○地代値上承認請求ノ件明治四十年三月十二日第一民事部判决明治四十年(オ)第二十九號
○判決要旨
一地上權ノ存續期間地代ノ增减ヲ爲サヽル特約ハ不動產登記法第百
十一條ノ所謂地代ノ定ニ包含スルモノトス從テ地上權者カ之ヲ第
三者ニ對抗セシメントスルニハ必スヤ登記ヲ爲スコトヲ要ス(判旨
第一點)
(參照)地上權ノ設定又ハ移轉ノ登記ヲ申請スル場合ニ於テハ申諸書ニ地上懽設定ノ
目的及ヒ範圍ヲ記載シ若シ登記原因ニ存續期間、地代又ハ其支拂時期ノ定アルトキハ
之ヲ記載スルコトテ要ス(杯)桂橙覺性)
一地上權者カ目的地ノ加工改善ヲ爲シタル如キ事實アル場合ニ於テ
土地所有者ノ變更セル後公租公課ノ增加等ニ因リ地代ヲ增加スヘ
キトキ尙ホ之ヲ斟酌スルノ慣行アリヤ否ヤノ問題ハ事實判斷ノ範
園ニ屬スルモノトス(判旨第二點)
第一審東京地方裁判所第二審東京控訴院
上告人石田五六郞訴訟代理八岡崎正也
被上告人田中〓
右當事者間ノ地代値上承認請求事件ニ付東京控訴院カ明治三十九年十一月三十日言渡シタル判決ニ對シ上〓人ヨリ一部破毀ヲ求ムル申立ヲ爲シタリ
判决
本件上〓ハ之ヲ棄却ス
理由
上〓趣旨ノ第一ハ本件地所ニ關シ上〓人ト被上告人ノ先所有者トノ間ニ取結ヒタル乙第一號證地上權設定ノ公正契約ニ於テ地代ハ一个月三圓二十錢トシ右地代ハ土地ノ盛衰公課其他負擔ノ增减等如何ナル場合ニテモ値上ヲ爲サヽル條件ナルコトハ雙方爭ナキ所ナリ而シテ該地上權設定ノ假登記有リト雖モ地代ノ額ト之ヲ增减セサル事トノ事項ハ登記面ニ記入ナキカ故若シ第一審ニ於ケルカ如ク被上告人ハ第三者タル地位ニ於テ地代ニ關スル事項ヲ否認スレハ本訴値上ノ請求ハ根本ニ於テ理由ナキニ歸着スヘク又第二審ニ於ケルカ如ク右登記ナキニ不拘先主ノ定メタル地代ニ關スル契約ヲ承認シテ本訴ヲ維持セント欲スルナレハ先主ノ定メタル條項ニシテ地上權設定行爲ノ要素タルモノハ悉ク之ヲ承認セサルコトヲ得ス只地代ノ額ノミヲ認メ其他ノ要素ヲ否認シ得ヘキ筋合ニ非ラス原院モ亦「存續期間內地代ヲ增加セストノ特約ハ是亦地代ニ關スル定メナルヲ以テ」云々ト說明シアリテ該特約ハ地代ニ關二七三スル必要事項ニシテ從テ地上權設定行爲ノ要素タルコト明カナリ故ニ被上告人ニシテ旣ニ先主ノ定メタル地代ヲ承認シタリトセハ假令登記面ニコレナキニセヨ右ノ特約ハ地代ト分離シテ認否ノ自由アルヘキニ非ラサルヤ明カナリ然ルニ原判決ハ右ノ如ク地代ヲ增加セサル特約ハ地代ニ關スル規定ノ內容ヲ爲スモノタルヲ說明シ且被上〓人ニ於テ先主ノ定メタル地代ヲ承認シタルニ不拘之ニ關スル特約ノミヲ分離シテ被上告人ニ對抗シ得サルモノナリト斷シタルハ即是レ民法第百七十七條ヲ不當ニ適用シタル違法ノ裁判ナリト信スト云フニ在リ
判旨第一點
然レトモ地上權ノ設定又ハ移轉ノ登記ヲ爲ス場合ニ於テ地代ノ定アルトキハ之ヲ登記スルヲ要スルコトハ不動產登記法第百十一條ノ規定ニ徵シテ自明ナリ然リ而シテ地上權ノ存續期間地代ノ增减ヲ爲ササル特約ノ如キハ地代ニ關スル定タルコト實ニ原判决ニ判示スル所ノ如シ故ニ若シ地上權者カ之ヲ第三者ニ對抗セシメント欲セハ必スヤ登記ヲ爲スヲ要スルコトハ前揭ノ法條ト民法第百七十七條ノ規定トニ照シテ寸毫ノ疑ヲ容レス然レハ則チ原判決ニハ明ニ上告人ノ主張スル如キ本訴地上權ノ存續期間地代ヲ增加セサル特約登記シアラサル事實ヲ確定シテ之ヲ第三者タル被上告人ニ對抗スルヲ得サル旨判示シタルモノナレハ民法第百七十七條ヲ不當ニ適用シタル不法アルモノト云フヲ得ス
上告趣旨ノ第二ハ原院ハ「借地人カ荒蕪不毛ノ地所ヲ其物相當ノ地代ニテ借受ケ自己ノ費用ヲ以テ加工開拓シ良好トナシタル後ニ於テ地價昂騰公租公課ノ負擔增加セリトノ原因ニ基キ其貸借關係ヲ爲シタル貸主ヨリ地代增加ノ請求ヲ爲ストキハ現在ノ地格ニ相當スル地代ヲ標準トスヘキモノニ非ラスシテ舊時ノ狀態ニ基キ增加スヘキモノナリトノ慣行ノ存スルコトハ石川順ノ鑑定ニ依リ認メ得ヘシ」云云ト說明シ次ニ「乙第三號證及原祐輔ノ證言ニ依リ被控訴人カ係爭地ヲ取得セサル以前ニ於テハ控訴人カ加工開拓シタル事實ヲ認メ得ヘシ」ト說明シ以テ被上告人ノ先主ト上〓人間ニ在リテハ假令地代ヲ增加セサル特約ナクトモ現代ノ地格ヲ標準トシテ値上ヲ爲スヘカラサルモノタルコトヲ認メタルニ不拘其後該地所ノ所有者カ轉輾シタル場合ニ在リテモ後ノ所有者ニ對シテ右加工ヲ參酌シテ地代增加ヲ斟酌スヘキ慣行ノ存スルコトヲ認メ難シトノ理由ヲ以テ上告人ノ抗辯ヲ斥ケタリ然レトモ是レ地上權者カ第三者ニ其地上權ヲ以テ對抗スヘカラサル場合ニアリテ適切ナルヘキモ第三者ニ對シ其地上權ヲ對抗シ得ヘキ場合ニ在リテハ假令後ノ所有者ニ對シテ加工ヲ參酌シテ地代ヲ斟酌スヘキ慣行ノ見ルヘキモノナキニセヨ後ノ所有者ハ地上權者ニ對シ前主同一ノ地位ニ在ルカ故ニ前ノ所有者カ地上權者ニ對シ現時ノ地格ニ比シ地代ヲ增加シ得ヘカラサル關係ニ在ル以上ハ其承繼者タル後ノ所有者モ亦同一ノ關係ニ拘束セラルヘキハ蓋シ當然ノ筋合ナリト云ハサルヘカラス然レハ則チ本件上告人ノ地上權カ第三者タル被上告人ニ對抗(地上權假登記存ス)シ得ヘク而モ上告人ノ前主カ所有者トシテ現時ノ地格ニヨリテ地代ヲ斟酌シ得サル關係カ慣習法上存在スル以上ハ假令所有權轉輾ノ場合ニ加工ヲ斟酌スヘキ慣行ノ見ルヘキナキニセヨ被上告人ハ其前主ト上告人トノ關係ニ覊束セラレサルヲ得サルヤ素ヨリ當然ノ理ナルニ原院カ前示ノ理由ニテ上告人ノ抗辯ヲ斥ケタルハ民法第百七十七條ノ適用ヲ誤リタル不法ノ裁判ナリト信スト云フニ在リ
然レトモ地上權設定者ト地上權者トノ間ニ地代ヲ定ムルニ當リテ斟酌シタル事情即チ地上權者カ目的地ノ加工改善ヲ爲シタル如キ事實存スル場合ニ於テ土地ノ所有者變更シタル後公租公課增加等ノ事情ニ因リテ地代ヲ增加スヘキトキ尙之ヲ參酌スヘキ慣行存スルヤ否ノ問題ハ要スルニ事實判斷ノ範圍ニ屬スルモノナレハ原院カ此ノ如キ慣行ノ存在ヲ認メ難キ旨判示シタリトテ別ニ民法第百七十七條ノ適用ヲ誤リタル不法アルコト無シ
上〓趣旨ノ第三ハ原判决ノ認定セル東京市ニ於ケル土地ノ盛衰ニ準シ借地料ヲ增加スヘキ慣習ノ如キハ當事者カ右慣習ニ從フヘキ意思アリタル場合ニノミ適用セラルヘキモノニシテ當事者ニシテ却テ右慣習ニ從ハサルノ意思ヲ有シタル場合ニ之ヲ强制シ得ヘキ筋合ニアラス而シテ本件ノ地上權設定行爲ニ於テハ乙一號證公正證書記載ノ如ク一定ノ期間內ニアリテハ土地ノ盛衰負擔ノ增加其他如何ナル事由アルモ地料ヲ增减セサル規定ニシテ即チ當事者ハ右慣習ニ從ハサルノ意思ナルコト爭ヒナキ所ナルニ拘ハラス此場合ニ於テ尙ホ且ツ當然右慣習ヲ適用シ得ヘキモノヽ如ク判決セラレタルハ法則ニ反スル不法アルノミナラス又理由不備ノ瑕瑾ヲ免レサルモノト信スト云フニ在リ
然レトモ既ニ第一點ニ於テ判示シタル如ク地代不增加ノ特約ハ登記セサリシ爲メ被上告人ニ對抗スルヲ得サル旨原判决ニ明示シアルヲ以テ本論旨ハ原判决ニ於テ確定シタル事實ニ副ハサル非難ニ外ナラ上〓趣旨ノ第四ハ假リニ本件ノ場合ニ於テ尙ホ右東京市ニ於ケル土地ノ盛衰ニ準シ地料ノ値上ラ爲スシ得ヘキモノニシテ原判决說明ノ土地使用者カ勞費ヲ加ヘ土地ヲ開拓シ改良ヲ加ヘタルトキハ地主ハ右土地原形ノ地格ヲ標準トシ比隣相當ノ値上ヲ求ムルヲ得ルニ止マリテ現在ノ地格ヲ標準トシ比隣ノ値段ニ相當スル値上ヲ求ムル能ハストノ慣習ハ畢竟右前段ノ慣習ニ對スル一種ノ例外トシテ行ハルヽ所ノ慣習ニシテ性質上當然前慣習ト等シク地主ノ變更如何ニ拘ハラス之ヲ適用スヘキモノナルニ地主ノ變更アルトキハ適用シ得ヘカラサルモノヽ如ク判决セラレタルハ慣習法ノ適用ヲ謬リタル不法ノ判决ナリト信ス又原判决ニ於テハ「借地人カ荒蕪不毛ノ地所ヲ其物相當ノ地代ニテ借受ケ自己ノ費用ヲ以テ加工開拓シ良好トナシタル後ニ於テ地價〓騰公租公課ノ負擔增加セリトノ原因ニ基キ其貸借關係ヲ爲シタル貸主ヨリ地代增加ノ請求ヲ爲ストキハ現在ノ地格ニ相當スル地代ヲ標準トスヘキモノニアラスシテ舊時ノ狀態ニ基キ增加スヘキモノナリトノ慣行ノ存スルコトハ石川順ノ鑑定ニ依リ認メ得へシト雖モ借地人カ開拓シ良好ト爲シタル地所ヲ買受ケタル地主ヨリ地代增加ノ請求ヲ爲ス場合ニ於テモ亦前示ノ如ク借地人ノ加工ヲ參酌シ地代增加ヲ斟酌スヘキノ慣行存スルトノコトハ控訴人ノ申立タル證據方法ニ依リテハ之ヲ認メ難キヲ以テ云々」ト判示セラレタレトモ右原判决ニ採用セラレタル石川順ノ鑑定書ニハ其鑑定事項ノ記載ニ據ルモ又其理由ノ記載ニ據ルモ前記第一ノ慣習即チ東京市ニ於テ土地ノ盛衰ニ準シ地料ヲ增加スヘキ慣習及第二ノ慣習即チ土地使用者カ池沼又ハ荒蕪地等ヲ勞費ヲ加ヘテ開拓シ改良シタル場合ハ地主ハ其土地ノ原形ヲ標準トシ相當ノ値上ケヲ爲シ得ヘキニ止マリ現形ヲ標準トシ比隣相當ノ値上ケヲ爲シ得ヘカラサル慣習ハ共ニ普通一般ノ慣習トシテ記載シ在リテ地主變更ノ有無ニ關スルコトヲ記載シタル所ナシ原裁判ニシテ右鑑定ヲ採用セサレハ格別ナレトモ既ニ右鑑定ヲ採用シタル以上ハ同鑑定書記載ノ如ク右第二ノ慣習モ亦地主ノ變更有無ニ拘ハラサル一般慣習トシテ採用セラルヘキ筋合ナリ然ルニ右鑑定書ノ記載ニ反シ恰モ同鑑定カ地主ノ變更ナキ場合ニ限リタルモノヽ如ク判示シ從テ地主變更ノ場合ニ右慣習ノ存否ヲ認メ得ヘカラサルモノヽ如ク判示セラレタルハ鑑定書ニ地主ノ變更有無ノ區別ナキニ拘ハラス其區別アルモノヽ如ク判示シ不法ニ事實ヲ確定シタル違法ヲ免カレサルモノニシテ即チ理由不備ノ裁判ナリト云フニ在リ
然レトモ本論旨ノ前段ハ第二點ノ判旨ニ依リ其理由ナキコト得テ知ル可シ又石川順ノ鑑定書ハ勿論本件訴訟記録ヲ閱スルモ土地ノ所有者變更シタル場合ニ在リテモ借地人カ目的地ノ加工改善ヲ爲シタル事情ヲ參酌シテ地代ノ增加ヲ爲ス慣行存スル趣旨ヲ包括シタル鑑定ナリト明認スヘキ事蹟ナキヲ以テ本論旨ノ後段ハ畢竟原院ノ判示シタル事實判斷ヲ非難スルモノト云フヘシ
上來判示スル如ク上〓論旨ハ一トシテ適法ノ上〓理由アラサルヲ以テ民事訴訟法第四百三十九條第一項ノ規定ニ從ヒ主文ノ如ク判决ス
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