、本件建物等の建設資金は限界に近い危険負担を負って調達したものである。
また、税理士法人創設の趣旨として納税者ニーズヘの対応、継続性・安定性の確保及び損害賠償能力の強化が求められるという時代背景の中で、本件建物の設計計画に当たり、2階に税理士事務所及びコンサルティング法人、3階に弁護士事務所ほか総合事務所をイメージして各階入口は北側上り階段で各階独立した入口で計画し、金融機関へは税理士事務所とコンサルティング法人・弁護士事務所・司法書士事務所等の総合事務所として融資を申し込み実行にこぎつけている。
このように、請求人は本件建物等の建設資金を限界に近い危険負担を負って調達していること及び請求人が総合ビジネスを視野に置いた事業を行うという計画を基に建築、事業経営を行っているという現状にかんがみると、本件貸付けは、昭和56年最高裁判決で判示されている「事業所得とは自己の計算と危険において独立して営まれ、営利性、有償性を有し、かつ反復継続して遂行する意思と社会的地位とが客観的に認められる業務から生ずる所得をいう。」に該当している。
なお、事業性については、不動産所得特有の事業性の明文規定はなく、事業としての事業性の判断をすべきであるが、その判断基準としては「事業所得を生じる事業の意義」から実態と照らし判断すべきである。原処分庁は、租税法の解釈の統一性、法的安定性の確保の要請からも、事業所得における「事業」と不動産所得における「事業」は同じ意義に解すべきであると主張しているように、名古屋高等裁判所金沢支部昭和43年2月28日判決（昭和40年（行コ）第2号所得税更正処分取消請求控訴事件）でも、所得税法上の事業所得の発生の基因となる「事業」とは、対価を得て継続的に行う事業としているが、この「事業」とは、営利を目的とする継続的行為であり、社会通念に照らして事業と認められるものすべてを含み、特に事業所を設置したり、人的物的要素を結合した経済的組織によるものであることを必ずしも必要とせず、また、その者の本来の業務あるいは職業としてなされる場合であると副業的になされる場合であるとを問わないものと解するのが相当であるとしており、原処分庁の主張には理由がない。
また、事業規模の判断基準として、東京高等裁判所平成13年7月11日判決（平成11年（ネ）第5850号損害賠償請求控訴事件、以下「平成13年東京高裁判決」という。）があげられる。不動産業の事業規模の判断として東京国税局管内には賃料収入1,500万円ないし床面積500平方メートル基準があったため、この判決の事件が東京の四谷であることをかんがみても、P市に所在する当該不動産業は金額的形式的基準に照らし合わせた場合、収入、床面積においても事業的規模に該当するものと思われる。
【原処分庁】
原処分は、次の理由から本件貸付けが不動産所得を生ずべき事業に該当しないとしたものであるから適法である。
1 所得税法上、事業所得の「事業」の意義について直接定めた規定は存せず、結局、法の趣旨及び社会通念に照らして解するほかはなく、事業所得の「事業」とは、自己の計算と危険において独立して営まれ、営利性、有償性を有し、かつ、反復継続して遂行する意思と社会的地位とが客観的に認められる業務をいうものと解されている。(昭和56年最高裁判決)
そうすると、租税法の解釈の統一性、法的安定性の確保の要請から、事業所得における「事業」と不動産所得における「事業」は同じ意義に解すべきで、その判断手法については、上記で述べたとおりの法の趣旨及び社会通念に照らして解するほかはない。
したがって、不動産貸付けが不動産所得を生ずべき事業に該当するか否かの判断は、事業所得における事業性と同様に①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④その取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥その取引の目的、⑦その者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断することが相当である。
2 本件貸付け等については、次の事実が認められる。
(1) 営利性・有償性
請求人は、本件各年分において、本件貸付けにより年間約900万円の賃貸料収入を得ているが、青色申告特別控除前の不動産所得の金額は、200万円から300万円程度であると申告している。
(2) 継続性・反復性
請求人は、本件建物等については本件同族会社2社と賃貸借契約を平成15年1月1日に結び、また、本件駐車場のうち2台分についてはJと賃貸借契約を平成15年11月に結んだ以後は、継続して貸し付けている。
(3) 自己の危険と計算における事業遂行性
イ 請求人は、本件建物を平成6年6月に設備費用を含めて約9,000万円で取得し、本件建物等は、1階は駐車場、2階は事務所、3階は会議室及び休憩室等として、すべて本件同族会社2社に貸し付けている。
ロ 請求人は、本件駐車場を平成12年5月17日にK銀行L支店より資金を調達して取得した。また、本件駐車場は、6台の乗用車の駐車が可能であり、Jへの賃貸部分以外の部分については、賃借人の募集は行っていない。
ハ なお、請求人は、不動産所得を生ずべき資産の現在価値及び資産の取得に係る投資額(借入金)の多寡を重要視すべきである旨主張するが、本件貸付物件の賃貸先は、請求人が役員を務める本件同族会社2社及び親族に限られており、資産の取得に係る投資額(借入金)が多額であったとしても、事業遂行上その企画性は乏しく、危険負担も少ないと認められる。
(4) 精神的・肉体的労力の程度
本件建物等において、①請求人は、空調・ゴミ捨て場・貯水槽の清掃、点検等のメンテナンスを行っていない、②清掃業務は賃借人が行っている、③警報装置の契約者は請求人であるが、費用は賃借人が負担することとなっている、④電気、ガス、水道等の公共料金は賃借人が負担している、⑤警報装置及び公共料金等は賃借人から業者に直接支払われる、⑥賃貸料は請求人名義の口座に振り込まれている、⑦固定資産税等は自動引落としである。
(5) 人的・物的設備の有無
各年分における貸付物件は、本件建物等1棟及び本件駐車場のうち2台分のみである。
(6) 本件貸付けの目的
本件建物は、請求人の税理士業務及び請求人が代表取締役を務めるH社への貸付けを目的として建設され、現在も引き続き本件同族会社2社への貸付けが継続している。
また、本件駐車場は、Jの自宅が同地に建設されるまでは、請求人の実弟及び近隣者等に無償で貸し付けられていた。
(7) 請求人の職歴・社会的地位・生活状況
請求人は、E会計事務所の代表社員及びH社の代表取締役の職に就いており、また、請求人の給与所得等に係る定期的収入の金額は、各年分の総収入金額の約5割を占めていることから、本件貸付けは副次的なものと認められる。
3 以上のとおり、本件貸付物件は、1棟及び駐車場2台分のみで、その賃貸先は請求人が役員を務める本件同族会社2社及び親族のみに限られており、また、本件駐車場については賃借人の募集を行っていないことから、事業遂行上その企画性は乏しく、危険負担も少ないと認められる。
さらに、請求人が貸主として行った維持管理等に係る労務の程度は相当低いと認められ、また、請求人は、E会計事務所の代表社員及びH社の代表取締役の職にあり、その労力のかなりを傾注しており、各年分において総収入金額の約5割を給与所得等で得ていることからすると、本件貸付けは副次的なものと認められる。
これらの諸点を総合して勘案すると、請求人は、不動産所得を生ずべき事業を営むものとは認められないと判断するのが相当である。
出典：国税不服審判所ホームページ「公表裁決事例」（https://www.kfs.go.jp/service/JP/74/05/index.html）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。
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