税務訴訟資料第２７２号（順号１３７１４）
東京地方裁判所令和●●年（○○）第●●号相続税更正処分等取消請求事件
国側当事者・国（川崎北税務署長）
令和４年５月１７日棄却・控訴
判決
原告甲
原告乙
原告丙
原告ら訴訟代理人弁護士髙橋正人
同補佐人税理士垣永靜吾
被告国
同代表者法務大臣古川禎久
処分行政庁川崎北税務署長
笠秀則
被告指定代理人荒木真希子
ほか別紙１指定代理人目録記載のとおり
主文
１ 原告らの請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
１ 川崎北税務署長が平成３０年４月２５日付けで原告甲（以下「原告甲」という。）に対してした被相続人丁（以下「本件被相続人」という。）の相続（以下「本件相続」という。）に係る相続税（以下「本件相続税」という。）の更正処分（ただし、令和元年１１月１２日付け裁決により一部取り消された後のもの）のうち、課税価格９億４８９０万円、納付すべき税額３億３８７５万０２００円を超える部分及び過少申告加算税の賦課決定処分（ただし、平成３０年１０月１９日付け再調査決定及び上記裁決により一部取り消された後のもの）を取り消す。
２ 川崎北税務署長が平成３０年４月２５日付けで原告乙（以下「原告乙」という。）に対してした本件相続税の更正処分（ただし、令和元年１１月１２日付け裁決により一部取り消された後のもの）のうち、納付すべき税額１７８４万９６００円を超える部分及び過少申告加算税の賦課決定処分（ただし、平成３０年１０月１９日付け再調査決定及び上記裁決により一部取り消された後のもの）を取り消す。
３ 川崎北税務署長が平成３０年４月２５日付けで原告丙（以下「原告丙」という。）に対してした本件相続税の更正処分（ただし、令和元年１１月１２日付け裁決により一部取り消された後のもの）のうち、納付すべき税額１７８４万９６００円を超える部分及び過少申告加算税の賦課決定処分（ただし、平成３０年１０月１９日付け再調査決定及び上記裁決により一部取り消された後のもの）を取り消す。
第２ 事案の概要
本件は、原告らが、本件被相続人が平成２７年１月●日に死亡したことによって開始した相続に係る相続税（本件相続税）の申告をしたところ、川崎北税務署長から、別紙２「物件目録」記載の各土地（ただし、本件相続が開始した当時のもの。以下「本件各土地」という。）については財産評価基本通達（昭和３９年４月２５日付け直資５６、直審（資）１７国税庁長官通達。平成２９年９月２０日付け課評２－４６による改正前のもの。以下「評価通達」という。）２４－４に定める広大地に該当しないとして、それぞれ更正処分（以下「本件各更正処分」という。）及び過少申告加算税の賦課決定処分（以下「本件各賦課決定処分」という。ただし、本件各更正処分は令和元年１１月１２日付け裁決により、本件各賦課決定処分は平成３０年１０月１９日付け再調査決定及び上記裁決により、いずれも一部取り消されており、以下、本件各更正処分及び本件各賦課決定処分については、上記のとおり一部取り消された後のものを指すものとする。また、本件各更正処分のうち、個別の原告に係る更正処分を指すときは「原告甲更正処分」などといい、本件各更正処分と本件各賦課決定処分を併せて「本件各更正処分等」という。）を受けたため、本件各土地は広大地に該当するなどと主張して、本件各更正処分の一部及び本件各賦課決定処分の取消しを求める事案である。
１ 関係法令等の定め
本件に関係する法令等の定めは、別紙３「関係法令等の定め」に記載のとおりである（なお、同別紙において定める略称等は、以下においても用いることとする。）。
２ 前提事実（証拠等を掲記した事実を除き、いずれも当事者の間に争いがないか、又は当事者が争うことを明らかにしない事実である。）
（１）本件相続の発生
ア 本件被相続人は、平成２７年１月●日に死亡した。
イ 原告らは、いずれも本件相続に係る共同相続人であり、他に相続人はいない。
ウ 原告甲は、平成２７年１０月２６日に成立した本件相続に係る遺産分割協議により、本件各土地を単独で取得した。
（２）本件各土地及びその周辺の状況
ア（ア）本件各土地は、川崎市高津区Ａの街区に位置し、その南東側部分は、通称Ｂ（国道●●号線。以下「Ｂ」という。）に面している。Ｂは、片側２車線の幹線道路である（高架も含めれば片側４車線となる。）。
（イ）Ｂは、本件各土地の南側で北東方向から南西方向に走行し、本件各土地の南西方向約５０ｍ地点において、通称Ｃ（国道●●号線、神奈川県道●●号線。以下「Ｃ」という。）と交差している（以下、当該交差点を「Ｄ交差点」という。）。
（ウ）Ｃは、本件各土地の西側で南東方向から北西方向に走行する片側１車線の幹線道路である。
イ 本件各土地は、本件相続開始時においては、駐車場として利用されていた。
ウ 本件各土地は、いずれも都市計画法８条１項１号所定の用途地域である準住居地域又は第一種住居地域内に位置しており、本件各土地のうち約９５％が準住居地域内に、残りの約５％が第一種住居地域内に位置している。上記準住居地域及び第一種住居地域のいずれにおいても、建ぺい率（建築基準法５３条１項）は６０％、容積率（同法５２条１項）は２００％である。
エ（ア）本件各土地の南東方向約８００ｍの地点には●●線Ｅ駅（以下「Ｅ駅」という。）があり、Ｅ駅周辺にはスーパーマーケットやＦ病院がある。
（イ）本件各土地の西側隣地にはコンビニエンスストアがある。北東隣地には平成９年３月建築のマンションがあり、同マンションの１階部分にはスーパーマーケットがある。
本件各土地の北側隣地にはＧがあり、また、本件各土地の南東方向約４００ｍの地点にはＨが、東方向約４００ｍの地点にはＩがある。
（３）本件各土地の売却等
ア 原告甲は、平成２８年３月１２日、Ｊ株式会社（以下「Ｊ」という。）との間で、本件各土地を９億６０００万円で売却する旨の売買契約を締結した。
イ Ｊは、平成２８年９月１５日、本件各土地の所有権を取得した。Ｊは、本件各土地上に、地上７階建てのマンション（以下「本件マンション」という。）を建築することを計画し、本件マンションは、平成３０年１月１１日、完成した。
（４）本件相続税の課税の経緯
ア 原告らは、平成２７年１１月●日、本件相続税について、それぞれ別表７の各「期限内申告」欄記載のとおり当初申告をし、その後、平成２９年３月１５日、それぞれ別表７の各「修正申告（自主）」欄記載のとおり修正申告をした（甲２の１、弁論の全趣旨。以下、この各修正申告を「本件修正申告」といい、本件修正申告に係る申告書を「本件修正申告書」という。）。
イ 川崎北税務署長は、平成３０年４月２５日、本件相続税について、本件各土地は広大地に該当しないとして、その価額につき５億９３４２万８３３１円であると評価した上で、本件相続に係る相続財産の評価額を合計１１億３３８０万６６３６円と評価し、原告らに対し、それぞれ別表７の各「更正処分等」欄の「納付すべき税額」欄記載のとおり更正処分及び別表７の各「更正処分等」欄の「過少申告加算税」欄記載のとおり過少申告加算税の賦課決定処分をした。なお、川崎北税務署長は、本件各土地の評価額を算定するに当たり、本件各土地に埋設されていた障害物の撤去費用に相当する金額として、同撤去のために支出した額の８０％に相当する金額を控除した。（甲２の２）
（５）本件訴えの提起に至る経緯
ア 原告らは、平成３０年７月２３日、前記（４）イの各更正処分及び各過少申告加算税の賦課決定処分を不服として、川崎北税務署長に対し、それぞれ別表７の各「再調査請求」欄記載のとおり再調査の請求をした（甲３の１）。
イ 川崎北税務署長は、平成３０年１０月１９日、原告らにつき、それぞれ別表７の各「再調査決定」欄記載のとおり、前記(４)イの各過少申告加算税の賦課決定処分の一部を取り消し、その余の原告らの再調査の請求をいずれも棄却する旨の決定をした（甲３の２）。
ウ 原告らは、平成３０年１１月２１日、前記イの決定を不服として、国税不服審判所長に対し、それぞれ別表７の各「審査請求」欄記載のとおり、審査請求をした（甲４の１）。
エ 国税不服審判所長は、令和元年１１月１２日、前記(４)イの本件各土地に埋設されていた障害物の撤去費用に相当する金額は、同撤去に係る見積書記載の額の８０％に相当する金額とすべきであるとして、原告らにつき、それぞれ別表７の各「裁決」欄記載のとおり、前記（４）イの各更正処分及び各過少申告加算税の賦課決定処分の一部を取り消す旨の裁決をした（甲４の２。上記裁決による一部取消し後の前記（４）イの各更正処分が本件各更正処分であり、前記イの決定及び上記裁決による一部取消し後の前記(４)イの各過少申告加算税の賦課決定処分が本件各賦課決定処分である。）。
オ 原告らは、令和２年５月１日、本件各訴えを提起した（当裁判所に顕著な事実）。
３ 被告の主張する本件各更正処分等の根拠及び適法性
被告の主張する本件各更正処分等の根拠及び適法性は、別紙４「被告の主張する本件各更正処分等の根拠及び適法性」のとおりである（なお、同別紙において定める略称等は、以下においても用いることとする。）。
原告らは、後記４の争点に関する部分のほかに、本件各更正処分等の根拠及び適法性を争っていない。
４ 争点
（１）修正申告における課税価額及び納付すべき税額を超えない部分の取消しを求める訴えの利益の有無（本案前の争点。争点１）
（２）本件各土地の広大地該当性（争点２）
５ 争点に関する当事者の主張の要旨
（１）争点１（修正申告における課税価額及び納付すべき税額を超えない部分の取消しを求める訴えの利益の有無）について
（被告の主張の要旨）
ア 原告らは、平成２９年３月１５日、本件修正申告をし、原告甲の本件相続税に係る課税価格を１０億１２０９万４０００円、納付すべき税額を３億６９５０万２７００円とし、原告乙及び原告丙の本件相続税に係る納付すべき税額をそれぞれ１８２７万２１００円とする部分について、自ら納税義務を確定させている。
これに対し、原告らは、本件訴訟において、原告甲が、原告甲更正処分のうち、課税価格９億４８９０万円及び納付すべき税額３億３８７５万０２００円を超える部分、原告乙及び原告丙が、それぞれ原告乙更正処分及び原告丙更正処分のうち、納付すべき税額１７８４万９６００円を超える部分の取消しを求めているところ、これらの訴えは、本件修正申告により確定している課税価格及び納付すべき税額を超えない部分の取消しを求めるものである。
イ いわゆる申告納税制度が採られている国税において、申告に係る納付すべき税額等を更正する処分を受けた納税者は、申告の無効を主張することができるような特段の事情がある場合を除き、当該更正の処分のうち申告に係る納付すべき税額又は還付金の額に相当する税額を超えない部分については、更正の請求の手続を経ない限り、抗告訴訟において取消しを求めることはできないと解するのが相当である。
本件において、原告らが本件修正申告の後に、更正の請求をした事実は認められず、上記特段の事情があるとは認められないから、原告らの請求のうち、本件修正申告により既に確定している上記各金額を超えない部分の取消しを求める部分は、不適法である。
（原告らの主張の要旨）
否認ないし争う。なお、原告らは、令和２年１０月２６日、川崎北税務署長に対し、「相続税の更正の請求書」（甲１８の４ないし６）を提出して、本件相続税に係る更正の請求をした。
（２）争点２（本件各土地の広大地該当性）について
（被告の主張の要旨）
ア 広大地通達にいう「その地域」の範囲について
（ア）広大地通達にいう「その地域」とは、宅地の価額の形成に関して直接影響を与えるような特性を持つ当該宅地の属する地域をいい、これは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道及び公園など、土地の利用の状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案して、各土地の利用の状況、環境等がおおむね同一と認められる、住宅、商業、工業などある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域と解するのが相当である。
（イ）本件各土地の周辺に河川や山などは存在しないものの、Ｂを境に北側は川崎市高津区Ａ、南側はＫ又はＬと複数の行政区域の指定がされており、そのうち、本件各土地はＡに所在する。そして、Ａは、準住居地域、第一種住居地域、準工業地域及び近隣商業地域といった複数の用途地域が指定されているところ、本件各土地の大部分は準住居地域内に所在している。
以上のような客観的状況を総合勘案すると、本件各土地が属する「その地域」は、川崎市高津区Ａにおいて、用途地域が準住居地域に指定されている範囲のうち、Ｂで区切られる区域（おおよそ、甲５の１、３及び甲６の１において、黒枠で囲まれた地域。以下「被告主張地域」という。）と認められる。
イ マンション適地該当性について
（ア）①被告主張地域の容積率は２００％であり、一般に、マンションの建築に係る公法上の規制として厳しくない地域であるといえること、②被告主張地域は、Ｅ駅から約８００ｍの位置にあって、都心へのアクセスにも優れているほか、公共施設や商業施設への接近性にも優れており、住戸数の需要が高いエリアであること、③本件相続開始時における被告主張地域内に所在する土地の利用状況をみると、地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている割合が３６．５％と最も多く、建物の敷地として利用されている土地に限定してみると、そのうち地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている割合は５３．８６％であることからすれば、被告主張地域の標準的使用は、中高層の集合住宅等の敷地であるというべきである。
（イ）本件各土地が、被告主張地域内に所在する土地と公法上の規制や住環境の面から標準的使用を異にする事情はない。
したがって、本件各土地はマンション適地に該当すると判断するのが相当である。本件各土地について経済的に最も合理的な開発行為が中高層住宅の建築であることは、①本件相続が開始した約１年２か月後に、Ｊを含むマンション開発業者２社から、希望購入価格として９億６０００万円とそれをわずかに下回る金額が提示されたこと、②本件各土地の実際の売却価格（９億６０００万円）が本件各更正処分における本件各土地の評価額（５億７２８６万８３３１円）の約１．６７倍に及ぶこと、③その一方で、戸建住宅用地として利用することを前提に建売業者が提示した金額（２億円台前半）は、本件修正申告における本件各土地の評価額（３億４６２３万８５６５円）をも大幅に下回るものであったことからも裏付けられている。
ウ 小括
以上のとおり、本件各土地はマンション適地であると認められ、広大地には該当しない。
（原告らの主張の要旨）
ア 広大地通達にいう「その地域」の範囲について
本件における「その地域」は、被告主張地域（以下「Ｂ沿い地域」ともいう。）に、Ｄ交差点からＣに沿ってＣの北東側約５０ｍの範囲にある地域（おおよそ、甲５の１、３及び甲６の１において、青枠で囲まれた地域。以下「Ｃ沿い地域」という。）を加えた地域（以下「原告ら主張地域」という。）と考えるべきである。
すなわち、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域は、いずれも川崎市高津区という同じ行政区域に属し、準住居地域内に位置しており、建ぺい率は６０％、容積率は２００％である点で同一の公法上の規制を受けている。また、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域の間には幹線道路や公園、線路等は存在せず、地域としての一体性も分断されていない。さらに、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域の路線価はほぼ同じであり、いずれも戸建住宅とマンションが混在する地域である。これらの事情によれば、原告ら主張地域は、土地の利用状況・環境等を同一にし、特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域とみるべきであって、これをもって「その地域」とすべきである。
イ 広大地に該当する条件の例示について
広大地に該当するか否かについては、その考え方を整理するものとして、平成１６年情報及び平成１７年情報（以下「本件各情報」という。）があるところ、本件各情報によれば、広大地に該当する条件の例示として、開発許可を要する面積基準以上の土地であることが挙げられているところ、本件各土地の地積（２５７９．１㎡）は、上記面積基準（５００㎡）をはるかに超えるから、上記例示に該当する。
他方、本件各情報によれば、広大地に該当しない条件の例示として、現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地（大規模店舗、ファミリーレストラン等）や容積率３００％以上の地域に所在する土地が挙げられているところ、本件各土地はこれらの条件には該当しない。
したがって、本件各土地は、本件各情報がいうところの広大地に該当する条件の例示にこそ該当するが、広大地に該当しない条件の例示には該当しない。
ウ マンション適地該当性について
（ア）本件各土地は、戸建住宅とマンションが混在する地域にあるところ、本件各情報によれば、このような場合には、明らかにマンション等の用地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当することとなるから、かえって本件各土地が広大地に該当することを推認させるものである。
（イ）相続財産の評価の基準時は、相続開始時であるところ、本件各土地については、本件相続開始時はもちろん、原告甲が本件各土地を取得した遺産分割の時点や本件相続税の当初申告時においても、マンション建築は話題にすら上がっていなかったのであり、本件各土地がマンション事業用地として売却されたことをマンション適地該当性の判断において斟酌することは許されない。
（ウ）マンション用地としての利用に地域の移行が相当程度進んでいるかどうかを判断するに当たっては、相続開始時から過去１０年間程度の事情を考慮するのが一般的であるところ、本件についてこれを見ると、平成２６年２月２８日に建築されたマンションが一つあるにすぎない。また、被告主張地域に限定したとしても、３階建て以上の共同住宅の地積割合は３６．５％にすぎず、この数字も本件相続開始時の１０年以上前に建築されたマンションを含めての数字である。
（エ）本件各土地については、平成２４年より前は、開発許可を要する面積基準は１００㎡であったものが、同年に川崎市の条例が改正されたことにより、上記面積基準は７０㎡に引き下げられており、このことは本件各土地を含む周辺地域がマンション用地としての利用に移行することを抑制しようとするものである。
エ 小括
以上によれば、「その地域」を原告ら主張地域とする場合はもちろんのこと、「その地域」を被告主張地域に限定した場合であっても、本件各土地が明らかにマンション用地に適しているとはいえないのであって、本件各土地は広大地に該当する。
第３ 当裁判所の判断
１ 争点１（修正申告における課税価額及び納付すべき税額を超えない部分の取消しを求める訴えの利益の有無）について
（１）相続税については、納付すべき税額の確定の手続につき申告納税方式によるものとされ、その納付すべき税額は、納税者のする申告により確定することを原則とし（通則法１５条１項、１６条１項１号、同条２項１号及び相続税法２７条１項参照）、納税者が申告の内容を自己の利益に変更するためには、更正の請求の方法（通則法２３条）によらなければならないものとされている。そして、このようないわゆる申告納税制度が採られている国税において、確定申告書に記載された事項の過誤の是正につき更正の請求という特別の制度が設けられたのは、課税標準等の決定については、最もその間の事情に通じている納税者自身の申告に基づくものとし、その過誤の是正は法律が特に認めた場合に限るものとすることが、租税債務を可及的速やかに確定させるべき国家財政上の要請に応ずるものであり、納税者に対しても過当な不利益を強いるおそれがないと考えられるからであると解される。このような更正の請求の制度の趣旨に照らせば、申告に係る納付すべき税額等を更正する処分を受けた納税者は、申告の無効を主張することができるような特段の事情がある場合を除き、当該更正の処分のうち申告に係る納付すべき税額又は還付金の額に相当する税額を下回る部分については、上記の更正の請求の手続を経ない限り、抗告訴訟において取消しを求めることはできないものというべきである（最高裁判所昭和●●年（〇〇）第●●号同３９年１０月２２日第一小法廷判決・民集１８巻８号１７６２頁参照）。
（２）これを本件についてみるに、本件各訴えは、本件各更正処分のうち、原告らが本件修正申告により自ら納税義務の内容を確定させた課税価格及び納付すべき税額を超えない部分の取消しを求めるものであるところ、証拠（甲１８の４ないし６）及び弁論の全趣旨によれば、原告らは、本件各訴えを提起した当初は、本件各更正処分について更正の請求の手続をとっていなかったものであるが、その後、原告らは、令和２年１０月２６日、川崎北税務署長に対し、「相続税の更正の請求書」（甲１８の４ないし６）を提出して、原告甲の本件相続税に係る課税価格を９億４８９０万円、納付すべき税額を３億３８７５万０２００円とし、原告乙及び原告丙の本件相続税に係る納付すべき税額をそれぞれ１７８４万９６００円とする旨の更正の請求をしていることが認められる。そうすると、本件各更正処分のうち本件修正申告に係る課税価格及び納付すべき税額に相当する税額を下回る部分について、原告らが更正の請求の手続を履践していない瑕疵は治癒されたものといえる。
なお、申告に係る税額を増加させる更正処分（以下「増額更正処分」という。）と、納税者においてした更正の請求に対し、更正をすべき理由がない旨の通知処分（以下「通知処分」という。）がされた場合、税額等を争う納税者は、増額更正処分の取消しを求める訴えを提起して通知処分の違法も併せて主張することにより、更正の請求に係る税額を超える部分の取消しを求めることができるものと解されるのであって、これと別個に通知処分を争う利益を有しないと解されることを踏まえれば、本件のような場合に、納税者が通知処分の取消しを求める訴えを提起することは要しないと解するのが相当である。
したがって、本件各訴えは、原告らが本件各更正処分のうち本件修正申告に係る課税価格及び納付すべき税額に相当する税額を超えない部分の取消しを求める部分も含めて、適法である。
２ 争点２（本件各土地の広大地該当性）について
（１）広大地の評価について
ア 相続税法２２条は、相続等により取得した財産の価額は当該財産の取得の時における時価による旨定めているが、ここにいう時価とは当該財産の客観的な交換価値をいうものと解される。
もっとも、財産の客観的交換価値といっても、必ずしも一義的に確定されるものではないことから、課税実務においては、財産評価の一般的基準が評価通達によって定められ、これに定められた画一的な評価方法によって相続等により取得した財産の時価、すなわち客観的交換価値を評価するものとしている。このような取扱いは、評価通達により定められた評価方法が適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものである場合には、その評価の結果をもって適正な時価と推認することができるものと解されることから、納税者間の公平、納税者の便宜、徴税費用の節減という見地から見て合理的な取扱いであり、その評価方法によっては適正な時価を適切に算定することができない特別の事情が存しない限り、これを画一的に全ての納税者に適用して財産の評価を行うことは、税負担の実質的な公平の実現等に資し、相続税法２２条の趣旨にもかなうものであるということができる。
イ 広大地通達は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法４条１２項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの（評価通達２２－２に定める大規模工場用地に該当するもの及びマンション適地を除く。）につき、原則として広大地補正を行うことを定めているところ、その趣旨は、評価対象地が、その価額算定の基準とされた標準的な宅地の地積と比して著しく広大な地積の土地であって、その開発等を行うとすれば道路等の潰れ地が生じるような場合には、潰れ地が発生しない標準的な宅地の価額を基に地積比から求めた評価対象地の計算上の価額と比して、評価対象地の価額は、潰れ地の発生した分だけ有効活用できる範囲が減少することによって低額となることから、潰れ地の発生が見込まれることによるかかる減額分を評価額に反映させるために広大地補正を行って、評価対象地の価額算定の基準とされた標準的な地積の宅地の評価との調整を図ることにあるものと解される。このような広大地通達の定めは、適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有する評価方法を定めたものと認められ、この点は当事者間においても争いがない。
（２）認定事実
前提事実並びに掲記の証拠（枝番号のある書証について、特に明記しない限り、枝番号を含む。）及び弁論の全趣旨によれば、以下の事実を認めることができる。
ア 本件各土地及びその周辺の状況
（ア）本件各土地は、南東側でＢに面している。本件各土地付近のＢ沿いの地域のうち、Ｂを境に北西側は川崎市高津区Ａ、南東側はＫと行政区域が指定されている。
また、本件各土地の南西方向約５０ｍの地点に、ＢとＣが交差するＤ交差点が存在している。（前提事実（２）ア、甲６、乙６）
（イ）本件各土地は、いずれも都市計画法８条１項１号所定の用途地域である準住居地域又は第一種住居地域内に位置しており、本件各土地の大部分（約９５％）は準住居地域内に位置している。上記準住居地域及び第一種住居地域のいずれにおいても、建ぺい率（建築基準法５３条１項）は６０％、容積率（同法５２条１項）は２００％である。（前提事実（２）ウ）
（ウ）本件各土地の周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット、ファミリーレストラン、公立の小中学校や保育園がある（前提事実（２）エ（イ）、甲６、１１）。
（エ）本件各土地の南東方向約８００ｍの地点にはＥ駅があり、Ｅ駅周辺には、スーパーマーケットやＦ病院がある（前提事実（２）エ（ア））。
イ 被告主張地域における建物の建築状況等（乙６、８）
（ア）被告主張地域は、おおむね南東側でＢに面している。
（イ）本件相続開始時の被告主張地域内に所在する土地の利用状況は、戸建住宅が１３件、地上階数２階以下の共同住宅が７件、地上階数３階以上の共同住宅が６件、店舗・施設・事務所が２件、駐車場（更地）が３件あり、地積割合でみれば、地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている割合が３６．５％と最も多く、建物の敷地として利用されている土地に限定してみると、そのうち地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている割合は５３．８６％であった。
（ウ）被告主張地域では、平成９年３月１２日以降本件相続開始時（平成２７年１月●日）までの間において、地上階数３階以上の共同住宅の建築事例が４件あるのに対し、戸建住宅の建築事例は１件も認められない。
ウ 本件各土地の売却に至る経緯
（ア）株式会社Ｍ（以下「Ｍ」という。）は、原告甲から本件各土地の売却の依頼を受け、マンション開発業者２社による入札方式により本件各土地の売却先を決定することとし、入札を実施したところ、希望購入価格として９億６０００万円を提示したＪが落札した。なお、上記２社のうちの残りの一社の入札価格もＪが提示した価格とそれほどの差はなかった。（甲１５、乙９、１０）
（イ）Ｍは、上記（ア）とは別に、建売業者一社にも本件各土地の売買を持ち掛けたところ、同社は、希望購入価格として２億円台前半を提示した（乙９ないし１１）。
（ウ）原告甲は、平成２８年３月１２日、Ｊとの間で、本件各土地を９億６０００万円で売却する旨の売買契約を締結した（前提事実（３）ア、甲１６、乙１２）。
（エ）Ｊは、平成２８年９月１５日、本件各土地の所有権を取得し、本件各土地上には、本件マンションが建築され、平成３０年１月１１日、本件マンションは完成した（前提事実（３）イ、乙８）。
（３）本件各土地の属する「その地域」について
ア 前記（１）イで述べた広大地通達の趣旨に鑑みれば、広大地通達にいう評価の対象となる１画地の宅地の属する「その地域」とは、河川や山などの自然的状況、行政区域、都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、道路、鉄道及び公園などの土地の利用の状況の連続性や地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用の状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりとみるのが相当な地域を指すものと解される。
イ 前記（２）で認定した事実によれば、被告主張地域内の土地は、いずれも川崎市高津区Ａという同一の行政区域内にあって、おおむね南東側でＢに面してこれを出入口として利用しており（前記（２）ア（ア）、イ（ア））、共同住宅の敷地としての利用が中心とされているほか、都市計画法及び建築基準法上の規制も同様の状況にあり（前記（２）ア（イ）、イ（イ））、その他、被告主張地域内において使用状況の連続性及び地域の一体性を分断するような状況も見当たらない。
上記のほか、不動産鑑定士戊の「その地域」の範囲についての意見が被告主張地域とほぼ一致していること（乙１３）にも鑑みると、本件各土地が広大地に該当するかの判断に当たっての基礎となる「その地域」とは、川崎市高津区Ａにおいて、用途地域が準住居地域に指定されている範囲のうち、Ｂで区切られる区域（被告主張地域）をいうものと解するのが相当である。
ウ これに対して、原告は、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域は、いずれも川崎市高津区という同じ行政区域に属し、都市計画法及び建築基準法上も同様の規制を受けていること、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域の間には幹線道路や公園、線路等は存在せず、地域としての一体性も分断されていないこと、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域の路線価はほぼ同じであり、いずれも戸建住宅とマンションが混在する地域であることなどを挙げて、本件各土地が属する「その地域」は、Ｂ沿い地域（被告主張地域）にＣ沿い地域を加えた地域（原告ら主張地域）と解するべきである旨主張する。
しかし、前提事実及び証拠（甲７の３、乙６、１５）によれば、①Ｃ沿い地域は、おおむね南西側でＣに面している一方、Ｂには面しておらず、Ｃ沿い地域内の土地は、いずれも川崎市高津区Ｎという行政区域内にあること、②Ｂは、片側２車線の幹線道路である（高架も含めれば片側４車線となる。）のに対し、Ｃは、片側１車線の幹線道路であること、③本件相続開始時におけるＣ沿い地域内に所在する土地の利用状況は、戸建住宅が２１件、地上階数２階以下の共同住宅が４件、地上階数３階以上の共同住宅が１件、店舗・施設・事務所が４件、駐車場（更地）が５件あり、地積割合でみれば、戸建住宅又は地上階数２階以下の共同住宅の敷地として利用されている割合が６４．５１％と最も多く、地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている割合は３．７８％にすぎないこと、④路線価方式による評価上、Ｃ沿い地域は普通商業・併用住宅地区に区分されているのに対し、Ｂ沿い地域は普通住宅地区に区分されていることが認められる。
これらの事実によれば、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域は、行政区域を異にしている上、互いに異なる幹線道路に接しており、ＣとＢの幅員は大きく異なっている。また、Ｃ沿い地域は、Ｂ沿い地域に比べて、戸建住宅又は低層の共同住宅の敷地として利用されている土地が中心となっており、利用状況が異なっているといえる。したがって、Ｂ沿い地域とＣ沿い地域は、同質的な土地利用のまとまりがある範囲とみるのが相当な地域であるとはいえず、原告の主張は採用することができない。
（４）本件各土地のマンション適地該当性について
ア 前記（１）で述べたとおり、広大地通達が一定以上の面積の土地について広大地補正を行う趣旨は、このような土地について開発行為を行う場合、道路等の潰れ地が生じることから、その程度に応じて一定の減価をする必要があるという点にある。このため、広大地通達の適用については、その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるもの（マンション適地）等は除くとされており、ここにいう「中高層」には、原則として、地上階数３階以上のものが該当し、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれるものと解される。
イ 前記（２）の認定事実によれば、本件各土地は、準住居地域又は第一種住居地域内に位置し、いずれの地域においても容積率は２００％であって、マンションの建築に係る公法上の規制としては厳しくなく、本件相続開始時における被告主張地域内に所在する土地は、地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている土地が中心であり、平成９年３月１２日以降本件相続開始時（平成２７年１月●日）までの間において、地上階数３階以上の共同住宅の建築事例が４件あるのに対し、戸建住宅の建築事例は１件も認められない。
また、本件各土地は、その南西方向約５０ｍ地点にＢとＣが交差するＤ交差点が存在し、南東方向約８００ｍの地点にはＥ駅があって交通の便にも優れている上、本件各土地の周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット、ファミリーレストラン、公立の小中学校や保育園があり、Ｅ駅周辺には、スーパーマーケットやＦ病院があるなど、公的施設や商業施設への接近性にも優れている。
さらに、本件各土地については、マンション開発業者２社による入札が実施されたところ、Ｊからは９億６０００万円、残りの一社からは上記金額とそれほどの差がない希望購入価格が提示されたのに対し、これとは別に本件各土地の売買を持ち掛けられた建売業者からは、２億円台前半の希望購入価格が提示されたにすぎず、これらの提示を受けて、原告甲は、J との間で、本件各土地を９億６０００万円で売却する旨の売買契約を締結し、その後、本件各土地上には、地上７階建ての本件マンションが建築されている。
以上によれば、本件各土地は、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が地上階数３階以上の中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められ、マンション適地に該当する。
ウ（ア）これに対し、原告は、本件各情報は、広大地に該当する条件の例示として、開発許可を要する面積基準以上の土地であることを挙げ、広大地に該当しない条件の例示として、現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地（大規模店舗、ファミリーレストラン等）や容積率３００％以上の地域に所在する土地を挙げているところ、本件各土地は、本件各情報がいうところの広大地に該当する条件の例示にこそ該当するが、広大地に該当しない条件の例示には該当しない旨主張する。
しかし、本件各情報が掲げる広大地に該当する条件及び広大地に該当しない条件の例示は、文字どおり、広大地に該当し、又は該当しない土地の具体的な使用形態等を「例示」したものにすぎず、当該広大地に該当しない条件の例示に該当しないからといって、当該土地の広大地該当性が必ず認められるわけでなく、もとより上記条件の例示は、マンション適地と認められる土地についてまで、広大地該当性を認める趣旨の記載ではないことは明らかであるから、原告らの主張には理由がない。
（イ）また、原告は、①本件各土地は、戸建住宅とマンションが混在する地域にあるところ、本件各情報によれば、このような場合には、明らかにマンション適地と認められる土地を除き、広大地に該当することとして差し支えないとされていること、②本件各土地については、本件相続開始時はもちろん、原告甲が本件各土地を取得した遺産分割の時点や本件相続税の当初申告時においても、マンション建築は話題にすら上がっていなかったこと、③本件各土地の周辺地域では、本件相続開始時から過去１０年間程度遡ってみても、平成２６年２月２８日に建築されたマンションが一つあるにすぎず、また、被告主張地域に限定したとしても、３階建て以上の共同住宅の地積割合は３６．５％にすぎないこと、④本件各土地については、平成２４年に川崎市の条例が改正されたことにより、開発許可を要する面積基準が引き下げられたことなどを挙げて、本件各土地が明らかにマンション用地に適しているとはいえない旨主張する。
しかし、上記①については、本件各土地がマンション適地に該当することは前記イのとおりであり、原告らが指摘する本件各情報の記載は、マンション適地と認められる土地についてまで、広大地として扱うべき旨を述べた記載であるとは解されない。また、上記②については、前記イのとおり、本件相続開始時においても被告主張地域内に所在する土地は、地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている土地が中心であったのであり、また、原告甲は、本件相続開始後、マンション開発業者であるＪに本件各土地を売却しているのであるから、原告甲が、本件各土地がマンション用地として利用されることを全く考えていなかったとまでいうことができるかどうかについては疑問の余地がある上、仮にそのような事実が認められるとしても、それは単なる原告甲の主観的事情にすぎないのであって、本件各土地の最有効使用の判断に何ら影響を与えるものではない。さらに、上記③及び④については、本件相続開始時の被告主張地域内に所在する土地の利用状況を、戸建住宅、地上階数２階以下の共同住宅、地上階数３階以上の共同住宅、店舗・施設・事務所及び駐車場（更地）に区分したときに、地上階数３階以上の共同住宅の敷地として利用されている割合が最も多いことは前記（２）イ（イ）の認定事実のとおりである上、被告主張地域においては、川崎市の条例が改正された平成２４年以降も、本件マンションを含め、マンションの建築が相次いでいること（乙８）にも鑑みると、原告が指摘する事情は、本件各土地が本件相続開始時においてマンション適地に該当することを否定する事情とはいえない。
したがって、原告らの主張は採用することができない。
（５）よって、本件各土地は、マンション適地に該当するから、広大地に該当しない。
３ 本件各更正処分等の適法性について
原告らは、本件訴訟において、争点に関する部分のほかに本件各更正処分等の根拠及び適法性を争っていないところ、前記２のとおり、本件各土地は広大地通達にいう広大地に該当しないから、広大地補正が適用される余地はない。したがって、本件各更正処分等の適法性については、別紙４に記載のとおり認めることができ、この認定判断を左右するに足りる証拠は見当たらない。
４ 結論
よって、原告らの請求は、理由がないからいずれも棄却することとし、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３８部
裁判長裁判官鎌野真敬
裁判官栗原志保
裁判官佐藤秀海は、転補のため、署名押印をすることができない。
裁判長裁判官鎌野真敬
（別紙４）
被告の主張する本件各更正処分等の根拠及び適法性
１ 本件各更正処分の根拠
被告が本訴において主張する本件相続税に係る原告らの課税価格及び納付すべき税額は、別表１順号１１及び１５の「原告甲」、「原告乙」及び「原告丙」の各欄に記載した金額であり、これらの金額の計算根拠は、以下のとおりである。
（１）原告らの課税価格
ア 原告甲の課税価格（別表１順号１１の「原告甲」欄の金額）
１２億１６５７万円
上記金額は、原告甲が本件相続により取得した財産の価額（下記（ア））から、同人が承継又は負担する債務等の金額（下記（イ））を控除した後の金額につき、国税通則法（平成２７年法律第９号による改正前のもの。以下「通則法」という。）１１８条１項の規定により１０００円未満の端数金額を切り捨てた後の金額である。
（ア）財産の価額（別表１順号８の「原告甲」欄の金額）
１６億１９００万８９４５円
上記金額は、次のａないしｇの金額の合計額である。
ａ 土地の価額（別表１順号１の「原告甲」欄の金額）１４億４３０８万１４５７円上記金額は、別表３順号１７の「原告甲」欄の金額である。
同表に掲げる土地のうち、本訴でその価額が争いとなっている土地は順号１の土地（本件各土地）であり、その価額の計算明細は、別表３付表のとおりである。
ｂ 家屋、構築物の価額（別表１順号２の「原告甲」欄の金額）
１億２０６９万７７６９円
上記金額は、別表４順号７の「原告甲」欄の金額である。
ｃ 事業用財産の価額（別表１順号３の「原告甲」欄の金額）４７１万３５０２円上記金額は、別表５順号３の「原告甲」欄の金額である。
ｄ 有価証券の価額（別表１順号４の「原告甲」欄の金額）４２３７万８８７０円上記金額は、別表６順号１１の「原告甲」欄の金額である。
ｅ 現金、預貯金等の価額（別表１順号５の「原告甲」欄の金額）
５３５６万４４２９円
上記金額は、本件修正申告書第１５表の「現金、預貯金等（㉑）」の「甲」欄に記載された価額と同額である（甲２の１・１６枚目）。
ｆ 家庭用財産の価額（別表１順号６の「原告甲」欄の金額）
１００万円
上記金額は、本件修正申告書第１５表の「家庭用財産（㉒）」の「甲」欄に記載された価額と同額である（甲２の１・１６枚目）。
ｇ その他の財産の価額（別表１順号７の「原告甲」欄の金額）
△４６４２万７０８２円
上記金額は、本件修正申告書第１５表の「その他の財産計（㉗）」の「甲」欄に記載された価額と同額である（甲２の１・１６枚目）。
（イ）債務等の金額（別表１順号９の「原告甲」欄の金額）
４億０２４３万８６７８円
上記金額は、本件修正申告書第１５表の「債務等合計（㉟）」の「甲」欄に記載された価額と同額である（甲２の１・１６枚目）。
イ 原告乙の課税価格（別表１順号１１の「原告乙」欄の金額）
５０００万円
上記金額は、原告乙が本件相続により取得した財産の価額（本件修正申告書第１５表の「その他の財産計（㉗）」の「乙」欄に記載された価額と同額）である（甲２の１・１６枚目）。
ウ 原告丙の課税価格（別表１順号１１の「原告丙」欄の金額）
５０００万円
上記金額は、原告丙が本件相続により取得した財産の価額（本件修正申告書第１５表の「その他の財産計（㉗）」の「丙」欄に記載された価額と同額）である（甲２の１・１６枚目）。
（２）原告らの納付すべき税額
原告らの納付すべき税額は、相続税法（平成２７年法律第９号による改正前のもの。以下、本別紙について同じ。）１５条ないし１７条の各規定に基づき、次のとおり算定したものである。
ア 課税価格の合計額（別表１順号１１の「合計額」欄及び別表２順号１の各金額）１３億１６５７万円
上記金額は、本件相続税に係る課税価格の合計額であり、原告らの課税価格（前記（１）アないしウ）を合計したものである。
イ 課税遺産総額（別表２順号３の金額）
１２億６８５７万円
上記金額は、前記アの課税価格の合計額１３億１６５７万円（別表２順号１の金額）から、相続税法１５条の規定により、３０００万円と６００万円に本件相続に係る相続人の数である３を乗じた金額１８００万円との合計額４８００万円（別表２順号２の金額）を控除した後の金額である。
ウ 法定相続分に応ずる取得金額（別表２順号５の各人欄の金額）
（ア）原告甲（法定相続分３分の１）
４億２２８５万６０００円
（イ）原告乙（法定相続分３分の１）
４億２２８５万６０００円
（ウ）原告丙（法定相続分３分の１）
４億２２８５万６０００円
上記各金額は、相続税法１６条の規定により、本件相続に係る相続人が前記イの課税遺産総額を民法９００条の規定による相続分（別表２順号４）に応じて取得したものとした場合の各人の取得金額（ただし、昭和３４年１月２８日付け直資１０による国税庁長官通達「相続税法基本通達の全部改正について」（平成２７年６月２６日付け課資２－９ほかによる改正前のもの。）１６－３の取扱いにより、相続人ごとに１０００円未満の端数金額を切り捨てた後の金額）である。
エ 相続税の総額（別表２順号７の金額）
５億０８２８万４０００円
上記金額は、前記ウ（ア）ないし（ウ）の法定相続分に応ずる取得金額に、それぞれ相続税法１６条に定める税率を乗じて算出した各金額（別表２順号６の各金額）の合計額である。
オ 原告らの算出税額（別表１順号１４の各人欄の金額）
（ア）原告甲
４億６９６７万７３１７円
（イ）原告乙
１９３０万３３４１円
（ウ）原告丙
１９３０万３３４１円
上記各金額は、相続税法１７条の規定により、前記エの相続税の総額５億０８２８万４０００円（別表１順号１２の金額）に、原告らの課税価格（同順号１１の各人欄の金額）が前記アの課税価格の合計額（同順号１１の「合計額」欄）に占める割合（同順号１３の各人欄の割合）をそれぞれ乗じて算出した各金額（同順号１４の各人欄の金額）である。
カ 原告らの納付すべき相続税額（別表１順号１５の各人欄の金額）
（ア）原告甲
４億６９６７万７３００円
（イ）原告乙
１９３０万３３００円
（ウ）原告丙
１９３０万３３００円
上記各金額は、前記オの原告らの算出税額について、通則法１１９条１項の規定により１００円未満の端数金額を切り捨てた後の金額である。
２ 本件各更正処分の適法性
被告が本訴において主張する原告らの納付すべき本件相続税の額は、前記１（２）カのとおりであるところ、本件各更正処分における原告らの納付すべき本件相続税の額（甲４の２・３１、３３及び３５ページ「３課税標準等及び税額等の計算」における「裁決後の額Ｂ」の「納付すべき税額㉓」欄）は、これらの金額とそれぞれ同額であるから、本件各更正処分はいずれも適法である。
３ 本件各賦課決定処分の根拠及び適法性
（１）本件各賦課決定処分の根拠
前記２で述べたとおり、本件各更正処分は適法であるところ、原告らは、本件相続税の課税価格及び納付すべき税額を過少に申告していたことから、次のとおり、それぞれ過少申告加算税が賦課されることとなる。
ア 原告甲に課されるべき過少申告加算税の額
５００万８５００円
上記金額は、次の（ア）の金額から次の（イ）の金額を控除した後の金額である。
（ア）通則法６５条１項の規定に基づく過少申告加算税の額
１００１万７０００円
上記金額は、原告甲更正処分における原告甲の納付すべき相続税額４億６９６７万７３００円（前記１カ（ア））から本件修正申告における原告甲の納付すべき相続税額３億６９５０万２７００円（甲２の１・２枚目「甲」の「㉗」欄）を控除した後の金額１億００１７万円（通則法１１８条３項の規定により１万円未満の端数金額を切り捨てた後の金額）に、通則法６５条１項の規定に基づき１００分の１０の割合を乗じて算出した金額である。
（イ）財産債務に係る過少申告加算税の特例による軽減額
５００万８５００円
原告甲は、内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律（平成２８年法律第１５号による改正前のもの）６条の２第１項の規定に基づき、本件各更正処分の基因となる財産（本件各土地）について同項所定の記載がある財産債務調書（乙３）をその提出期限内に提出している。したがって、同法６条の３第１項の規定により準用する同法６条１項の規定の適用により、原告甲に課されるべき過少申告加算税の額は所定の額が軽減されることになる。
上記金額は、軽減される原告甲の過少申告加算税の額であり、前記（ア）の過少申告加算税の額の計算の基礎となるべき税額１億００１７万円に１００分の５の割合を乗じて算出した金額である。
イ 原告乙に課されるべき過少申告加算税の額
５万１５００円
上記金額は、次の（ア）の金額から次の（イ）の金額を控除した後の金額である。
（ア）通則法６５条１項の規定に基づく過少申告加算税の額
１０万３０００円
上記金額は、原告乙更正処分における原告乙の納付すべき相続税額１９３０万３３００円（前記１カ（イ））から本件修正申告における原告乙の納付すべき相続税額１８２７万２１００円（甲２の１・１枚目「乙」の「㉗」欄）を控除した後の金額１０３万円（通則法１１８条３項の規定により１万円未満の端数金額を切り捨てた後の金額）に、通則法６５条１項の規定に基づき１００分の１０の割合を乗じて算出した金額である。
（イ）財産債務に係る過少申告加算税の特例による軽減額
５万１５００円
上記金額は、前記ア（イ）で述べた理由により軽減される原告乙の過少申告加算税の額であり、前記（ア）の過少申告加算税の額の計算の基礎となるべき税額１０３万円に１００分の５の割合を乗じて算出した金額である。
ウ 原告丙に課されるべき過少申告加算税の額
５万１５００円
上記金額は、次の（ア）の金額から次の（イ）の金額を控除した後の金額である。
（ア）通則法６５条１項の規定に基づく過少申告加算税の額
１０万３０００円
上記金額は、原告丙更正処分における原告丙の納付すべき相続税額１９３０万３３００円（前記１カ（ウ））から本件修正申告における原告丙の納付すべき相続税額１８２７万２１００円（甲２の１・２枚目「丙」の「㉗」欄）を控除した後の金額１０３万円（通則法１１８条３項の規定により１万円未満の端数金額を切り捨てた後の金額）に、通則法６５条１項の規定に基づき１００分の１０の割合を乗じて算出した金額である。
（イ）財産債務に係る過少申告加算税の特例による軽減額
５万１５００円
上記金額は、前記ア（イ）で述べた理由により軽減される原告丙の過少申告加算税の額であり、前記（ア）の過少申告加算税の額の計算の基礎となるべき税額１０３万円に１００分の５の割合を乗じて算出した金額である。
（２）本件各賦課決定処分の適法性
被告が本訴において主張する原告らに課されるべき過少申告加算税の額は、前記（１）アないしウのとおりであるところ、本件各賦課決定処分による過少申告加算税の額（甲４の２・３１、３３及び３５ページ「加算税の額の計算」における「裁決後の額Ｂ」の「加算税の額③」欄）は、これらの金額とそれぞれ同額であるから、本件各賦課決定処分はいずれも適法である。
以上
出典：国税庁ホームページ「税務訴訟資料」（https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2022/pdf/13714.pdf）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。
本文は公表資料（PDF 等）から機械的に抽出・整形したもので、改行や記号に誤りを含むことがあります。正確な文言は原本でご確認ください。