税務訴訟資料第２７２号（順号１３７２６）
東京地方裁判所令和●●年（○○）第●●号消費税及び地方消費税更正処分取消等請求事件
国側当事者・国（東住吉税務署長事務承継者芦屋税務署長）
令和４年６月７日一部認容・確定
判決
原告甲
同訴訟代理人弁護士上田裕康
同下尾裕
被告国
同代表者法務大臣古川禎久
処分行政庁東住吉税務署長事務承継者
芦屋税務署長
白石健
指定代理人別紙１指定代理人目録のとおり
主文
１ 東住吉税務署長が平成３０年５月３０日付けで原告に対してした平成２８年１月１日から同年１２月３１日までの課税期間に係る消費税及び地方消費税の更正処分のうち納付すべき消費税の額１７８５万２５００円及び納付すべき地方消費税の額４８１万７３００円をそれぞれ超える部分並びに過少申告加算税賦課決定処分のうち納付すべき金額２７万６０００円を超える部分をいずれも取り消す。
２ 原告のその余の請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟費用は、これを１０分し、その１を原告の負担とし、その余は被告の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
東住吉税務署長が平成３０年５月３０日付けで原告に対してした平成２８年１月１日から同年１２月３１日までの課税期間の消費税及び地方消費税の更正処分のうち納付すべき消費税の額１７０４万８１００円及び納付すべき地方消費税の額４６０万０２００円をそれぞれ超える部分並びに過少申告加算税賦課決定処分のうち納付すべき金額１７万３０００円を超える部分をいずれも取り消す。
第２ 事案の概要
１ 本件は、原告が、東住吉税務署長が原告に対してした平成２８年１月１日から同年１２月３１日までの課税期間（以下「本件課税期間」という。）の消費税及び地方消費税（以下「消費税等」という。）の更正処分（以下「本件更正処分」という。）並びに過少申告加算税の賦課決定処分（以下「本件賦課決定処分」といい、本件更正処分と併せて「本件更正処分等」という。）を不服として、被告を相手に、本件更正処分等の一部の取消しを求める事案である。
２ 関係法令の定め
（１）消費税法について
４条１項は、国内において事業者が行った資産の譲渡等（事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供〔代物弁済による資産の譲渡その他対価を得て行われる資産の譲渡若しくは貸付け又は役務の提供に類する行為として政令で定めるものを含む。〕をいう〔２条８号〕。以下同じ。）に消費税を課す旨規定している。
６条１項は、国内において行われる資産の譲渡等のうち、別表第一に掲げるものには消費税を課さない旨を規定しており、同別表の一には、土地（土地の上に存する権利を含む。）の譲渡及び貸付け（一時的に使用させる場合その他の政令で定める場合を除く。）が掲げられている。
２８条１項本文は、課税資産の譲渡等（資産の譲渡等のうち、６条１項の規定により消費税を課さないこととされるもの以外のものをいう〔２条９号〕。以下同じ。）に係る消費税の課税標準は、課税資産の譲渡等の対価の額（対価として収受し、又は収受すべき一切の金銭又は金銭以外の物若しくは権利その他経済的な利益の額とし、課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。以下同じ。）とする旨規定する。
２８条５項は、同条１項に規定する課税標準の額の計算の細目に関し必要な事項は、政令で定める旨規定する。
（２）消費税法施行令（平成３０年政令第１３５号による改正前のもの。以下同じ。）について４５条３項は、事業者が課税資産の譲渡等に係る資産（以下「課税資産」という。）と課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に係る資産（以下「非課税資産」という。）とを同一の者に対して同時に譲渡した場合において、これらの資産の譲渡の対価の額が課税資産の譲渡の対価の額と非課税資産の譲渡の対価の額とに合理的に区分されていないときは、当該課税資産の譲渡等に係る消費税の課税標準は、これらの資産の譲渡の対価の額に、これらの資産の譲渡の時における当該課税資産の価額と当該非課税資産の価額との合計額のうちに当該課税資産の価額の占める割合を乗じて計算した金額とする旨規定する（以下、同項が定める課税標準の計算方法〔何らかの方法により算出した課税資産と非課税資産の価額比によりこれらの資産の譲渡の対価の額を按分して算出する方法〕を「按分法」という。）。
（３）国税通則法（令和４年法律第４号による改正前のもの。以下「通則法」という。）について
６５条１項は、期限内申告書が提出された場合において、更正があったときは、当該納税者に対し、その更正に基づき３５条２項の規定により納付すべき税額に１００分の１０の割合を乗じて計算した金額に相当する過少申告加算税を課する旨規定する。
３ 前提事実（争いのない事実、顕著な事実並びに掲記証拠〔書証は特記しない限り枝番を含む。以下同じ。〕及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
（１）原告は、不動産貸付業を営む者である。
（２）原告は、平成２８年８月１９日付け土地建物売買契約書（甲１。以下「本件契約書」という。）により、株式会社Ｅ（以下「Ｅ」という。）に対し、原告が所有する別紙２物件目録記載１及び２の各土地（甲２の１・２。以下併せて「本件土地」という。）並びに同目録記載３の建物（甲２の３。以下「本件建物」といい、本件土地と併せて「本件土地建物」という。）を代金合計１０億０５００万円（消費税等相当額を含む。以下「本件代金総額」という。）で同時に売り渡した（以下「本件売買」という。）。本件土地建物の所有権は、Ｅが本件代金総額を原告に支払ったときに原告からＥに移転するものとされていたところ、本件土地建物の原告からＥに対する各所有権移転登記は、同月３１日売買を原因として、同日付でされた（甲２）。本件契約書には、本件代金総額の内訳、すなわち本件土地及び本件建物に係るそれぞれの譲渡の対価の額は記載されていなかった。
（３）本件土地建物は大阪市中央区Ｆの商業地域に所在し、本件売買当時、本件建物は「Ｇビル」の名称で各区画が事務所、店舗等として賃貸されていた（甲１、４の３）。
（４）原告は、平成２９年３月１５日、本件課税期間の消費税等の確定申告書（甲３、乙１２。以下「本件申告書」という。）を東住吉税務署長に提出した（以下「本件申告」という。）。本件申告の内容は別表１の「確定申告」欄記載のとおりであり、原告は、本件代金総額に占める本件建物の価額（税込）が２億０４５４万２５４５円であり、税抜価額は１億８９３９万１２４５円（以下「本件申告時建物価額」といい、本件申告において本件代金総額に占める本件土地の価額とされた８億００４５万７４５５円を「本件申告時土地価額」という。）であることを前提に本件申告をした（甲５、乙１３）。
（５）東住吉税務署長は、本件代金総額に占める本件建物の価額は、本件代金総額に、本件建物の平成２８年度の固定資産税評価額（１億９７１８万６０００円。乙８。以下「本件建物固定資産税評価額」という。）と本件土地の平成２８年度の固定資産税評価額（合計２億４６０２万７０００円。乙８。以下「本件土地固定資産税評価額」といい、本件建物固定資産税評価額と併せて「本件各固定資産税評価額」という。）との合計額のうちに本件建物固定資産税評価額の占める割合（約４４．４９％。以下、本件土地固定資産税評価額と本件建物固定資産税評価額との比率〔５５．５１：４４．４９〕を「本件固定資産税評価額比率」という。）を乗じて計算した金額（４億４７１２万５７１６円）の税抜価額である４億１４００万５２９２円（以下「被告主張建物価額」といい、本件更正処分等において本件代金総額に占める本件土地の価額とされた５億５７８７万４２８４円を「被告主張土地価額」という。）になるとして、平成２９年１２月１１日付けで、原告に対し、別表１の「当初更正処分等」欄記載のとおり本件課税期間の消費税等の更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分（以下併せて「当初更正処分等」という。）をした（乙１）。原告は、当初更正処分等を不服として、平成３０年３月２日付けで審査請求（以下「当初審査請求」という。）をしたところ（乙３）、東住吉税務署長は、当初更正処分等に係る通知書の記載に本件土地建物の地番及び家屋番号の誤りがあったなどとして、同年４月１８日付けで当初更正処分等を取り消した後（乙２）、同年５月３０日付けで、別表１の「本件更正処分等」欄のとおり、本件更正処分等（甲５。その内容は当初更正処分等と同じである。）を行った（当初審査請求は、同年６月１４日付けで、その対象を欠く不適法なものであるとして却下された〔乙４〕）。
（６）原告は、平成３０年６月２０日、本件更正処分等を不服として審査請求をし（乙５）、国税不服審判所長は、平成３１年３月２６日付けで同審査請求を棄却する旨の裁決をし（甲６）、同裁決書謄本はその頃原告に送達された。
（７）原告は、令和元年９月２５日、本件訴えを提起した（顕著な事実）。
なお、原告は、当初の請求（ただし、令和元年１１月２１日付け訴えの変更申立書による変更後のもの。）では、本件更正処分のうち本件申告における納付すべき消費税等の額（消費税につき１５６７万８６００円、地方消費税につき４２３万０７００円）を超える部分及び本件賦課決定処分の全部の取消しを求めていたが、その後、当裁判所が原告の鑑定申出を採用し、鑑定人である不動産鑑定士乙が本件土地建物の本件売買時点（平成２８年８月１９日）の時価評価額につき鑑定（以下「本件鑑定」という。）を行ったところ、原告は、本件鑑定の鑑定評価額を前提として前記第１記載のとおり請求を減縮したものである。
（８）本件鑑定の内容について
本件鑑定は、原価法（価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って対象不動産の積算価格を試算する方法）及び収益還元法（直接還元法。対象不動産に係る一期間の純収益を求め、この純収益に対応した還元利回りによって当該純収益を資本還元することにより、対象不動産の収益価格を求める方法）を適用して行われたものであるところ、その内容は以下のとおりである。
ア 原価法による本件土地建物の積算価格９億８７００万円（下記（ア）から同（イ）を控除した額であり、その内訳は同（ウ）のとおり。）
（ア）再調達原価
１８億９７００万円（下記ａ、ｂ、ｃの合計額）
ａ 本件土地の再調達原価
７億０５００万円
取引事例比較法（多数の複合不動産に係る取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の比準価格を求める手法）を適用し、同一需給圏内の類似地域内の以下の４つの事例（いずれも大阪市中央区の商業地域に所在する土地に係るもの。）を採用の上、時点修正、建付増減価補正、標準化補正及び地域要因の比較を行って補正後価格を求めた。そして、本件土地と同一路線上にある事例Ａを重視して、事例Ｂ及びＤの価格を関連付け、やや高く得られた事例Ｃの価格を参考にとどめて標準価格（１９７万円／㎡）を査定し、本件土地の個別的要因を乗じて比準価格（１９７万円／㎡）を査定した。上記比準価格は地価公示価格（大阪市●●所在の標準地に係る平成２８年１月時点のもの）を規準とした価格（１２７万円／㎡）とやや乖離しているが、市場精通者からの聴取等や価格時点における同一需給圏の市場動向を考慮した結果、一応の均衡の範囲内にあると判断した。以上より、比準価格をもって本件土地の更地価格（総額）を７億０５００万円（１９７万円／㎡×３５７．７４㎡）と査定した。
事例
所在地
類型
取引時点
取引単価
（円／㎡）
補正後価格
（円／㎡）
Ａ
●●
貸家建付地
平成２８年４月
１９４万
１９８万
Ｂ
●●
更地
平成２７年１１月
１８３万
２０９万
Ｃ
●●
更地
平成２７年３月
１９４万
２４１万
Ｄ
●●
更地
平成２７年８月
１２７万
１８２万
ｂ 本件建物の再調達原価
８億７６００万円
本件建物のグレード、規模、仕様等を考慮の上、①Ｈにおいてポートフォリオに組み込まれている類似不動産の再調達価格を重視して、②公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「平成２９年地価公示における収益還元法適用上の運用指針等（平成２８年５月基準）」に基づく対象不動産の再調達原価を関連付け、③建物鑑定評価実務研究会「建物の鑑定評価必携」における類似不動産の工事価格」を参考にとどめて、本件建物の再調達原価を８億７６００万円（３１万円／㎡×延床面積２８２５．２５㎡）と査定した。
ｃ 付帯費用相当額
３億１６００万円
上記ａ、ｂの合計額に付帯費用比率２０％を乗じた額である。付帯費用比率はデベロッパー等からの聴取及び各種資料を参考に、開発に伴うリスク、開発中の金利相当額、開発利益相当額等を考慮して査定した。
（イ）減価額
９億１０００万円（下記ａ、ｂの合計額）
ａ 建物の減価額
６億６９００万円
観察原価法及び耐用年数に基づく方法を併用して査定した。
ｂ 付帯費用相当額の減価額
２億４１００万円
本件建物の築年数、物理的現況、市場の需給動向等に鑑みて、価格時点現在、建物の減価率と同程度の減価が発生しているものと判断した。
（ウ）内訳
ａ 土地の積算価格
７億６３００万円（構成割合７７．３０％）
本件土地建物の積算価格（９億８７００万円）に、本件土地建物の再調達原価（上記（ア）ａ、ｂの合計額）から建物の減価額（上記（イ）ａ）を控除した額に占める本件土地の再調達原価（上記（ア）ａ）の割合（７７．３０％）を乗じた額。
ｂ 建物の積算価格
２億２４００万円（構成割合２２．７０％）
本件土地建物の積算価格から上記ａを控除した額。
イ 収益還元法（直接還元法）による本件土地建物の収益価格９億９１００万円（下記（ア）を同（イ）で除した額）
（ア）純収益の査定
５１５１万０９９９円
対象不動産に係る収益及び費用の実額、価格時点現在の賃貸市場動向、対象不動産の個別性等を総合的に考慮して、本件鑑定で採用する純収益を上記金額のとおり査定した。
（イ）還元利回りの査定
５．２０％
同一需給圏における価格時点頃のＨの取引事例における取引利回り水準（５．２％～５．３％）を参考に、価格時点現在における不動産投資市場の需給動向、対象不動産の市場競争力等を総合的に考慮して、還元利回りの水準を査定した。
ウ 鑑定評価額
９億９１００万円（以下「本件鑑定評価額」という。）
対象不動産に係る市場参加者として、収益獲得を企図する投資家が想定される。このような投資家は収益性を重視して取引に対する意思決定を行うものと推察されることから、対象不動産の収益性を反映した収益価格の説得力が高いものと判断した。また、収集した取引事例の賃貸面積単価と比較しても、上記収益価格は妥当な水準内にある。
以上、対象不動産の類型、地域性、市場参加者の属性等を総合的に勘案し、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を考慮した上で、収益価格を標準に積算価格を参考にとどめ、対象不動産の鑑定評価額を９億９１００万円と決定した。
なお、上記鑑定評価額の内訳（土地・建物の価格内訳）については、市場において最も多用されている配分法を用いることにより、本件土地を７億６６０４万３０００円（以下「本件土地鑑定評価額」という。）、本件建物を２億２４９５万７０００円（以下「本件建物鑑定評価額」という。）と査定した（本件土地鑑定評価額と本件建物鑑定評価額との比率〔７７．３０：２２．７０〕は、原価法による本件土地建物の積算価格の構成割合〔上記ア（ウ）参照〕であるところ、当該比率を「本件鑑定評価額比率」という。）。
４ 本件更正処分等の根拠
本件更正処分等の根拠及び適法性に関する被告の主張は別紙３記載のとおりであるところ、後記５の争点に関する部分を除き、原告はこれを争うことを明らかにしない（なお、同別紙で使用した略語は本文においても用いる。）。
５ 争点及び当事者の主張
原告は課税資産である本件建物と非課税資産である本件土地とをＥに対し同時に譲渡したところ、本件売買の時点において、本件代金総額が本件建物と本件土地の各譲渡の対価の額に区分されていなかったことは当事者間に争いがなく、本件は消費税法施行令４５条３項の定める「課税資産の譲渡の対価の額と非課税資産の譲渡の対価の額とに合理的に区分されていないとき」に当たるものである。この点、原告は、本件訴えの当初、譲渡の時点で課税資産及び非課税資産の各譲渡の対価の額が区分されていなかったとしても、納税申告の時点において合理的に区分されていれば同項の適用はない旨の主張もしていたが、同項の文理に反するものであり、採用することができない。
よって、本件の主たる争点は、消費税法施行令４５条３項を適用した場合における本件建物の譲渡に係る消費税の課税標準であり、争点に関する当事者の主張の要旨は、別紙４記載のとおりである（なお、同別紙で使用した略語は本文においても用いる。）。
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実
前記前提事実に加え、掲記各証拠及び弁論の全趣旨を総合すると、次の事実が認められる。
（１）大阪市中央区Ｆに所在する本件土地建物は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ（本件売買当時は大阪市営地下鉄）●●線・Ｉ駅に近接し、中高層の店舗兼事務所等が立ち並ぶ商業地域にある。本件土地はその東側が幅員約２１．８ｍの舗装府道（●●線）に接している。本件建物は、昭和５３年３月１５日に新築され、本件売買当時、本件建物の全７５区画中、６９区画が店舗、事務所又は倉庫として賃貸され、月額賃料（共益費を含み、消費税等を除く。）の合計額は約６００万円であった。（前提事実（３）、甲１、２の３、本件鑑定）
（２）ア本件土地が接する東側の道路に付された相続税路線価の推移は次のとおりである。
平成２１年度１２１万円／㎡（甲１１の１）
平成２２年度１００万円／㎡（甲１２）
平成２３年度８５万円／㎡（甲１３）
平成２４年度７９万円／㎡（甲１４の１）
平成２５年度７８万円／㎡（甲１５）
平成２６年度８０万円／㎡（甲１６)
平成２７年度８３万円／㎡（甲１７の１）
平成２８年度９２万円／㎡（甲４の２、１８）。
イ 本件土地の近隣に所在する基準地は、大阪市中央区Ｊの土地であり、当該基準地の基準地価は、平成２６年度が７２万８０００円／㎡、平成２７年度が７７万２０００円／㎡、平成２８年度が８４万円／㎡であった（乙９、１０の１、３３の１・２）。また、本件土地の近隣に所在する標準地は、大阪市中央区Ｋの土地であり、当該標準地の地価公示価格は、平成２６年度が８５万９０００円／㎡、平成２７年度が８８万１０００円／㎡、平成２８年度が９５万円／㎡であった（乙９、１０の２、３３の３・４）。
ウ 上記ア、イのとおり、本件土地の東側道路の相続税路線価は平成２１年度が１２１万円／㎡であったのが、平成２５年度には７８万円／㎡へと急激に下落していったものであるが、平成２６年度以降上昇傾向に転じていた（なお令和元年度の当該道路の路線価は１２５万円／㎡と平成２１年度と同水準にまで回復している〔甲１９〕。）ものであり、また、本件土地の近隣の基準地価及び地価公示価格も平成２６年度から平成２８年度にかけて上昇している。これは、当時、大阪市中心部においてインバウンド観光客が増大し、インバウンド観光客向けの店舗やホテルに対する需要が急速に拡大していたため、それまで物件数が少なかったホテルの建設を予定する事業者が増加し、ホテル用地の取得に係る価格競争が激化したことが主因と考えられる（本件鑑定）。
（３）ア他方、本件土地の固定資産税評価額の推移は次のとおりである（括弧内の数字は本件土地の固定資産税評価額の合計額を合計地積〔３５７．７４㎡〕で除した額〔千円未満切り捨て〕。）。
平成２１年度合計４億１５０２万１０００円（１１６万円／㎡）（甲１１の２・３）
平成２４年度合計２億５６０６万９０００円（７１万５０００円／㎡）（甲１４の２・３）
平成２７年度合計２億４６０２万７０００円（６８万７０００円／㎡）（甲１７の２・３）
なお、平成２８年度は第２年度（地方税法３４１条７号）に当たり、基準年度である平成２７年度の固定資産税評価額が据え置かれている（乙８。地方税法３４９条２項参照）。
イ 上記アのとおり、本件土地の固定資産税評価額は、平成２１年度以降の急激な地価の下落を反映して、平成２４年度及び平成２７年度の２回にわたり引き下げられていたものの、本件売買のあった平成２８年当時において、平成２６年度以降の地価の上昇は未だ反映されるに至っていなかった。
２ 本件固定資産税評価額比率による按分法の当否について
（１）被告は、消費税法施行令４５条３項を適用して本件建物の譲渡に係る消費税の課税標準を算出する際には、本件固定資産税評価額比率による按分法を用いることが最も合理的であると主張する。
しかしながら、消費税法施行令４５条３項において課税標準を算出する際に用いられる課税資産及び非課税資産の「価額」とは譲渡時における適正な時価、すなわち客観的な交換価値であると解されるところ、固定資産評価基準の定める評価方法が、適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有するものであるとしても、この評価方法に従って決定された価格は、特段の事情のない限り当該資産の客観的な交換価値としての適正な時価を上回るものではないことが推認されるにとどまるものというべきである（最高裁平成●●年（〇〇）第●●号同２５年７月１２日第二小法廷判決・民集６７巻６号１２５５頁参照）。また、地方税法が、固定資産税の課税標準に係る固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を総務大臣の告示に係る評価基準に委ねている（３８８条１項）のは、固定資産税の賦課期日における土地課税台帳等の登録価格が同期日における当該資産の客観的な交換価値を上回らないようにすることのみならず、全国一律の統一的な評価基準による評価によって、各市町村全体の評価の均衡を図り、評価に関与する者の個人差に基づく評価の不均衡を解消することをも目的とするものであり、かかる目的の下に行われる評価は、適正な鑑定の評価の過程において考慮の対象とされるような当該資産の個別的な事情については、ある程度捨象されることも前提としているものということができる。
これらに照らすと、本件のように、消費税の課税標準の額を計算するために、一括して譲渡された土地及び建物の対価の額を按分する方法として、当該資産の客観的な交換価値を上回らない価額と推認される固定資産税評価額による価額比を用いることは、一般的には、その合理性を肯定し得ないものではないが、当該資産の個別事情を考慮した適正な鑑定が行われ、その結果、固定資産税評価額と異なる評価がされ、価額比においても実質的な差異が生じた場合には、もはや固定資産税評価額による価額比を用いて按分する合理性を肯定する根拠は失われ、適正な鑑定に基づく評価額による価額比を用いて按分するのがより合理的となるというべきである。
（２）本件鑑定について
本件鑑定は、本件の訴訟手続において、原告の鑑定の申出により当裁判所が採用したものであり（前提事実（７））、鑑定人が公正かつ中立な立場から実施したものである。その鑑定の手法については前提事実（８）のとおりであるところ、これにつき不適切ないし不合理な点は見当たらず、本件鑑定の評価額は適正な鑑定に基づくものといえる。そして、本件土地と本件建物との本件固定資産税評価額比率が５５．５１：４４．４９であるのに対し（前提事実（５））、本件鑑定評価額比率は７７．３０対２２．７０であり（前提事実（８）ウ）、本件建物の価額が占める割合について相当な乖離が生じており、消費税の課税標準を算出するに当たって実質的な差異が生じているものといえる。そうすると、消費税法施行令４５条３項を適用して本件建物の譲渡に係る消費税の課税標準を算出するに当たって、本件固定資産税評価額比率による按分法を用いる合理性を肯定する根拠は失われており、本件鑑定評価額比率による按分法を用いることが相当であるというべきである。
（３）被告の主張について
ア 被告は、消費税法施行令４５条３項が規定する「価額」について、土地の価額と建物の価額がそれぞれ適正な時価といえるだけでなく、課税標準を算定するに当たり合理的な比率となる価額の組み合わせとなるものでなければならないとの解釈を前提とした上で、本件土地鑑定評価額には、本件土地について将来的に価格が上昇するとの市場参加者の予測による価値（将来予測価値）が上乗せされている一方で、本件建物鑑定評価額にはそのような将来予測価値が上乗せされていないため、不均衡が生じており、課税標準を算定するに当たり合理的な比率となる価額を組み合わせたものであるとはいえないと主張する。
しかしながら、被告が主張する消費税法施行令４５条３項の解釈は、同項の文言から直ちに導くことはできず、明文にない要件を加重するものとして採用することは困難である。その点をおくとしても、そもそも財産の時価とは、本来的に当該財産の将来的な価値に係る市場参加者の予測が反映されるものであり、土地についていえば、当該土地の所在する地域の地価が上昇傾向にある場合には、それが不正常な要素によるものと評価されない限り、当該土地の時価に将来予測価値が反映されてしかるべきものといえる。他方で、建物の時価は、その性質上、通常は新築時以降の時間の経過により減価していくものであるから、当該建物の所在する地域の地価が上昇傾向にある場合であっても、当該建物の将来的な価値が土地と同様に上昇するとは限らず、その意味で将来予測価値が土地と同様に上乗せされるものでないこともまた当然のことといえる。
以上によれば、本件鑑定において、将来予測価値が本件土地の価額にのみ上乗せされているとの被告の指摘は、消費税法施行令４５条３項により消費税の課税標準を算定するに当たって本件鑑定評価額比率による按分法を用いることの合理性を否定する根拠とはならないばかりか、本件土地固定資産税評価額には将来予測価値が適切に反映されていないという意味で、本件固定資産税評価額比率による按分法を用いる合理性を否定する事情ともなり得るものであって、被告の主張は採用することができない。
イ 被告は、課税庁が更正処分をするに際して用いた固定資産税評価額の価額比による按分法が合理的である以上、事後的に行われた鑑定評価等によって一義的な時価に基づく価額比が判明したことを理由に当該処分が違法であると評価することは、適正な時価の評価には、その性質上一定の幅があり得ると解されていることと整合しないものであり、また、納税者（事業者）及び課税庁に対し逐一鑑定評価等を実施して納税申告や更正処分等の内容の適否を検証する必要を迫るものになりかねないなど課税実務の現実にそぐわない極めて不条理な結果を招く旨を主張する。
しかしながら、本件においては、本件固定資産税評価額比率と前記のとおり適正な鑑定に基づき算出された本件鑑定評価額比率との間に実質的な差異が生じており、また、本件土地固定資産税評価額に将来予測価値が適切に反映されておらず、本件固定資産税評価額比率による按分法を用いる合理性を肯定する根拠が失われていることは前記のとおりであり、被告の主張はその前提を欠くものといわざるを得ない。そして、以上のような場合には、課税庁が固定資産税評価額の価額比による按分法を用いてした更正処分が違法となることは、消費税法施行令４５条３項の定める課税標準の算出方法に照らしてもやむを得ないものであって、被告の主張は採用することができない。
３ 本件で採用すべき按分法について
（１）上記２で説示したところに照らせば、本件建物の譲渡に係る消費税の課税標準を算出するに当たっては、本件鑑定評価額比率による按分法を用いるべきである。
（２）ところで、消費税法施行令４５条３項が定める按分法は、同時に譲渡された課税資産及び非課税資産の対価の額を、課税資産と非課税資産の価額比により按分するものであるが(関係法令（２）)、ここにいう「対価の額」とは、消費税等相当額を含まないものである（関係法令（１））。しかるところ、本件代金総額は、消費税等相当額を含むものである上、本件土地及び本件建物それぞれの譲渡の対価の額に区分されていないから、本件代金総額から消費税等相当額を直ちに控除することができない。このような場合には、本件代金総額を、本件建物鑑定評価額にその消費税等相当額を加算した金額と本件土地鑑定評価額との比率で按分することによって、本件建物の譲渡の対価の額に消費税等相当額が上乗せされた金額を算定した上で、消費税等の税率で割り戻して当該金額から消費税等相当額を控除することによって、本件建物の譲渡に係る消費税の課税標準を算定するのが相当である（別紙５参照）。
（３）この点、原告は、本件代金総額を本件鑑定評価額比率（すなわち、本件建物鑑定評価額にその消費税等相当額を加算しない場合の比率）で按分して算出した本件建物の譲渡の対価の額を消費税等の税率で割り戻して算定する方法（以下「原告主張按分方法」という。）によるべきであると主張する。しかしながら、原告主張按分方法によった場合、本件代金総額に含まれる消費税等相当額の一部が本件土地の譲渡の対価の額に上乗せされてしまうことになるため、算出した本件建物の譲渡の対価の額を消費税等の税率で割り戻した場合には、本来あるべき本件建物の譲渡の対価の額より過少となる。そうすると、課税庁が原告主張按分方法を採用して更正処分等をした場合にそのことのみをもって当該処分が違法であるとはいえないものの、裁判所が改めて按分法により消費税の課税標準を算出する場合には、原告主張按分方法を採用するのが相当であるとはいえない。
４ 当裁判所が認定した本件課税期間の消費税等に係る税額等
上記３を踏まえて、当裁判所が認定した本件課税期間の消費税等に係る税額、納付すべき合計税額及び過少申告加算税の額は別紙６のとおりであり、本件更正処分等は上記の額を超える部分に限り違法であるから、取り消されるべきである。
５ 結論
以上によれば、原告の請求は、本件更正処分のうち納付すべき消費税の額１７８５万２５００円及び納付すべき地方消費税の額４８１万７３００円をそれぞれ超える部分並びに本件賦課決定処分のうち納付すべき金額２７万６０００円を超える部分の各取消しを求める限度で理由があるから認容すべきであり、その余は理由がないから棄却すべきである。
よって、主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第５１部
裁判長裁判官岡田幸人
裁判官溝渕章展
裁判官釜村健太は、異動のため署名押印することができない。
裁判長裁判官岡田幸人
（別紙l)
指定代理人目録
今西貴洋、今中暉、舛島智、上田裕子、福岡祐弥
以上
•
.
.
．．
．
。
.
•
.
0.p
i
.
。．．
,
•°
•
.
.
o
.
.
.
.
.
.
.
.
.
:·
·>-
lo
．．
. .
、
.
•
.
.
.. ．．
●●●。•
e , ．。
・．・。゜．
．．
，所
地，
地地
2 所
地地
·地
所在
大阪市中央区
番・‘..
目
宅地
積
290.
74irl
在
大阪市中央区
番•
.. ．-．
目
宅地
積
6 7. 0 0面
在大阪市中央区
O•
物件目録
F , 一
0 o
o o
:ト
ー
.·
ヽ
家屋番号．．．．
種類
事務所．．店舗
構
：造鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建
床面積
1階
284. 48面
2階
28_5. 25面
3階8 階
各322.
59 面
9階
BQ. 9 8面
地下1階
. 2.6 9 ·. .o O rrf
（別紙2)
以上
（別紙３）
本件更正処分等の根拠及び適法性に関する被告の主張
１ 本件更正処分の適法性
（１）本件課税期間の消費税等の納付すべき税額
ア 課税標準額（別表２⑨欄）
４億９２１８万４０００円
上記金額は、次の(ア)の金額に（イ）の金額を加算した金額（ただし、通則法１１８条１項の規定に基づき１０００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）である。
（ア）課税資産の譲渡等の対価の額（別表２①欄）
２億６７５７万００９４円
上記金額は、本件申告書の①「課税売上額（税抜き）」欄に記載された金額と同額である。
（イ）本件建物の譲渡等の対価の額の計上漏れ（別表２②欄）２億２４６１万４０４７円上記金額は、本件申告時建物価額１億８９３９万１２４５円と被告主張建物価額４億１４００万５２９２円との差額である。
イ 課税標準額に対する消費税額（別表２⑩欄）
３１００万７５９２円
上記金額は、前記アの金額に、消費税法２９条（平成２４年法律第６８号による改正〔同法３条に係る改正部分に限る。〕前のもの。以下同じ。）の規定に基づき、１００分の６．３の税率を乗じて算定した金額である。
ウ 課税仕入れに係る支払対価の額（別表２⑪欄）
２４２８万４６０７円
上記金額は、本件申告書の⑧「課税仕入れに係る支払対価の額（税込み）」欄に記載された金額と同額である。
エ 課税仕入れに係る消費税額（別表２⑫欄）
１４１万６６０２円
上記金額は、本件申告書の⑭「課税仕入れ等の税額の合計額」欄に記載された金額と同額である。
オ 控除対象仕入税額（別表２⑯欄）
１２４万７５００円
上記金額は、本件課税期間における課税売上割合が９５％に満たないため、原告が本件申告書において、消費税法３０条２項の規定に基づき、前記エの金額のうち、課税資産の譲渡等にのみ要する課税仕入れの税額であるとした金額１０９万８７６７円（別表２⑬欄）に、課税資産の譲渡等と課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に共通して要する課税仕入れの税額であるとした金額３１万７８３５円（別表２⑭欄）に課税売上割合４６．７９５９３２３％（別表２⑧欄）を乗じて計算した金額である１４万８７３３円を加算した金額である。
なお、上記課税売上割合は、原告が本件申告書において非課税売上額とした８億０２１６万５９６０円（別表２④欄）から、本件申告時土地価額８億００４５万７４５５円と被告主張土地価額５億５７８７万４２８４円との差額である２億４２５３万３１７１円を減算した５億５９５８万２７８９円（別表２⑥欄）を非課税売上額として算定した割合である。
カ 納付すべき消費税額（別表２⑰欄）
２９７６万００００円
上記金額は、前記イの金額から前記オの金額を差し引いた金額（ただし、通則法１１９条１項の規定に基づき、１００円未満を切り捨てた後のもの）である。
キ 既に納付の確定した消費税額（別表２⑱欄）
１５６７万８６００円
上記金額は、原告の本件申告書の⑨「差引税額」欄に記載された金額と同額である。
ク 差引納付すべき消費税額（別表２⑲欄）
１４０８万１４００円
上記金額は、前記カの金額から前記キの金額を差し引いた後の金額である。
ケ 納付すべき譲渡割額（別表２⑳欄）
８０３万０４００円
上記金額は、地方消費税の課税標準である前記カの金額に、地方税法７２条の８３（平成２４年法律第６９号による改正〔同法２条に係る改正部分に限る。〕前のもの。以下同じ。）の規定に基づき、６３分の１７を乗じた金額（ただし、地方税法２０条の４の２第３項の規定に基づき、１００円未満を切り捨てた後のもの）である。
コ 既に納付の確定した譲渡割額（別表２㉑欄）
４２３万０７００円
上記金額は、原告の本件申告書の⑳「納税額」欄に記載された金額と同額である。
サ 差引納付すべき譲渡割額（別表２㉒欄）
３７９万９７００円
上記金額は、前記ケの金額から前記コの金額を差し引いた後の金額である。
シ 差引納付すべき消費税等の合計税額（別表２㉓欄）
１７８８万１１００円
上記金額は、前記クの金額と前記サの金額との合計金額である。
（２）本件更正処分の適法性
原告の本件課税期間の納付すべき消費税額及び納付すべき地方消費税額（譲渡割額）は、前記（１）のとおりであるところ、本件更正処分における納付すべき消費税額及び納付すべき地方消費税額（譲渡割額）（別表１の「本件更正処分等」欄）は、いずれも前記（１）の各金額と同額である。
したがって、本件更正処分は適法である。
２ 本件賦課決定処分の適法性
（１）本件賦課決定処分の根拠
前記１のとおり、本件更正処分は適法であるところ、本件更正処分に基づき原告が新たに納付すべき税額の計算の基礎となった事実のうちに、本件更正処分前における税額の計算の基礎とされていなかったことについて通則法６５条４項１号にいう「正当な理由」があるとは認められない。したがって、本件更正処分に伴って賦課される過少申告加算税の額は、通則法６５条１項の規定により、同更正処分により納付すべき消費税等の合計額１７８８万円（前記１（１）シ。ただし、通則法１１８条３項の規定に基づき１万円未満の端数金額を切り捨てた後のもの。別表２㉔欄）に１００分の１０の割合を乗じて算出した金額１７８万８０００円（別表２㉕欄）である。
（２）本件賦課決定処分の適法性
本件更正処分に伴って原告に賦課されるべき過少申告加算税の額は、前記（１）のとおりであるところ、本件賦課決定処分により原告に賦課された過少申告加算税の額（別表１の「本件更正処分等」欄）は、前記（１）の額と同額である。
したがって、本件賦課決定処分は適法である。
以上
（別紙４）
争点に関する当事者の主張の要旨
１ 被告の主張の要旨
（１）消費税法施行令４５条３項は、消費税法２８条１項本文の「課税資産の譲渡等の対価の額」が、課税資産と非課税資産が一括して譲渡される場合において、課税資産と非課税資産のそれぞれの譲渡の対価の額が明らかでないといったような事情により、その対価の額が合理的に区分されていないときに、合理的な基準により算定される課税資産の合理的な価額をもって上記「課税資産の譲渡等の対価の額」とすることを許容していることを前提に、上記の合理的な基準の算定方法として、課税資産と非課税資産の譲渡時の各「価額」、すなわち時価の比率をもって按分する方法を定めたものである。
この点、時価とは、必ずしも一義的に定まるものではないところ、消費税法施行令４５条３項が規定する「価額」は、同条項が消費税の課税標準を算定する規定であり、租税公平主義の観点から土地建物の譲渡人及び譲受人に不公平となる課税をしてはならないという要請があることに鑑み、土地の価額と建物の価額がそれぞれ適正な時価といえるだけでなく、課税標準を算定するに当たり合理的な比率となる価額の組み合わせとなるものでなければならないと解すべきである。よって、事業者が課税資産と非課税資産とを同一の者に対して同時に譲渡した場合において、課税資産の譲渡の対価の額と非課税資産の譲渡の対価の額が合理的に区分されていないときに該当し、消費税法施行令４５条３項により「価額」を算定するときにおいては、課税資産と非課税資産の評価額が、それぞれ単体でみれば適正な時価であったとしても、それらを組み合わせて按分することによって、消費税の課税標準を算定するに合理的な比率となる価額の組み合わせと評価できないものは、同条項に規定する「価額」ということはできない。
（２）按分法の基礎となる土地及び建物の価額については、以下の理由により土地及び建物の各固定資産税評価額を用いることが最も合理的である。
ア 固定資産税評価額は、地方税法３４９条１項、同法３４１条５号によれば、その性質上、当該不動産の時価を端的に表す価額である。
イ 固定資産税評価額は、総務大臣の告示する固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号）により算出され（地方税法３８８条１項）、土地については売買実例価額、家屋については再建築価額に基づいて評価されているものであるから、土地及び建物ともに適正な時価（客観的な交換価値）を反映していると考えられる。また、同一の公的機関（各自治体）が同一時期（３年に１度、前年１月１日を基準日として評価額を算出）に評価するものであるから、いずれも同一時期の時価を反映しているものと認められ、租税負担の公平性を担保するために偏差を生ずることがなく、納税者の便宜や徴税費用の観点からみても、建物と土地の適正な価額比を把握する上で適当なものである。
ウ 土地（宅地）に係る固定資産税評価額については、固定資産評価基準において、当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の１月１日の地価公示法による地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格の７割程度の水準を目途に評価を行うこととされているが、これは、平成３年１月２５日に閣議決定された「総合土地政策推進要綱」の中で、「固定資産税評価について、平成６年度以降の評価替えにおいて、土地基本法第１６条の規定の趣旨を踏まえ、相続税評価との均衡にも配慮しつつ、速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、その均衡化・適正化を推進する。」とされたことを受けて、「資産間の評価の均衡化という視点から、固定資産税家屋評価における再建築価額の取得価額に対する割合と比較すると、木造家屋で６割程度、非木造家屋で７割程度であったこと」などを総合的に勘案したものである。
すなわち、固定資産税評価額の算定に当たっては、建物（家屋）は再調達価額、土地は売買実例価額に基づいて評価されているところ、建物の再建築価額は実際の再取得価格（取引価格）の６、７割程度となることから、土地の売買実例価額からも３割程度を減ずることによって、評価方法の相違から生じる不均衡を是正する措置を講ずることとしたものである。
このように、固定資産税評価額は、納税義務者が保有する資産の種類によって、評価額の不均衡が生じないように配慮されているものであるところ、課税標準を算定するにより合理的な価額比となる価額であるといえる。
（３）本件鑑定は、本件土地建物が一体で機能することで将来に生み出されるであろうと期待される純利益の現在価値の総和（収益価格）を求めた上で、当該収益価格を、原価法で求めた本件建物の積算価格と本件土地の積算価格との割合により按分することで、各資産の鑑定評価額を算出している。本件売買がされた平成２８年８月１９日時点において、土地の売買市場は、インバウンド観光客の急速な増大に起因して、取引価格が上昇傾向にあり、かつ、その上昇率が逓増していた状況にあったことを鑑みると、同時点は、本件土地の価格が将来的に大幅に上昇すると予測される状況であったといえる。そして、不動産の価格が将来上昇すると予測される場合には、これを求めて需要は増大し、反対に下落すると予想される場合には、需要は減少の方向に向かうことから、不動産の価格は、価格形成要因の変動について市場参加者の予測により左右されるものである。したがって、本件鑑定における本件土地の積算価格は、上記のとおり取引価格の上昇が著しい土地売買市場の現況であること及び取引価格の指標とされる地価公示価格との乖離が大きいことから、将来的に価格が上昇するとの市場参加者の予測による価値（以下「将来予測価値」という。）が上乗せされたものであると認められる。他方で本件鑑定における本件建物の積算価格は将来予測価値が上乗せされたものではない。
一般的に、不動産鑑定士による鑑定評価額は、各資産の評価を単体でみれば、固定資産税評価額では捨象されるような当該各資産の個別的な事情についても考慮されているため、適正な時価として精緻なものということができる。しかしながら、本件のように、当該売買時点の不動産売買市場が、インバウンド観光客の急速な増大に起因して、取引価格の上昇が著しい傾向にある場合などについては、本件鑑定評価額比率による按分は、将来予測価値が建物の評価額には上乗せされず、土地の評価額にのみ上乗せされるという不均衡を生じるため、土地と建物の適切な価額比を導き出すのに必ずしも適当でない。
このようなことからすると、本件鑑定の鑑定結果を前提とした土地建物の区分計算は、資産間の不均衡を是正する措置がとられている固定資産税評価額による場合との比較において、課税標準を算出するのに合理的な価額比によるものとはいえない。
（４）仮に本件鑑定による本件土地建物の鑑定評価額が本件土地建物の時価に近似するとしても、以下のとおり本件更正処分等の全部又は一部を違法とするのは誤りである。
建物と土地の適正な価額比を把握する上で、固定資産税評価額を用いることが合理的であることは上記（２）のとおりであるところ、納税者（事業者）又は課税庁が合理的な比率と評価される「資産の譲渡の時における当該課税資産の価額と当該非課税資産の価額との合計額のうちに当該課税資産の価額の占める割合」を用いて課税標準を算出して申告し、あるいは更正処分等を行ったにもかかわらず、事後的に行われた鑑定評価等によって一義的な時価に基づく価額比が判明したことを理由に、これらに誤りがあるないし違法であると評価することは、とりもなおさず、一次的に納税申告を行う納税者（事業者）に対しても、税務調査の結果を踏まえて更正処分等を行う課税庁に対しても、時価による価額比が一義的に算出し得るものであることを前提として、その価額比に基づき精緻に「課税資産の譲渡等の対価の額」を算定することを求めるものにほかならない。
しかしながら、納税者（事業者）や課税庁にそのような算定を求めることは、適正な時価（客観的な交換価値）が評価的な概念であり、その評価は、必ずしも一義的に算出し得るものではなく、性質上、その評価には一定の幅があり得ると解されていることと整合しないものである。
また、上記のような理解を前提とすると、納税者（事業者）は、納税申告時、土地と建物の適正な時価を鑑定評価等を実施して精緻に算定しなければならなくなり、また、課税庁も、逐一鑑定評価等を実施してその納税申告や更正処分等の内容の適否を検証する必要に迫られることとなりかねない。その上、納税者（事業者）や課税庁がいかなる方法で課税資産と非課税資産の譲渡の対価の額を算定したとしても、事後的に裁判所が中立公平な立場から鑑定人を選任して鑑定評価を行った場合、その鑑定評価額が最も合理性があると判断される可能性は極めて高いが、納税者（事業者）や課税庁の算定額がその鑑定評価額と1 円単位で一致することなど通常あり得ず、してみれば、納税者（事業者）は、適正な納税申告が事実上不可能となるのみならず、自らに課される税額を常に予見し得ず、法的地位も安定しないこととなり、また、課税庁は、大量の反復・継続する課税実務を迅速に処理することが極めて困難となり、適正な更正処分等を行うことも事実上不可能となるほか、不動産鑑定士ごとに評価額が異なれば、個々の納税者ごとに課税金額が異なることも避け難く、徴税に要する費用も増大することが予想される。
このような事態は、消費税法及び消費税法施行令４５条３項が前提とする申告納税制度の趣旨を没却するものであり、かつ、迅速な課税処理、納税者間の公平、徴税費用の節減といった観点からしても、課税実務の現実にそぐわない極めて不条理な結果を招くものであって、消費税法及び消費税法施行令の許容ないし予定しないところであることは明らかである。
（５）なお、消費税法施行令４５条３項が按分の対象とする「これらの資産の譲渡の対価の額」とは、消費税等相当額を含まない額である（消費税法２８条１項括弧書き）ところ、本件代金総額は消費税等相当額を含む金額であり、本件土地の売買代金と本件建物の売買代金の内訳が区分されておらず、本件建物の売買代金に係る消費税等の金額が不明であるため、本件代金総額から消費税等の金額を控除して「これらの資産の譲渡の対価の額」を算出することはできない。
このような場合に、消費税法施行令４５条３項所定の計算方法により算出される課税標準を求めるためには、本件代金総額を、課税資産（本件建物）の価額にその消費税等相当額を加算した金額と非課税資産の価額との比率で按分することによって、当該課税資産の譲渡等の対価の額に消費税等相当額が上乗せされた金額を算定した上で、消費税等の税率で割り戻して当該金額から消費税等相当額を控除することによって当該課税資産の譲渡等に係る消費税の課税標準を算定する必要がある（以上について算式で整理したものが別紙５である。）。
２ 原告の主張の要旨
（１）消費税法施行令４５条３項における課税資産及び非課税資産の「価額」とは当該資産の時価、すなわち客観的交換価値を意味するものである。被告は、同項における課税資産及び非課税資産の「価額」とは、適正な時価というだけでなく、課税標準を算定するに当たり合理的な比率となる価額の組み合わせとなるものでなければならないと解すべきであると主張するが、被告の主張する条文解釈は、「価額」という条文の文言とは乖離している点において、憲法８４条に定める租税法律主義（課税要件明確主義）の要請に反するものといわざるを得ない。
（２）本件更正処分等では、本件土地建物の価額を算定するに当たって本件固定資産税評価額比率による按分法を用いている。しかしながら、固定資産税評価額は、各市町村が毎年１月１日現在における土地建物の評価額を算出するものであるが、例えば土地であれば、時価と近似値となる公示価格の７０％程度の金額が採用されていることからも明らかなとおり、元来、時価とは乖離している上に、３年に一度しか評価替えがされないことを加味しても、およそ時価とは評価できないものである。
特に、固定資産税は、課税対象資産の資産価値に着目し、その所有という事実に担税力を認めて課する一種の財産税であって、個々の収益性等の有無にかかわらず、その所有者に対して課するものであり、かかる固定資産税の趣旨に鑑み、固定資産税評価額の算定においては原則として収益還元法等は採用されない。一方、本件土地建物は、正に経済的一体性を有する収益物件であり、原告及びＥは賃貸物件としてその収益性を基礎として譲渡価格を決定したものであるから、本件土地建物につき収益性を加味しない固定資産税評価額を時価とする合理性がないものといわざるを得ない。
また、原告が本件土地建物を取得した平成２１年以降これらを譲渡した平成２８年までの間における本件土地付近の財産評価基本通達に定める路線価（以下「相続税路線価」という。）は平成２１年から平成２４年まで急激に下落した後、特に大阪市中心部のインバウンドによる好景気もあいまって平成２６年からは再び急激な上昇局面に転じ、令和元年においては平成２１年当時と同様の水準まで回復している。他方、この間の本件土地の固定資産税評価については、平成２１年度以降の急激な地価の下落の中で、平成２４年度及び平成２７年度の２回の評価替えを経て評価額が大きく引き下げられているが、平成２５年度頃より生じた急激な地価の上昇については、納税者の担税力への配慮といった固定資産税特有の配慮もあって一切考慮されておらず、本件土地建物の時価について、本件各固定資産税評価額によることが相当性を欠くことは明らかである。
したがって、本件固定資産税評価額比率の前提となった本件各固定資産税評価額はいずれも消費税法施行令４５条３項における「価額」とはいえず、本件固定資産税評価額比率による按分法及びこれを前提とした本件更正処分等は消費税法施行令４５条３項に反するものといわざるを得ない。
（３）本件鑑定は、裁判所により選任された原告及び被告双方と利害関係のない鑑定人が実施したものであり、特にその鑑定内容に不合理な点もなく、適正な鑑定評価であると認められるから、本件鑑定評価額比率による按分が行われるべきである。特に、本件固定資産税評価額比率による按分と本件鑑定評価額比率による按分では消費税等の金額に１０００万円以上の乖離が生じているのであり、この状況においてなお本件固定資産税評価額比率による按分法の合理性を認めるべき理由はない。
（４）被告は、本件鑑定における本件土地及び本件建物の各積算価格については、前者のみが将来予測価値を含んでいる点において価額相互の不均衡が生じている旨を主張する。しかしながら、そもそも財産の価値は、元来、その財産の収益性等についての予測を反映して定まるものであり、不動産鑑定においても、不動産の価格が価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右されることが大前提となっている。また、土地（宅地）に係る固定資産税の評価の際の基準とされる正常売買価格の前提となる売買実例は、実際の取引事例である以上、将来予測価値が価格に含まれた事例を含み得るものである。加えて、土地（宅地）に係る固定資産税評価については、地価公示価格の７割程度の水準を目途に評価を行うものであるが、この地価公示価格そのものも正常売買価格から決定されている。以上に鑑みれば、土地の価格に将来予測価値が上乗せされていることは固定資産税評価額についても同様であり、被告の主張は反論としての相当性を欠くものといわざるを得ない。むしろ、被告の主張は、本件土地について、インバウンド観光客の急速な増大に起因して、取引価格が上昇傾向にあり、かつ、その上昇率が逓増していた状況にあったなどの価格決定に重大な影響を与える事情を一律に排除すべきだと述べるに等しく、本件土地固定資産税評価額が、時価と乖離していることを自認するものである。
（５）被告は、本件鑑定評価額比率による按分法を採用することが消費税法等の趣旨に反し、課税実務にそぐわない極めて不条理な結果を招く旨主張する。しかしながら、納税者及び課税庁で用いるべき按分比率の理解が一致している場合又は納税者において課税庁が主張する固定資産税評価額による按分比率を争わない場合には、そもそも課税処分等の取消訴訟は提起されず、裁判所鑑定にも至らない。その意味においては、裁判所鑑定が行われるのは納税者が裁判所に被告の課税処分に対する救済を求めている場面にほかならず、権利を侵害し得る側の課税庁が納税者の法的安定性等を主張するのは背理である。裁判所鑑定は、納税者が自らの主張する按分比率の合理性を主張する事実上唯一の手段であり、かかる救済手段を徴税に要する費用の増大を理由に排除しようとするのはむしろ国民の対行政における権利保護をうたう憲法の考え方に相反するといわざるを得ない。
（６）なお、被告は、消費税等相当額が含まれている本件代金総額を按分する場合は、本件建物の価額に消費税等相当額を加算した額と本件土地の価額の比率で按分して、本件建物の譲渡の対価の額に消費税等相当額が加算上乗せされた金額を算定した上で、それを消費税等の税率により割り戻す方法を採用すべきであると主張する。しかしながら、消費税法施行令４５条３項には、建物の「価額」に消費税等相当額を加算して計算するとは一切記載されていない。また、被告は、本件更正処分等において本件固定資産税評価額比率により按分して計算する際に、本件代金総額に本件各固定資産税評価額の合計額のうちに本件建物固定資産税評価額が占める割合を乗じた上で、それを消費税等の税率により割り戻す方法を採用しているところ、この方法によっても最終的な計算において、「対価の額」に消費税等相当額が含まれないことには変わりがない。消費税法２８条１項及び消費税法施行令４５条３項の文言からはいずれの計算方法をとるべきか明らかでないのであれば、納税者に有利な、より税額が少なくなる後者の方法を採用するのが税法の趣旨にも合致するはずである。
以上
(別紙６)
当裁判所が認定した本件課税期間の消費税等に係る
税額、納付すべき合計税額及び過少申告加算税の額
１ 本件課税期間の消費税等に係る税額及び納付すべき合計税額
（１）本件鑑定評価額の内訳を前提とした本件建物の譲渡等の対価の額について
ア 前提となる本件鑑定評価額
（ア）本件建物の鑑定評価額（税込）
２億４２９５万３５６０円
上記金額は、本件建物鑑定評価額２億２４９５万７０００円に消費税等相当額１７９９万６５６０円(本件建物鑑定評価額に１００分の８を乗じた金額)を加算した金額である。
（イ）本件土地鑑定評価額
７億６６０４万３０００円
イ 本件建物の譲渡等の対価の額
２億２４０６万５９６２円
上記金額は、本件代金総額（１０億０５００万円）を上記ア（ア）と同（イ）で按分して算出した本件建物の譲渡等の対価の額（税込）である２億４１９９万１２３９円に１０８分の１００を乗じた金額である。
ウ 本件土地の譲渡の対価の額
７億６３００万８７６１円
上記金額は、本件代金総額（１０億０５００万円）から上記イの本件建物の譲渡の対価の額（税込）である２億４１９９万１２３９円を減算した金額である。
（２）本件鑑定評価額の内訳を前提とした本件課税期間の消費税等に係る税額及び納付すべき合計税額
ア 課税標準額（別表３⑨欄）
３億０２２４万４０００円
上記金額は、次の（ア）の金額に（イ）の金額を加算した金額（ただし、通則法１１８条１項の規定に基づき１０００円未満の端数金額を切り捨てた後のもの）である。
（ア）課税資産の譲渡等の対価の額（別表３①欄）
２億６７５７万００９４円
上記金額は、本件申告書の①「課税売上額（税抜き）」欄に記載された金額である。
（イ）本件建物の譲渡の対価の額の計上漏れ（別表３②欄）
３４６７万４７１７円
上記金額は、本件申告時建物価額１億８９３９万１２４５円と、前記（１）イで算定した本件建物の譲渡等の対価の額２億２４０６万５９６２円との差額である。
イ 課税標準額に対する消費税額（別表３⑩欄）
１９０４万１３７２円
上記金額は、前記アの金額に、消費税法２９条の規定に基づき、１００分の６．３の税率を乗じて算定した金額である。
ウ 課税仕入れに係る支払対価の額（別表３⑪欄）
２４２８万４６０７円
上記金額は、本件申告書の⑧「課税仕入れに係る支払対価の額（税込み）」欄に記載された金額である。
エ 課税仕入れに係る消費税額（別表３⑫欄）
１４１万６６０２円
上記金額は、本件申告書の⑭「課税仕入れ等の税額の合計額」欄に記載された金額である。
オ 控除対象仕入税額（別表３⑯欄）
１１８万８８０２円
上記金額は、本件課税期間における課税売上割合が９５％に満たないため、原告が本件申告書において、消費税法３０条２項の規定に基づき、前記エの金額のうち、課税資産の譲渡等にのみ要する課税仕入れの税額であるとした金額１０９万８７６７円（別表３⑬欄）に、課税資産の譲渡等と課税資産の譲渡等以外の資産の譲渡等に共通して要する課税仕入れの税額であるとした金額３１万７８３５円（別表３⑭欄）に課税売上割合２８．３２７６０５７％（別表３⑧欄）を乗じて計算した金額９万００３５円を加算した金額である。
なお、上記課税売上割合は、原告が本件申告書において非課税売上額とした金額８億０２１６万５９６０円（別表３④欄）から、本件申告時土地価額８億００４５万７４５５円と前記（１）のウで算定した本件土地の譲渡の対価の額７億６３００万８７６１円との差額３７４４万８６９４円（別表３⑤欄）を減算した金額７億６４７１万７２６６円（別表３⑥欄）を非課税売上額としたところにより算定した割合である。
カ 納付すべき消費税額（別表３⑰欄）
１７８５万２５００円
上記金額は、前記イの金額から前記オの金額を差し引いた金額（ただし、通則法１１９条１項の規定に基づき、１００円未満を切り捨てた後のもの）である。
キ 既に納付の確定した消費税額（別表３⑱欄）
１５６７万８６００円
上記金額は、原告の本件申告書の⑨「差引税額」欄に記載された金額である。
ク 差引納付すべき消費税額（別表３⑲欄）
２１７万３９００円
上記金額は、前記カの金額から前記キの金額を差し引いた後の金額である。
ケ 納付すべき譲渡割額（別表３⑳欄）
４８１万７３００円
上記金額は、地方消費税の課税標準である前記カの金額に、地方税法７２条の８３の規定に基づき、６３分の１７を乗じた金額（ただし、地方税法２０条の４の２第３項の規定に基づき、１００円未満を切り捨てた後のもの）である。
コ 既に納付の確定した譲渡割額（別表３㉑欄）
４２３万０７００円
上記金額は、原告の本件申告書の⑳「納税額」欄に記載された金額である。
サ 差引納付すべき譲渡割額（別表３㉒欄）
５８万６６００円
上記金額は、前記ケの金額から前記コの金額を差し引いた後の金額である。
シ 差引納付すべき消費税等の合計税額（別表３㉓欄）
２７６万０５００円
上記金額は、前記クの金額と前記サの金額との合計金額である。
２ 本件課税期間の消費税等に係る過少申告加算税の額
前記１を前提とした場合、本件課税期間の原告に課されるべき過少申告加算税の額は、前記１で述べた差引納付すべき消費税等の合計税額（前記１（２）シ）２７６万円（通則法１１８条３項の規定により１万円未満の端数を切り捨てた後の金額。）に、通則法６５条１項に基づき、１００分の１０の割合を乗じて算出した金額２７万６０００円である。以上
出典：国税庁ホームページ「税務訴訟資料」（https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2022/pdf/13726.pdf）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。
本文は公表資料（PDF 等）から機械的に抽出・整形したもので、改行や記号に誤りを含むことがあります。正確な文言は原本でご確認ください。