税務訴訟資料第２５８号－８２（順号１０９４０）
広島高等裁判所平成●●年（○○）第●●号
所得税更正処分等取消、法人税更正処分等取消請求控訴事件
国側当事者・広島東税務署長、呉税務署長
平成２０年４月１６日棄却・確定
判決
控訴人広島東税務署長石田武邦
控訴人呉税務署長竹本利郎
控訴人ら指定代理人片山健
安部公一
三保信幸
出口卓弥
被控訴人甲
（以下「被控訴人甲」という）
被控訴人乙
（以下「被控訴人乙」という）
被控訴人有限会社Ｇ
（以下「被控訴人会社」という）
同代表者代表取締役乙
被控訴人丙
（以下「被控訴人丙」という）
被控訴人ら訴訟代理人弁護士鳥飼重和
内田久美子
上記鳥飼補佐人税理士佐野幸雄
主文
１ 本件控訴をいずれも棄却する。
２ 控訴費用は、控訴人らの負担とする。
事実及び理由
第１ 当事者の求めた裁判
１ 控訴人ら
(1) 原判決中、控訴人ら敗訴部分を取り消す。
(2) 被控訴人らの請求をいずれも棄却する。
(3) 訴訟費用は、第１、２審とも被控訴人らの負担とする。
２ 被控訴人ら
主文と同旨
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨
(1) 被控訴人丙、被控訴人乙、被控訴人甲（以下上記被控訴人らを「被控訴人丙ら」と総称する。）は、平成１３年７月２６日、被控訴人丙らが共有（被控訴人丙持分６
５９８６分の４１８６５、被控訴人乙持分６５９８６分の１２２２６、被控訴人甲持
分６５９８６分の１１８９５）する原判決別紙物件目録１記載の土地（以下「本件土
地」という。）を被控訴人会社に代金１億２０００万円で売却し、法定申告期限内に、被控訴人丙、同乙は控訴人呉税務署長に対し、被控訴人甲は控訴人東税務署長に対し、原判決別紙課税処分等経過表記載のとおり（被控訴人甲につき●●号事件欄、同乙に
つき●●号事件欄、同丙につき●●号事件欄）、平成１３年分所得税確定申告（被控
訴人丙はさらに平成１４年１２月２４日修正申告）をし、被控訴人会社は控訴人呉税
務署長に対し、同表の●●号事件欄記載のとおり、法定申告期限内に、平成１２年１
０月１日から平成１３年９月３０日までの事業年度の法人税確定申告をし、平成１５
年２月２０日修正申告をした。これに対し、控訴人らは、本件土地の売買当時の時価
が２億８１１０万円であると評価し、前記代金が所得税法５９条１項２号所定の著し
く低い価額の対価として同法施行令１６９条で定める額（時価の２分の１未満）によ
る法人に対する譲渡に当たるとして、譲渡価額を２億８１１０万円として所得金額を
算出し、原判決別紙課税処分等経過表記載のとおり、被控訴人丙らに対し、それぞれ
所得税更正処分及び過少申告加算税賦課決定処分（被控訴人丙については修正申告に
伴う過少申告加算税を含む）をし、被控訴人会社に対し、譲受価額２億８１１０万円
として、法人税法２２条２項により取引価額１億２０００万円との差額１億６１１０
万円を益金に算入して、法人税更正処分及び過少申告加算税賦課決定をした。被控訴
人丙らは、同表記載のとおり異議申立をしたが、いずれも棄却され、被控訴人らは審
査請求をしたが、３か月を経過しても裁決されなかったので、被控訴人らは、平成１
５年１２月２６日、本件訴訟を提起した。控訴人らに対し、被控訴人丙らは各所得税
更正処分及び各過少申告加算税賦課決定処分（被控訴人甲は原判決別紙処分目録記載
１、被控訴人乙は同目録記載２、被控訴人丙は同目録記載４の各処分）のうち、本件
土地の売買当時の時価は１億４７００万円であるとして、所得税法５９条１項２号、
同法施行令１６９条に該当することを前提とする部分の取消しを求め、被控訴人会社
は、同目録記載３の法人税更正処分及び各過少申告加算税賦課決定処分のうち、譲受
価額１億４７００万円と取引価額１億２０００万円との差額２７００万円を超える
益金算入を前提とする部分の取消しを求めた。
これに対して、控訴人らは、本件土地の売買当時の時価は２億８１２０万円である
と主張して、被控訴人丙らに対し、所得税法５９条１項２号、同法施行令１６９条に
該当するから、時価２億８１１０万円による譲渡があったものとみなして課税した原
判決別紙処分目録記載１、２、４の各処分は適法であると主張し、被控訴人会社に対
し、譲受価額を２億８１１０万円とし、法人税法２２条２項により取引価額１億２０
００万円との差額１億６１１０万円を益金に算入した原判決別紙処分目録記載３の
処分は適法であると主張して争った。
(2) 原判決は、本件土地の売買当時の時価は２億３３３３万５６６２円であると認定し、代金１億２０００万円は時価の２分の１以上になり、所得税法５９条１項２号、
同法施行令１６９条に該当しないから、被控訴人丙らに係る原判決別紙処分目録記載
１、２、４の各処分のうち本件土地の売買について所得税法５９条１項２号、同法施
行令１６９条に該当することを前提とする部分は違法であるとしてこれを取り消し
て被控訴人丙らの請求をいずれも認容し、被控訴人会社に係る原判決別紙処分目録記
載３の処分中、所得金額とされた１億４２５２万７９４８円から、控訴人呉税務署長
が譲受価額とした２億８１１０万円と前記認定に係る２億３３３３万５６６２円の
差額４７７６万４３３８円を差し引いた所得金額９４７６万３６１０円を超える部
分に対応する部分は違法であるとして取り消し、その余の部分は違法であるとは認め
られないとしてその部分の請求を棄却した。
(3) 控訴人らは、控訴人ら敗訴部分を取り消し、被控訴人らの請求をいずれも棄却することを求めて、本件控訴を提起した。
２ 前提事実、争点及び争点に関する当事者の主張
次のとおり補正するほかは、原判決の「事実及び理由」中の「第２事案の概要」の
「１」ないし「３」のとおりであるから、これを引用する。
(1) ２頁１１行目の括弧内の記載を「当事者間に争いがないか該当箇所に掲記する証拠等又は弁論の全趣旨によって容易に認定できる事実」と改め、２３行目の「記載２
記載の」を「記載２の被控訴人会社所有の」と改める。
(2) ３頁１４行目の「共有」の次に「（被控訴人丙持分６５９８６分の４１８６５、被控訴人乙持分６５９８６分の１２２２６、被控訴人甲持分６５９８６分の１１８９
５）」を加え、１５行目の括弧内の記載の冒頭に「甲１、２、」を加える。
第３ 当裁判所の判断
１ 当裁判所も、被控訴人丙らの請求はいずれも全部認容し、被控訴人会社の請求は原判決が認定する限度で認容し、その余は棄却すべきであると判断する。その理由は、次の(1)のとおり補正し、(2)のとおり補足するほかは、原判決の「事実及び理由」中の「第
３ 争点に対する判断」及び「第４結語」のとおりであるから、これを引用する。
【判示(1)
～(4)】
(1) 原判決の補正
ア １６頁１６行目の「甲６」を「甲７」と改める。
イ １７頁１１行目の「現実の建物の用途等が」を「現実の建物及びその敷地の最有
効使用の内容と」と改める。
ウ １８頁３行目から４行目にかけての「あるのに対し、」の次に「件外建物に係る」を加え、１６行目の「バブル」を「いわゆるバブル経済」と改める。
エ ２６頁７行目の「按分額」を「それぞれ按分した額」と改め、２５行目冒頭から
２７頁１行目末尾までを削除する。
オ ２７頁２行目の「アのＦ鑑定における評価手法」を「本件土地建物としての価格
を算定しこれを土地建物の積算価格でそれぞれ按分した額で割付けをして本件土
地の正常価格を導くア記載の部分鑑定評価の手法」と改める。
カ ２７頁７行目及び２８頁５行目の各「本件土地の比準価格」をいずれも「比準価
格を基礎とする本件土地の価格」と改め、２７頁８行目から１６行目までを、次の
とおり改める。
「(ア) 本件各処分の基礎となった丁鑑定は本件土地の更地価格（建付減価前の価
格）を２億８１１０万円と査定しているところ、その算定過程は次のとおりで
ある（甲２２）。
ａ 広島県呉市の３つの取引事例を規範性の高いものとして選択した上で、本
件土地付近にあると想定される標準土地の価格を取引事例から補正して試
算し、その試算価格の中庸値である４６万８０００円／㎡を比準価格と査定
した。
ｂ 標準土地の価格につき、収益還元法による収益価格を４３万円／㎡、公示
価格を規準とした規準価格を４８万１０００円／㎡と査定し、標準土地の価
格（標準価格）につき、比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、比準価格
と同額の４６万８０００円／㎡と査定した。
ｃ その上で、上記標準価格に本件土地の個別的要因（画地利用上の阻害要因
の存在、奥行長大、不整形）を勘案した格差率０．９１を乗じた４２万６０
００円／㎡を本件土地の更地価格（建付減価前の価格）であると査定した。
丁鑑定の鑑定経過及び鑑定に使用した数値に不合理な点は見当たらない。」
キ ２７頁末行の「賃貸人」を「賃借人」と改める。
ク ２９頁２行目から３行目にかけての「としていること、」から６行目末尾までを
「としていること、②また前者については、標準化補正率を「１００／１０５」と
するなど、他の鑑定に比較して減価率が相当高めに設定されている。」と改める。
ケ ３３頁１３行目の「比準価格」を「積算価格（本件土地の価格が大部分を占める
が、本件土地の価格は、前記のとおり、取引事例から算定された比準価格に基づき
査定されたものである。）。」と改める。
コ ３５頁１行目末尾の次に「丁鑑定、戊鑑定によると、公示価格による規準価格は
４８万１０００円／㎡ないし４８万８０００円／㎡と認められ、本件土地について
の個別的要因を考慮して前記の９１％減額修正をすると、４３万７７００／㎡ない
し４４万４０００円／㎡と算定され、前記比準価格をやや上回ることになる。この
点をも考慮すると、本件においては、本件土地の比準価格を基礎に査定された本件
土地建物の積算価格に収益価格の２倍程度のウエイトを置き、積算価格と収益価格
を総合して試算価格相互の調整をなすべきものと認めるのが相当である。」を加え
る。
サ ３５頁１７行目の「処分」を「原判決別紙処分目録記載１、２、４の各処分」と
改め、２２行目及び３６頁４行目の各「別紙処分目録記載」の次にいずれも「３」
を加える。
(2) 原判決の補足
控訴理由に鑑み、次のとおり補足する。
ア 控訴人らは、建付減価前の本件土地の価格（標準価格）を認定する基礎とした近
隣取引事例による比準価格を原判決中上記引用に係る部分（以下「本件引用部分」
という。）のとおり４６万８０００円／㎡と査定した丁鑑定を採用したことに対し、
比準価格は４７万９０００円／㎡を上回ると主張し、当審において４つの取引事例
から算定した比準価格を査定するための試算価格を４７万９０００円／㎡ないし
５２万６０００円／㎡とした財団法人Ｈ作成の調査報告書（乙２８）を提出する。
上記報告書は、４つの取引事例から本件土地付近に想定される標準土地の価格
（比準価格を算定するための試算価格）を査定している。この試算価格の算定につ
いて、丁鑑定（甲２２）は報告書の取引事例のうちの３つを対象とし、戊鑑定（乙
１）はこの３つのうちの２つのほか別の３つの取引事例をも対象とした。そして、
３者共通の２つの取引事例について検討するに、丁鑑定と戊鑑定及び報告書の主た
る相違点は、地域格差補正によって、丁鑑定が減価するのに対し、戊鑑定及び報告
書は増価させている点にあるところ、丁鑑定は、控訴人らからの依頼によるもので
あるからことさら被控訴人らに有利に鑑定がされることはないと推認される一方、
地域格差につき増価要因となる事実を認めるに足りる証拠はないこと等に照らす
と、丁鑑定の上記各補正は採用できるが、戊鑑定及び報告書のうちこれと異なる部
分は採用できないというべきである。他に控訴人らの上記主張を認めるに足りる証
拠はない。
よって、控訴人らの上記主張は、採用することができない。
イ 控訴人らは、本件引用部分において、本件土地が現況で最有効使用又は少なくと
もこれに準ずる状態にあるものと認定しながら、本件土地の価格の算定に当たり建
付減価をすることは、整合性を欠く旨主張する。
しかしながら、本件土地を更地化するためのコストや負担を考慮してもなお別の
建物を新築した方が高い収益が期待できることを認めるに足りる資料が存在しな
いことからすると、現状について最有効使用状態にあるものと認定するほかないの
であって、戊鑑定（乙１）が指摘するように、本件土地の件外建物敷地の状態から
見て更地状態にあるよりは効率が高くない土地利用状態にあることは否定できな
い上、本件土地と件外建物との評価上の割付けを考えるに当たっては、本件土地に
は件外建物の存在による負担が付着しているものと認定せざるを得ない（乙１）か
ら、建付減価をした上で本件土地の価格を算定することには合理性がある。
よって、控訴人らの上記主張は、採用できない。
【判示(5)】
【判示(6)】
ウ 控訴人らは、本件土地の収益価格算定の基礎となる還元利回りについて、本件引
用部分において、基本利率が４．５％、リスクプレミアムが７．５％であるから総
合還元利回りは１２％であると認定したのに対し、総合還元利回りは１０％を下回
ると主張し、当審において本件土地の総合還元利回りを１０％と査定する財団法人
Ｈ作成の調査報告書（乙２７）を提出する。
しかしながら、上記報告書によると、類似の不動産の取引事例との比較による還
元利回りは７．５２ないし１１．０１％、借入金と自己資金に係る還元利回りは５．
１％、土地と建物に係る還元利回りは５．７３％としており、これを前提にリスク
プレミアムを６％強と考えても、総合還元利回りは１２％程度になるところ、Ｆ鑑
定において本件土地について指摘しているリスクプレミアム６％は最低限存在す
るものというべきであるから、総合的還元利回りを１２％と認定することが不相当
であるとはいえず、また、上記報告書において、還元利回り１２％では８．３年間
で投下資本を回収することになるからリスクプレミアムを過大に評価し過ぎであ
る旨指摘されているが、投下資本回収期間が８．３年間であることが一般的でない
との資料は見いだせないから、控訴人らの主張は採用できない。
エ 控訴人らは、本件引用部分の認定を非難して、その他種々主張するが、以上の説
示（本件引用部分の説示も含む。）に照らし、採用することはできない。
２ よって、原判決は相当であり、控訴人らの控訴はいずれも理由がないから棄却することとし、主文のとおり判決する。
広島高等裁判所第３部
裁判長裁判官 礒尾正
裁判官 金馬健二
裁判官永谷幸恵は、転補のため、署名押印することができない。
裁判長裁判官 礒尾正
【判示(7)】
出典：国税庁ホームページ「税務訴訟資料」（https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2008/pdf/10940.pdf）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。
本文は公表資料（PDF 等）から機械的に抽出・整形したもので、改行や記号に誤りを含むことがあります。正確な文言は原本でご確認ください。