税務訴訟資料第２７４号（順号１４０４３）
福岡地方裁判所令和●●年（○○）第●●号相続税更正処分及び賦課決定処分取消請求事件、令和●●年（○○）第●●号国家賠償請求事件
国側当事者・国（香椎税務署長）
令和６年１１月２０日棄却・控訴
判決
当事者の表示別紙１当事者目録記載のとおり
主文
１ 原告の請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
１ 香椎税務署長が原告に対し令和３年８月２０日付けでした平成２９年９月●日相続開始に係る相続税の更正処分（以下「本件更正処分」という。）のうち、課税価格４８６９万８０００円（１０００円未満切捨て）及び納付すべき税額３３０万０５００円をそれぞれ超える部分並びに過少申告加算税の賦課決定処分（以下「本件賦課決定処分」という。いずれも令和４年６月２９日付けでされた再調査決定によりその一部が取り消された後のもの。以下、これらを併せて「本件各処分」という。）を取り消す。
２ 被告は、原告に対し、４１６万０１００円及びこれに対する令和４年１２月２日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金を支払え。
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨
原告は、父からの相続に係る遺産分割により取得した土地３筆（以下「本件各土地」という。）について、不動産鑑定士作成の鑑定書（以下「本件鑑定書」という。）における評価額で評価を行った上で、相続税の申告書を提出した。
香椎税務署長は、原告に対し、税務調查（以下「本件税務調査」という。）を行い、本件各土地の評価につき、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）によることができない特別の事情がないことから、評価通達に基づき地目の別に行うべきとして、相続税の更正処分及び過少申告加算税の各賦課決定処分（再調査決定により一部が取り消された後のもの。本件各処分）をした。
本件は、原告が、被告を相手に、①本件各土地の評価を誤った違法、②本件税務調査に説明義務違反及び反論機会付与義務違反の違法があるなどと主張して、本件各処分（ただし、本件更正処分にあっては、請求の趣旨記載の課税価格及び納付すべき税額を超える部分に限る。）の取消しを求めるとともに、国家賠償法１条１項に基づき、損害賠償金４１６万円０１００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である令和４年１２月２日から民法所定の年３％の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
２ 関係法令等
関係法令等は、別紙２－１（関係法令）及び２－２（評価通達）に記載のとおりである。
３ 前提事実等（当事者間に争いがないか、掲記の証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実。なお、証拠番号は特記なき限り枝番を含む。）
前提事実は、別紙３－１～３－４記載のとおりである。
４ 税額等に関する当事者の主張
被告が本件訴えにおいて主張する本件各処分の根拠及び適法性は、別紙４「本件各処分等の根拠及び適法性」記載のとおりであるところ、原告は、後記５の争点に関する部分を除き、その計算の基礎となる金額及び計算方法について争わない。
５ 本件の争点及びこれに関する当事者の主張
本件の争点は、本件各処分の適法性に関し、次の（１）～（３）であり、これに関する当事者の主張は、別紙５「争点に関する当事者の主張」記載のとおりである。
（１）本件各土地の評価額（課税価格）
（２）本件税務調査の手続的違法性
（３）国家賠償法に基づく損害賠償請求の可否
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実
前提事実及び掲記の証拠並びに弁論の全趣旨によれば、本件各土地の本件相続開始時の現況等について、次の事実（以下、その項番号により「認定事実（１）」等という。）が認められる。
（１）本件各土地の位置関係及び形状等
ア 本件各土地の位置関係や形状は、別紙３－２及び同３－３のとおりであり、本件各土地が所在する福岡市東区●●は、本件相続開始時点において、倍率地域であり、かつ市街化区域であった（前提事実１）。
本件各土地は、ＪＲ香椎線●●駅の南西方約９００ｍ、西鉄バス●●バス停から東方約３５０ｍにあり、近隣地域は雑種地である未利用地状態の中に倉庫等もみられる宅地見込み地地域である。
本件各土地は、第１種住居地域（指定建ぺい率６０％、指定容積率２００％）、第二種２０ｍ高度地区にある（以上につき、甲２）。
イ 本件各土地の南側には、●●川が存在し、平成１０年８月、福岡市の都市計画河川として都市計画決定がされ、本件各土地の一部が都市計画河川予定地となった（甲２７、乙２１）。
ウ 本件各土地の北側には、山陽新幹線の高架線路があり、本件各土地と当該高架線路の間の距離は、５２～６０ｍである（甲２７）。
エ 本件各土地の境には、フェンス等は存在しない。本件土地１及び２との境には、草やその一部に樹木が生えている（甲４４）。
（２）本件土地１の本件相続開始時の現況等
ア 本件土地１は、登記記録上、本件相続開始時の地積が８３０㎡（実測地積は８３０．０２㎡）であり、地目が「田」であった（前提事実１（１）ア）。
イ 本件土地１は、本件相続開始時、農地として利用されており、本件相続開始時の現況は、「字図（地番現況図）情報」（別紙３の２）、別紙３の３①及び④の写真のとおりである（前提事実１（１）イ）。
ウ 本件土地１は、本件接面道路と等高である（乙１〔別紙１の１３枚目〕）。
（３）本件土地２の本件相続開始時の現況等
ア 本件土地２は、登記記録上、本件相続開始時の地積が２７３．９５㎡、地目が「宅地」であった（前提事実１（２）ア）。
イ 本件土地２の上には、原告ではない本件相続に係る共同相続人が所有する本件倉庫（鉄骨造スレート葺２階建て、登記記録上の床面積１階６５．６０㎡、２階１６．１０㎡。）が建築されていた。
しかし、本件倉庫の現況床面積（１階）は、地図上の実測値からすると、登記記録上の数値の約２倍、本件土地２の地積の約半分に当たる約１３０㎡である（前提事実１（２）イ）。
本件倉庫の東側出入口前面は、本件相続開始時点において、コンクリートや砂利により整地されていた。
ウ 本件土地２には、本件倉庫の南側に細い通路（以下「本件土地２南側通路」という。）があり、当該通路を通って本件各土地を行き来することができたほか、農業用井戸があり、本件土地１及び３での畑作用の農業用水の取水源として、利用されていた（原告本人〔５～７頁〕）。
エ 本件土地２は、法令上、住宅等を建築することが可能であり、本件接面道路との接地面は約２０ｍであり、本件接面道路と等高であった（乙１〔別紙１の１３枚目、２２枚目〕、乙３の５）。
（４）本件土地３の本件相続開始時の現況等
ア 本件土地３は、登記記録上、本件相続開始時の地積が１１５㎡（実測地積は１１５．５０㎡）であり、地目が「田」であった（前提事実（３）ア）。
イ 本件土地３は、本件相続開始時、農地として利用されており、本件相続開始時の現況は、「字図（地番現況図）情報」（別紙３の２）、別紙３の３③及び⑥の写真のとおりである（前提事実（３）イ）。
ウ 本件土地３は、本件接面道路と高低差がある（乙１〔別紙１の１３枚目〕、乙９の写真③、⑥）。
（５）本件各土地の利用状況、経済的規模等
ア 本件被相続人及び本件配偶者は、田畑の作業に従事しており、本件土地１及び３で畑作業を行っていたほか、本件各土地から約１．６ｋｍ離れた場所に所在する３５００㎡の田（以下「本件田」という。）で稲作をしていた。農作業については、主に、農業機械を用いる作業を被相続人が担当し、畑の仕事は本件配偶者が担当していた。（甲２７〔２０頁〕、原告本人〔１０～１２、１８頁〕）
イ 本件土地２上にある本件倉庫の内部は、東側の区画と西側の区画に分かれており、各区画に出入口がある。そして、東側の区画には、乾燥機、軽トラック、コンバイン及び田植機、トラクターのほか、畑で使う農具、農薬、草刈り機等を保管しており、西側の区画には、わらや肥料関係を保管していた。なお、本件田において使用する農業用機械等を保管する倉庫は、本件倉庫のみである。（甲４４、原告本人〔３頁〕）
ウ 本件倉庫の南側には、本件土地２上に細い通路があり（甲３９）、当該通路を通って、本件各土地を行き来することができるが、大型農機具は、当該通路を通って本件土地３に行くことはできず、本件各土地の南側の堤防敷を通っていた。（甲２〔地積測量図〕、甲３９〔３～４枚目〕、甲４４、原告本人〔１～２頁〕）
エ 本件倉庫の東側入口付近は、コンクリートで舗装されているところ（上記（３）イ）、この部分をトラクターや車の出入りに利用していたほか、農作物を乾燥させる際に利用していた（原告本人〔７頁〕）。
オ 本件土地１及び３で栽培されていた野菜の平成２８年～平成２９年分の販売価格は、三十数万円程度であり、他方で、本件田における平成２８年分の稲作収入は、約３３万円だった（乙２７、乙３８、原告本人〔１４頁〕）。
２ 争点１（本件各土地の評価額（課税価格））について
（１）判断枠組みについて
相続税法２２条は、相続等により取得した財産の価額を当該財産の取得の時における時価によるとするが、ここにいう時価とは当該財産の客観的な交換価値をいうものと解される。そして、評価通達は、上記の意味における時価の評価の一般的な方法を定めたものであり、課税庁がこれに従って画一的に評価を行っていることは、公知の事実である。特に、当該財産としての土地の評価については、その利用の形態によって、地目別に具体的な評価方法が定められ、その具体的な評価方式としては、標準地について売買実例価額、地価公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基にして定められる路線価又は評価倍率を前提とする路線価方式若しくは固定資産税評価額に対する倍率方式又は宅地比準方式が定められている（さらに、本件各土地の評価に関係する評価通達の定め（別紙２の２参照）が一般的な合理性を有することについては、当事者間に争いがない。）。このようなことからすると、その方法によっては当該土地を適切に評価することができない特別の事情（以下、単に「特別の事情」ということがある。）の存しない限り、これによって当該土地を評価することには、合理性があるというべきである。
（２）評価通達の当てはめの当否等
これを本件についてみるに、処分行政庁は、評価通達の定める評価方法に基づいて、本件各土地の評価額（課税価格）を別紙４の１のとおり算出したところ、その当てはめについて、次のとおり指摘することができる。
ア 一団の土地（評価通達７ただし書き）該当性について
（ア）評価通達
評価通達７は、土地の価額は、原則として、宅地、農地等の地目別に評価することとしつつ、ただし書において、例外的に、一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとしている。その趣旨は、地目別評価の原則に従うと、大規模な工場用地、ゴルフ練習場用地等のように一体として利用されている一団の土地のうちに２以上の地目がある場合には、その一団の土地をそれぞれの地目ごとに区分して評価することになるところ、これでは、一体として利用されていることによる効用が評価額に反映されずに不合理な結果となり、実態に即した評価をすることができなくなるためであると解される（別紙２－２（２）アイ、（３））。
（イ）検討
これを本件についてみると、認定事実によれば、次のように指摘することができる。
ａ 本件各土地の境にはフェンス等が存在しないこと（認定事実（１）エ）を踏まえ、仮に本件各土地を１つの画地としてみると、①本件土地１及び３は、本件相続開始時、登記上の地目が田で、現に畑として利用されていたが（認定事実（２）アイ、（４）アイ）、②これらの土地の間にある本件土地２は、登記上の地目は宅地で、その外観からも主にその本件倉庫（その現況床面積（１階）は、本件土地２の地積の約半分に当たる。）の敷地として利用されていたものである（認定事実（３）アイ）。
そうすると、本件各土地により構成される画地は、その外観上、主として本件倉庫の敷地として利用されていた本件土地２によって２つの農地に分断されていたものといわざるを得ない。
ｂ また、本件土地２は、現況として、その上に本件倉庫が存在し、かつ、その東側入口付近がコンクリート舗装されていたところ、法令上、住宅等を建築することが可能であり、その形状等をみても、本件接面道路との接地面は約２０ｍ、広さは２７３．９５㎡の台形状の土地であって、単独で通常の住宅の敷地として利用するに当たり、特段問題はないものであった（認定事実（３）アイエ）。
したがって、本件相続開始時の現況によれば、本件土地１及び３は、畑（農地）と評価すべきものであったのに対し、本件土地２は、宅地と評価すべきものであった。
ｃ 他方、①本件土地２上の本件倉庫は、㋐その東側区画に乾燥機、軽トラック、コンバイン及び田植機、トラクターのほか、本件土地１及び３で使う農具、農薬、草刈り機等が保管され（認定事実（５）イ）、㋑東側入口付近のコンクリート舗装部分をトラクターや車の出入りや本件土地１及び３で収穫した農作物の乾燥に利用されており（認定事実（５）エ）、②本件土地２上の農業用井戸は、本件土地１及び３における畑作業の取水源として利用されていた（認定事実（３）ウ）。また、③本件土地２南側通路は、本件各土地を行き来することができるものであった（認定事実（３）ウ、（５）ウ）。
もっとも、④本件倉庫の東側区画に保管されていた農業用機械等（乾燥機、コンバイン、田植機等〔草刈り機を除く。〕）は、本件土地１及び３ではなく、本件田において使用するものであり、本件田において使用する農業用機械等を保管する倉庫は、本件倉庫のみであった（認定事実（５）イ）。そうすると、本件倉庫は、主として本件土地１及び３のために利用されていたものとはいい難い。
また、⑤本件土地２南側通路については、細い通路であったため、大型農機具は、当該通路を通って本件土地３に行くことはできず、本件各土地の南側の堤防敷を通って本件土地２から本件土地３へ移動していたものである（認定事実（５）ウ）。
このような本件各土地の利用状況を総合すれば、上記①～③の事情をもって、本件土地２が主に本件土地１及び３の畑（農地）の利用のために供されていたとは断じ難い。
このことは、本件相続開始時においては、本件土地１及び３における畑作と、本件田における稲作の経済的規模（農業収入）に大きな差はなかったこと（認定事実（５）オ）からも裏付けられるというべきである。
ｄ これらの事情を踏まえると、本件各土地は、相当程度関連し合う関係にあるとはいえても、評価通達７ただし書所定の一体として利用されている一団の土地に当たるとは認められない。
（ウ）原告の主張について
これに対し、原告は、①本件倉庫（本件土地２）は、本件土地１及び３における畑作作業に用いる農業用機具、農作物、肥料等を保管するための倉庫として利用されていたこと、②本件各土地はフェンス等による物理的な区分等はなされていないこと、③使用頻度という観点からは、稲作用機械は全体で１０日に満たないごく限られた日数だけ使用するのに対して、畑作用機械は一年を通じてほぼ毎日使用するものであったこと、④畑作用機械を用いた本件土地３等での畑作業のためには、本件倉庫南側の通路を通って畑作用機械を搬入することが可能であり、これが最短ルートとなるので、本件各土地を一体利用する上で特段の支障はないこと等を指摘し、利用実態に鑑みれば、本件各土地は一体として畑としての効用を有していた旨を主張する（別紙５の１（原告の主張）
（３）ア参照）。
しかし、いずれの点を考慮したとしても、上記（イ）のとおり、評価通達７ただし書所定の一体として利用されている一団の土地に当たると評価するには足りず、また、上記③の点については、農機具の出し入れ等に係る使用頻度に違いが生じるのは、農作物の違いに由来するものであるにすぎず、農業用倉庫の本来的な役割であると解される農機具等の保管という点でいえば、本件土地１及び３における畑作作業と本件田における稲作作業に違いはない。
よって、原告の上記主張を採用することはできない。
なお、原告は、本件土地１及び３の宅地としての利用を想定した場合の効用についても主張する（令和５年８月１日付け準備書面（３）６頁）が、仮に本件各土地を全体としてみた場合には、その主たる地目が農地と評価すべきであること（原告主張の利用実態もその主たる地目が畑であることを前提としているものと解される。）を踏まえると、本件土地１及び３の効用として問題となり得るのは農地（畑）としての効用であるから、原告の上記主張は当たらない。
イ 都市計画河川予定地補正率について
（ア）原告は、①福岡市が独自に定めた都市計画河川予定補正率が一般に公表されていないことを指摘し、これを用いた計算方法を被処分者に強いることは、租税要件明確主義に違反する、②処分行政庁は、評価通達が想定しておらず、地方自治体によって異なる都市計画河川予定地の補正率の利用は、租税平等主義に違反する旨を主張する（別紙５の１（原告の主張）（３）イ参照））。
（イ）しかし、上記①の点についてみると、福岡市が独自に定めた都市計画河川予定補正率が一般に公表されていないことが租税要件明確主義の問題ではないことは明らかである上、福岡市の都市計画河川予定補正率は、一般に公表されてはいないが、納税義務者からの請求があれば開示されるものであること（乙３０）を踏まえると、都市計画河川予定補正率を評価において利用することが、直ちに、租税要件明確主義の趣旨である納税者の経済活動における法的安定性や予測可能性を害するものとはいえず、いずれにしても、原告の上記主張を採用することはできない。
上記②の点については、後記（３）アのとおり、本件土地１及び３に係る都市計画河川予定地補正率を用いた評価は、評価通達の定める評価方法であり、土地ごとにその補正率が異なるとしても、土地ごとの個別事情を踏まえ、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮したもの（評価通達４０注書き）といえる。また、都市計画河川予定地補正率が地方自治体ごとに定められているのは、河川整備対象地域ごとの実情を把握する地方自治体が、その実情に応じた適正な固定資産評価基準額を算定するためであると解される。よって、原告の上記主張を採用することはできない。
ウ 本件鑑定書について
原告は、本件鑑定書を本件各土地の評価の前提とすべき旨を主張する（別紙５の１（原告の主張）（４）カ参照））。
しかし、本件各土地の評価の在り方（判断枠組み）については、上記（１）のとおりであり、不動産鑑定士による鑑定評価額は、必ずしも一義的に算出されるものではなく、性質上一定の幅があり得ること等からすると、これが評価通達により決定される価格を下回るというだけでは、特別の事情には当たらないと解され、この点をもって特別の事情があるとはいえない。
これに加え、後記（３）のとおり、本件において特別の事情があるとは認められないことを踏まえると、原告の上記主張を採用することはできない。
（３）評価通達の定める評価方法によっては、本件各土地を適切に評価することができない特別の事情の有無について
そこで、原告の主張を踏まえ、評価通達の定める評価方法によっては当該土地を適切に評価することができない特別の事情の有無をみると、次のとおりである。
ア 河川氾濫の危険性
原告は、特別の事情の存在の根拠として、①本件土地１及び３については、本来適用すべき、評価通達４０ただし書きの「国税局長の定める倍率」が存在せず、「その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価」することができないこと、②評価通達にはない未公表の市町村の税務事務取扱要領に特有の補正率（都市計画河川予定地補正率）を使った評価がされていることを主張する（別紙５の１（原告の主張）（４）ア参照）。
しかし、上記①の点についてみると、評価通達４０は、本文において、市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる１㎡当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する旨を定めた上で、ただし書において、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する旨を定めている（別紙２－２の（６）ウ）。そうすると、当該市街地農地の評価は、評価通達４０ただし書所定の倍率が明示されている場合に限り、宅地比準方式によらず、当該農地の固定資産評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価することになるにすぎない（乙２０）。そして、本件土地１及び３が所在する福岡市東区●●における田畑の評価は、平成２９年分の倍率表によれば、倍率の定めはなく（甲８、乙５）、評価通達４０本文所定の宅地比準方式により評価することが定められているから（乙７）、評価通達４０のただし書の適用を前提とする原告の主張は、前提を欠き、採用することができない。
また、上記②の点についてみると、本件土地１及び３は、倍率地域にある市街地農地に該当するため、その相続税評価額を算定するに当たっては、評価通達４０本文（及び参照される１１、２１－２）に基づき、本件土地１及び３の付近にある宅地である本件土地２の固定資産税評価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して、その農地が宅地であるとした場合の価額を求めることになるところ（甲８、９、乙７）、本件土地２の固定資産税評価額の算定に当たって、固定資産税の正面路線価等に都市計画河川予定地補正率（０．９５）が乗算されているため（乙６［３枚目］）、評価通達４０本文（１１、２１－２）に基づく本件土地１及び３の価額の評価に当たっても、本件土地２の価額を基にする以上は本件土地２と同様の方法で算出することが求められているといえる。そうすると、本件土地１及び３に係る本件都市計画河川予定地補正率を用いた評価は、評価通達の定める評価方法であるといえ、土地ごとにその補正率が異なるとしても、土地ごとの個別事情を踏まえ、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮したもの（評価通達４０注書き）といえることに照らせば、原告の上記主張は、特別の事情を基礎付けるものではない。
以上より、原告の上記主張は、いずれも採用することができない。
イ 接面道路の危険性
原告は、本件接面道路の交通事故の危険性が特に高いことを前提として、特段の事情がある旨を主張する（別紙５の１（原告の主張）（４）イ参照）。
本件接面道路の形状は、別紙３－２のとおりであり、①本件土地１の接面部分で、緩やかにへの字型のカーブとなっていること、②中央線がなく、歩車分離の構造でないこと、③その幅員は約４ｍの部分があることが認められるが（甲２添付の地積測量図、乙３の４、９の１別紙⑧、９の２別紙⑪、⑬、弁論の全趣旨）、いずれの点を考慮しても、通常の道路に比して、交通事故発生の危険性を特に誘発するものと評価するに足りず、他に、本件接面道路について、通常の道路に比して交通事故の危険性が高いことを具体的に示す証拠はない。
よって、原告の上記主張は、前提を欠き、採用することができない。
ウ 新幹線の騒音
原告は、本件各土地で、新幹線通過時に、新幹線鉄道騒音に係る環境基準（昭和５０年環境庁告示第４６号）における住居の用に供される地域での騒音基準値である「７０デシベル」を超える音量が計測されたとして、現地騒音調査記録（甲１３）を提出し、特別の事情がある旨を主張する（別紙５の１（原告の主張）（４）ウ参照）。
新幹線鉄道の騒音については、上記環境基準の達成とそれを維持する上で、新幹線鉄道騒音の実態を適切に把握・反映することが重要であるため、新幹線鉄道沿線の各地方公共団体等が統一的な手法に基づいて測定・評価する必要があるとして、平成２７年に環境省により「新幹線鉄道騒音測定・評価マニュアル」が告示されており、同マニュアルには、上記目的に基づき、測定器、測定地点の選定、測定の時期、測定・評価等の新幹線鉄道騒音の測定・評価に関する事項が詳細に定められている（乙２４）。
原告提出の現地騒音調査記録は、令和３年７月１６日及び同年１１月１２日に、本件各土地において、地上約１．３ｍの位置で、新幹線通過時の騒音を２回測定したところ、７０．８でデジベル又は７２．７デジベルの音が測定されたというものであり（甲１３）、上記マニュアル所定の測定方法等とは異なり、非常に簡易な方法で測定されたものであると認められる。一般に、測定条件（風の強さ等も含む。）、測定時期、通過する新幹線の速度や通過時間等によって騒音の評価が大きく異なると解されることを考慮すると、上記現地騒音調査記録のみをもって、新幹線鉄道騒音に係る環境基準の基準値を超える騒音が発生したものと認めることはできない。
なお、原告は、民間人がその環境基準の騒音レベルを参考にして簡易な測定で騒音の存在を主張することを排斥するものではないこと等をも主張するが、同マニュアルの趣旨及び上記説示のほか、そもそも固定資産評価基準における新幹線沿線地補正の距離的条件（福岡市は、山陽新幹線の線路から５０ｍの範囲とする。甲２７〔２１頁〕）を満たしていないこと（認定事実（１）ウ参照）も考慮すると、原告の主張は、採用することができない。
エ 将来の都市計画道路の影響
原告は、本件各土地については、近隣で都市計画道路の計画が決定されており、将来の住環境の悪化が見込まれることをもって、特別の事情がある旨を主張する（別紙５の１（原告の主張）（４）エ参照）。
しかし、相続税法２２条は、財産の評価は「当該財産の取得の時における時価」による旨を規定し、本件においては、相続開始時（被相続人の死亡の日）の時価によることになるところ、原告主張の都市計画道路の計画による住環境の悪化については、同時点において生じている事情ではなく、また、その影響が生じる時期や具体的な環境の変化内容を予測することは容易ではない（現に、原告主張の都市計画道路に係る計画は、昭和２１年から予定されているが、未だ完了していない〔乙２５、２６〕。）。また、①本件各土地の評価において用いられる評価通達４０、１１（２）、２１－２により参照される固定資産評価基準の評価方法、②原告主張の都市計画道路に係る計画が昭和２１年頃から計画されてきたことを踏まえると、上記計画による地価の変動は、固定資産評価額の路線価において既に考慮されているものと解される（乙２３〔６０、５４３頁〕）。
よって、原告の上記主張を採用することはできない。
オ 地積が広大であること
原告は、本件各土地が一体として利用されている一の土地であるとして、評価通達２４－４が適用されるという前提で、その評価の問題点について主張する（別紙５の１（原告の主張）（４）オ参照）。
しかし、上記（２）アのとおり、本件各土地を「一体として利用されている一団の土地」とみて一体的に評価することは困難であるから、原告の上記主張は、その前提を異にしており、採用することができない。
（４）小括
以上に加え、他に、評価通達の定める評価方法で本件各土地を適切に評価することができない特別の事情があることはうかがわれないことに照らすと、処分行政庁が評価通達の定める評価方法により本件各土地の評価額（課税価格）を別紙４の１のとおり評価したことは、合理性があるというべきである。
以上によれば、処分行政庁がした本件各土地の評価額（課税価格）は、相続税法２２条所定の時価であると認められる。
３ 争点２（本件税務調査の手続的違法性）について
（１）検討
ア 国税通則法（通則法）は、①行政手続法３条１項（適用除外）に定めるもののほか、国税に関する法律に基づき行われる処分その他公権力の行使に当たる行為（酒税法第２章の規定に基づくものを除く。）については、行政手続法第２章（申請に対する処分）（８条（理由の提示）を除く。）及び第３章（不利益処分）（１４条（不利益処分の理由の提示）を除く。）の規定は、適用しないとした上（７４条の１４第１項）、②税務署長は、納税申告書の提出があった場合において、その納税申告書に記載された課税標準等又は税額等の計算が国税に関する法律の規定に従っていなかったとき、その他当該課税標準等又は税額等がその調査したところと異なるときは、その調査により、当該申告書に係る課税標準等又は税額等を更正する旨（２４条）、③２４条の規定による更正は、税務署長が更正通知書を送達して行う旨（２８条１項）、④国税庁、国税局若しくは税務署（以下「国税庁等」という。）の当該職員は、相続税に関する調査について必要があるときは、相続税法の規定による相続税の納税義務がある者等（以下「納税義務者等」という。）に質問し、納税義務者等の財産又は当該財産に関する帳簿書類その他の物件を検査し、又は当該物件の提示若しくは提出（以下「質問検査」という。）を求めることができる旨（７４条の３第１項）、⑤税務署長がした処分に不服がある者は、その処分をした税務署長に対する再調査の請求又は国税不服審判所長に対する審査請求といった不服申立てをすることができるとした上（７５条１項１号）で、その手続として、当該申立てをした者に口頭で意見を述べる機会を与えるなどの手続を執るべき旨（８４条、９５条の２等）を規定する。
以上のような通則法の規定を通覧すれば、通則法は、税務署長が通則法２４条の規定による更正を行うに当たり、その名あて人となるべき者に対し、意見陳述等のための手続を執ることは予定しておらず、当該更正に対する不服申立ての手続において、その者の権利利益の救済を図ることを予定していると解される。そして、国税庁等の当該職員の質問検査の範囲、程度、時期、場所等の通則法その他の法令上特段の定めのない実施の細目（これには、質問検査の際に納税義務者等の意見を聴くか否かも含まれる。）については、質問検査の必要があり、かつ、これとその相手方である納税義務者等の私的利益との衡量において社会通念上相当な限度にとどまる限り、権限ある国税庁等の当該職員の合理的な選択に委ねられているものと解すべきである（最高裁昭和●●年（○○）第●●号同４８年７月１０日第三小法廷決定・刑集２７巻７号１２０５頁参照）。このように解することは、行政手続法１３条が、⑥行政庁は、不利益処分をしようとする場合には、次の各号の区分に従い、この章の定めるところにより、当該不利益処分の名あて人となるべき者について、当該各号に定める意見陳述のための手続を執らなければならない（１項）とする一方で、⑦納付すべき金銭の額を確定し、一定の額の金銭の納付を命じ、又は金銭の給付決定の取消しその他の金銭の給付を制限する不利益処分をしようとするときは、１項の規定は適用しない（２項）旨を規定することに照らしても相当である。
イ これを本件についてみると、前提事実によれば、本件税務調査に関し、次の事情を指摘することができる。
① 本件担当者は、本件税務調査を開始した後の令和２年１１月頃、本件税理士に対し、本件各土地の評価の検討に当たり、本件鑑定書による評価内容を問題にするものではなく、土地の評価に当たっては、評価通達によることが不合理と認められる特別な事情がない限り、評価通達により評価すべきである旨の処分行政庁の見解を伝えた上で、当該特別な事情の有無及びその具体的な内容、評価通達２４－４による評価（広大地評価）の検討資料の有無等について確認するなどしていた（前提事実３（１）～（４））。
② これに対し、本件税理士は、その頃、本件税務調査の担当者に対し、本件各土地の評価を本件鑑定書によるべきであることを前提として、本件鑑定書の問題点を明らかにすることを求めた（前提事実３（４））。
③ 本件担当者は、本件税理士との間で、本件各土地の評価に係る基本的な方針が異なっていたため、令和２年１２月２８日～令和３年１月１４日の間、評価通達の定めによらない財産評価がされる場合が例外的であることを判示した裁判例等に関する資料を送付するなどし、他方、本件税理士からも、当該資料に掲載された裁判例に関するコメントや、評価通達ではなく鑑定書での申告が認められた裁判例等を整理した文書の送付を受けるなどした（前提事実３（７）～（１１））。
このように、本件担当者は、本件税理士との間で、処分行政庁の本件各土地の評価に関する考え方等を伝えつつ、本件税理士の意見等を聴取していたものである。
④ しかしながら、本件担当者と本件税理士は、令和３年１月１５日、本件各土地の評価方法について協議したが、評価方法について両者の見解が一致することはなかった。
そのため、本件担当者は、令和３年２月１８日、本件税理士に対し、本件各土地の評価に関して、㋐相続税法２２条に規定する時価についての考え方、㋑評価通達ではなく鑑定評価によるべき特別な事情に該当すると考えられる事項、㋒鑑定評価の内容について検討が必要であるか否かの３点について、原告側と処分行政庁側の双方の見解を整理した上で、同年４月２０日、本件各土地の評価について慎重に検討中である旨を伝えた（前提事実３（１２）、（１３））。
⑤ そして、本件担当者は、令和３年６月２３日、本件税理士に対し、本件税務調査の結果概要につき、①本件各土地の評価については、特別な事情が認められないため評価通達によることが妥当であり、②本件各土地は評価通達２４－４の広大地には該当せず、③一体的にではなく一筆ごとに評価を行うべきこと等を説明し、同月２９日、原告の同意を得た上で、本件税理士に対し、本件税務調査の結果につき、同趣旨の説明を行ったというのである（前提事実３（１５）、（１６））。
⑥ 以上の事実に照らすと、本件担当者は、本件税理士に対し、評価通達の定める評価方法によっては適正な時価を適切に算出することができない特別の事情の有無等や、評価通達２４－４所定の広大地としての評価の可否について、処分行政庁の見解を伝えつつ、処分行政庁と評価に係る基本的な方針が異なる本件税理士の意見を聴取するなどし、本件税務調査の結果についての説明についても、適切に行ったものということができる。そうすると、本件担当者が、本件税務調査において、本件税理士に対し、本件鑑定書の問題点を説明せず、また、広大地評価の適用に関する反論の準備機会を与えなかったとしても、その質問権の行使が合理的な選択の範囲を逸脱したものとは認められない。
ウ よって、本件税務調査の手続には、これを違法とすべき事由があるとは認められない。
（２）原告の主張について
ア これに対し、原告は、①令和３年１月１５日に本件鑑定書の問題点が争点化されるに至っており、処分行政庁は、遅くとも同年２月１８日の時点において、本件鑑定書の問題点について本件税理士に対して説明を行うべき義務を怠った、②処分行政庁は、広大地評価について本件税理士の主張が明確に否定された同年６月２３日の時点において、最低でも２週間程度期間を反論準備期間として設けるべき義務を怠ったとして、本件税務調查の違法を主張する（別紙５の２（原告の主張）参照）。
イ しかしながら、前記（１）アで説示したところによれば、そもそも処分行政庁が原告（及び本件税理士）に対して原告の主張に係る各義務を負っていると解することはできない。
この点を措くとしても、上記１で説示したところによれば、評価通達の定める評価方法によっては、本件各土地の適正な時価を適切に算出することができない特別の事情があったとは認められないこと、上記（１）イのとおり、処分行政庁と本件税理士との間では、当初から本件各土地の評価方法の基本方針が明らかに異なっていたのであり、両者間のやり取りをみても、処分行政庁（本件担当者を含む。）が本件税理士に対しその主張やこれに係る資料の提出を妨げたものと評価すべき事情までは認められないこと等に照らすと、処分行政庁に原告の主張に係る各義務の懈怠があったともいえない。
したがって、原告の上記主張は、採用することができない。
４ 本件各処分の適法性について
以上に説示したところ及び前提事実によれば、本件各土地に適用される評価通達の定める評価方法に従って決定される本件各土地の評価額は、別紙４の１（３）のとおりであり、上記２のとおり、本件各土地について、評価通達の定める評価方法によっては適正な時価を算定することのできない特別の事情が存するとはいえないから、本件各土地の評価額は、合計３６２３万８７３９円となる。
そして、このことを前提として、別紙２－１及び２－２記載の関係法令の定め及び事実を前提に計算すると、原告が納付すべき相続税の額は、別紙４の２（２）記載のとおりであり、この金額は、本件更正処分における原告の納付すべき相続税額と同額である。また、同様に計算すると、過少申告加算税の額は、別紙４の４記載のとおりであり、本件賦課決定処分により賦課された税額と同額である。
したがって、本件各処分は、いずれも適法である。
５ 争点３（国家賠償法に基づく損害賠償請求の可否）について
（１）税務署長のする相続税の更正は、相続により取得した財産の価額を過大に認定していたとしても、そのことから直ちに国家賠償法１条１項にいう違法があったとの評価を受けるものではなく、税務署長が資料を収集し、これに基づき課税要件事実を認定、判断する上において、職務上通常尽くすべき注意義務を尽くすことなく漫然と更正をしたと認め得るような事情がある場合に限り、上記の評価を受けるものと解するのが相当である（最高裁平成●●年（○○）第●●号、第●●号同５年３月１１日第一小法廷判決・民集４７巻４号２８６３頁等参照）。
（２）これを本件についてみると、上記２～４で説示したところによれば、そもそも本件各処分は適法であり、原告が本件相続により取得した本件各土地の価額を過大に認定していたとはいえないのであり、また、本件税務調査の手続にも違法な点があるとはいえない。
（３）これに対し、原告は、処分行政庁が本件鑑定書について合理性に疑義がある旨の誤った判断をした過失がある旨をも主張する（別紙５の３（原告の主張）参照）。
しかし、上記２で説示したところに照らし、原告の上記主張を採用することはできない。
（４）よって、原告の国家賠償法に基づく損害賠償請求は、その余の点を判断するまでもなく、理由がない。
６ 結語
以上の次第で、原告の請求は、いずれも理由がないから棄却することとして、主文のとおり判決する。
福岡地方裁判所第１民事部
裁判長裁判官林史高
裁判官住田知也
裁判官本城伶奈
〔PDF 14～24頁は画像のため本文テキストなし〕
（別紙３－１）
前提事実
１ 本件各土地について
原告は、亡乙が平成２９年９月●日に死亡したこと（以下、同死亡により開始した相続を「本件相続」という。）に係る遺産分割により、本件各土地を取得した（乙３の１～３）。なお、本件相続に係る共同相続人は、本件被相続人の配偶者であるＡ氏（以下「本件配偶者」という。）、本件被相続人の長男である原告、本件被相続人の長女であるＢ氏（以下「本件長女」という。）及び本件被相続人の次男であるＣ氏（以下「本件次男」という。）の４名（以下「本件相続人ら」という。）である（乙１０）。
本件各土地の概要及び現況等は以下のとおりであり、その位置関係は「字図（地番現況図）情報」（別紙３の２〔乙４〕）のとおりであるところ（なお、以下、本件各土地の北側の接面道路を「本件接面道路」という。）、本件各土地が所在する福岡市東区●●は、本件相続開始時点において、倍率地域であり（乙５）、かつ市街化区域（乙６〔１、２及び４枚目〕）であった。
（１）●●土地（以下「本件土地１」という。）
ア 概要
登記記録上、本件相続開始時の地積は８３０㎡（実測地積は８３０．０２㎡）、地目は「田」であった（乙３の１及び３の４）。
イ 本件相続開始時の現況
Ｄによる農地利用状況調査の結果、本件相続開始時を含む平成２８年～平成３０年の利用状況は、「遊休農地でない」というものであった（乙８）。
本件相続開始時の現況は、「字図（地番現況図）情報」（別紙３の２）及び福岡国税局財務事務官作成の調査報告書（乙９の１別紙①及び④の写真、９の２）のとおりであり、西側が本件土地２と接している一方、本件土地３とは接していない。
（２）●●土地（以下「本件土地２」という。）
ア 概要
登記記録上、本件相続開始時の地積は２７３．９５㎡、地目は「宅地」であった（乙３の２及び３の５）。
イ 本件相続開始時の現況
（ア）土地上には、登記記録上、１階の床面積が６５．６０㎡、２階の床面積が１６．１０㎡で鉄骨造スレート葺２階建ての倉庫（以下「本件倉庫」という。）が建築されている（乙３の６）。
本件倉庫の現況床面積（１階）は、地図上の実測値からすると、登記記録上の数値の約２倍、本件土地２の地積の約半分に当たる約１３０㎡である（乙９の１別紙⑨参照）。
なお、本件倉庫の所有者は、原告ではなく、本件相続に係る訴外共同相続人のうちの一人である（乙３の６）。
（イ）西側が本件土地３と、東側が本件土地１と、それぞれ接している（乙４）。
（３）●●土地（以下「本件土地３」という。）
ア 概要
登記記録上、本件相続開始時の地積は１１５㎡（実測地積は１１５．５０㎡）、地目は「田」であった（乙３の３及び３の５）。
イ 本件相続開始時の現況
Ｄによる農地利用状況調査の結果、本件相続開始時を含む平成２８年～平成３０年の利用状況は、「遊休農地でない」というものであった（乙８）。
本件相続開始時の現況は、「字図（地番現況図）情報」（別紙３の２）及び福岡国税局財務事務官作成の調査報告書（乙９の１別紙③及び⑥の写真並びに９の２）のとおりであり、東側が本件土地２と接しているが、本件土地１とは接していない。
２ 相続税の申告及び更正処分等
（１）相続税の申告
本件相続人らは、香椎税務署長に対し、平成３０年６月１９日付けで、本件税理士を通じ、本件相続に係る相続税の申告書を提出した（乙１０。以下、同申告書に係る申告を「本件申告」という。）。
本件申告において、本件相続により原告が取得した本件各土地の評価額は、丙不動産鑑定士作成の平成３０年６月１１日付け不動産鑑定評価書（本件鑑定書）に基づいて１６２０万円とされていた（甲２〔３枚目〕、乙１０［７枚目〕）。
（２）相続税の更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分
香椎税務署長は、本件税務調査の結果に基づき、原告に対し、本件各土地の評価において評価通達によることができない特別な事情がないことから、本件各土地の評価は、評価通達に基づき、地目の別に行うべきであるとして、令和３年８月２０日付けで相続税の更正処分及びそれに伴う過少申告加算税の賦課決定処分（ただし、令和４年６月２９日付け再調査決定により一部取り消される前のもの）を行った（甲１）。上記各処分において、本件各土地の評価額は、本件土地１が２４５９万２６６２円、本件土地２が１０１３万９９５７円、本件土地３が１５０万６１２０円（同６枚目）の合計３６２３万８７３９円とされた。
３ 本件税務調査の経緯
（１）令和２年１０月１５日
本件税務調査の担当者（以下「本件担当者」という。）は、原告の自宅において、原告及び原告の税理士（以下「本件税理士」という。）に対し、①本件各土地について不動産鑑定士に鑑定評価を依頼した経緯、②本件各土地の隣接地の評価、③福岡市が平成２９年に本件土地１の隣接地に対して行った買収の経緯等について聴取した（乙１２〔１枚目〕、１３の１）。
（２）令和２年１１月１３日
本件担当者は、香椎税務署において、本件税理士と面談し、本件申告における本件各土地の評価の検討に当たり、①本件鑑定書による評価内容を問題にするものではなく、土地の評価に当たっては、評価通達によることが不合理と認められる特別な事情がない限り、評価通達により評価すべきである旨の処分行政庁の見解を伝えた上で、②当該特別な事情の有無及びその具体的な内容、③本件相続と同じ年に道路用地として買収された本件各土地の隣接地の価額よりも本件鑑定書による鑑定評価額がかなり低いことについて検討したか否か、④評価通達２４－４による評価（広大地評価）の検討資料の有無等について確認し、本件相続時を基準として本件各土地の評価を個別に行うと、評価額の合計が約４３００万円になる旨を伝えた（乙１２〔２枚目〕、１３の２）。
（３）令和２年１１月１６日
本件担当者は、本件各土地の評価額について、原告側の見解をまとめた、発信元を本件税理士とする令和２年１１月１３日付けの文書を受領した（乙１２〔２枚目〕、１３の３）。
（４）令和２年１１月１８日
本件担当者は、本件税理士から、電話で、本件鑑定書の内容に疑問があるなら指摘してほしい旨を要望され、同内容に問題があるということではなく、特別な事情がなければ評価通達に基づいた評価が妥当である旨を伝えた上で、前記（２）の特別な事情についての意見を聴取し、評価通達に基づく評価額が鑑定評価額を上回っていることも上記特別の事情に該当する旨の意見につき、鑑定に至った事情について検討する旨の処分行政庁の見解を伝えるなどした（乙１２〔２枚目〕、１３の４）。
（５）令和２年１１月２５日
本件担当者は、本件税理士に対し、電話で、①本件各土地の評価は評価通達によることが妥当であり、同通達２４－４による評価（広大地評価）をした場合の評価額と本件鑑定書による鑑定評価額との差額が１０００万円程度になること等、②鑑定評価によらざるを得ない特別な事情が認められない限り、評価通達により評価すべき旨の処分行政庁の見解、③上記特別な事情の判断要素につき本件税理士が挙げた事情は考慮されないこと等をそれぞれ伝えた（乙１２〔２枚目〕、１３の５）。
（６）令和２年１２月２１日
本件担当者は、本件税理士から、電話で、本件税務調査に係る検討結果の提示時期について確認を受け、評価通達２４－４による評価（広大地評価）の可否等調査事項について検討中であり、具体的な時期を示すことはできない旨を回答した（乙１２〔４枚目〕、１３の６）。
なお、その際、本件担当者は、本件税理士から、現時点での問題点について指摘するよう求められたため、鑑定評価の具体的な項目に問題があると言っているのではなく、鑑定評価によるべき特別な事情が見当たらないことから評価通達による評価が妥当である旨の処分行政庁の見解を回答した（乙１３の６）。
（７）令和２年１２月２８日
本件担当者は、本件税理士に対し、評価通達の定めによらない財産評価がされる場合が例外的であることを判示した裁判例等に関する資料を送付した（乙１２〔４枚目〕、同１３の７）。
（８）令和３年１月４日
本件担当者は、電話で、本件税理士からの前記（７）の資料の趣旨等についての問合せに対して回答するとともに、本件各土地の評価について、鑑定評価によるべき特別な事情が認められないため、評価通達による評価が妥当である旨の処分行政庁側の見解を伝えた（乙１２〔５枚目〕、同１３の８）。
（９）令和３年１月６日
本件担当者は、前記（７）の資料について本件税理士が検討した内容等が記載された、本件税理士を発信元とする令和３年１月４日付けの文書を受領した。同文書には、本件税理士による、前記（７）の資料に掲載された裁判例に関するコメントや、評価通達ではなく鑑定書での申告が認められた裁判例等を整理した内容等が記載されていた。（乙１２〔５枚目〕、同１３の９）
（10）令和３年１月７日
本件担当者は、本件税理士に対し、電話で、本件税理士から送付された前記（９）の文書の内容を検討する旨等を伝えた（乙１２〔５枚目〕、同１３の１０）。
（11）令和３年１月１４日
本件担当者は、本件税理士に対し、電話で、本件税務調査の結論の提示時期について検討中である旨を回答した（乙１２〔５枚目〕、同１３の１１）。
（12）令和３年１月１５日
本件担当者は、本件税理士との間で、電話で、前記（９）の文書に記載された裁判例の判示事項を踏まえ、協議した（乙１２〔５枚目〕、同１３の１２）。
（13）令和３年２月１８日
本件担当者は、本件税理士に対し、電話で、本件各土地の評価に関して、①相続税法２２条に規定する時価についての考え方、②評価通達ではなく鑑定評価によるべき特別な事情に該当すると考えられる事項、及び③鑑定評価の内容について検討が必要であるか否かの３点について、原告側と処分行政庁側の双方の見解を整理した。本件担当者は、調査終了の時期について、検討中であり具体的には言えない旨を回答した（乙１２〔６枚目〕、同１３の１３）。
（14）令和３年４月２０日
本件担当者は、本件税理士から、電話で、本件税務調査の進行状況について確認を受け、慎重に検討中である旨を伝えた（乙１２〔６枚目〕、同１３の１４）。
（15）令和３年６月２３日
本件担当者は、本件税理士に対し、電話で、本件税務調査の結果の概要につき、①本件各土地の評価については、特別な事情が認められないため評価通達によることが妥当であり、②本件各土地は評価通達２４－４の広大地には該当せず、③一体的にではなく一筆ごとに評価を行うべきこと等を、本件税理士に説明した（乙１２〔７枚目〕、同１３の１５）。
（16）令和３年６月２９日
本件担当者は、本件税理士の事務所において、原告の同意を得た上で、本件税理士に対し、本件税務調査に係る調査結果の説明を行った（乙１２〔７枚目〕、同１３の１６）。
４ 再調査決定、審査請求及び裁決等
（１）再調査決定
本件相続人らは、令和３年１１月１８日付けで、香椎税務署長に対し、前記２（２）の各処分についての再調査の請求書を提出した（乙１１）。これを受けて、香椎税務署長は、令和４年６月２９日付けで、本件相続人らのうち１名の請求を却下し、それ以外の者に対する前記（２）の処分を一部取り消す旨の再調査決定（以下「本件再調査決定」という。）をした（乙１）。なお、前記（２）の各処分における本件各土地の評価額は、本件再調査決定後においても変動していない（乙１〔３４及び３５頁〕）。
（２）審査請求及び裁決
ア 原告は、本件長女及び本件次男とともに、本件各処分について、国税不服審判所長に対し、令和４年８月４日付けで審査請求をした（甲３〔５頁〕）。
イ 国税不服審判所長は、前記アの審査請求のうち原告に対する本件各処分に係るものにつき、令和５年５月１８日付けで、本件申告により原告が算出した納付すべき税額を下回る部分の取消しを求める部分を却下し、その余の部分を棄却する旨の裁決をした（甲３）。
（３）本件訴えの提起等
ア 原告は、令和４年１０月２７日、国家賠償請求に係る訴えを提起した。
イ 原告は、令和５年７月１０日、本件各処分の取消しを求める訴えを提起した。なお、当裁判所は、同年９月１４日、当該訴えに前記アの訴えの口頭弁論を併合した。
５ 本件鑑定書の概要
本件鑑定書（甲２）は、価格時点を平成２９年９月●日とし、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立するであろう市場価値を表示する適正な価格、すなわち「正常価格」を前提とした評価を行うとして（２頁）、要旨次のような評価をして、本件各土地の正常価格（鑑定評価額）を１６２０万円とした（１頁・１９頁）。
（１）対象不動産の種類類型（２頁）
宅地見込地（広大地）
都市計画法４条１２項に規定する転換後・造成後の戸建て住宅用地
（２）評価方法（９頁）
本件は、「宅地見込地」（広大地）の評価として、控除方式を適用し、価格時点における転換後・造成後の想定更地価格に有効宅地化率を乗じ、開発面積に即した標準的な造成工事費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用等を控除して求めた。
更に宅地見込地としての熟成度修正（宅地開発の蓋然性）に個別要因を考慮した価格（積算的価格）を標準として鑑定評価額を決定した。
（３）転換後・造成後の更地価格（標準画地の価格。９～１５頁）
標準画地（幅員６ｍ舗装区画道路に面する地積２１０㎡）を設定し、取引事例比較法による比準価格を標準とし（試算価格としての比準価格４万０５００円／㎡）、県基準地価格との比準による価格を比較考量の上、標準画地の価格を４万円／㎡と判定した。
（４）控除方式の適用（積極的価格。１６～１８頁）
別紙３－４のとおり、転換後・造成後の想定更地価格から造成工事費等を控除して求めた価格に宅地見込地としての熟成度修正を行い、積算的価格を１６２０万円（１万３３００円／㎡）と判定した。
（５）鑑定評価額の決定（１９頁）
求められた積算的価格の精度は、宅地としての有効利用度、開発及び販売に要する期間及び造成工事費等の把握の適否による。また、当該手法は、具体的に開発申請がされた場合には、行政指導等により造成計画や開発工事の内容等が変更されることがある。
しかし、宅地見込地としての市場性と対象不動産の利用形態に即した実行可能な開発計画を基礎として求めたもので妥当であると判断する。
そこで、積算的価格をもって鑑定評価額を１６２０万円と決定した。
以上
〔PDF 30～61頁は画像のため本文テキストなし〕
別紙一覧、別紙３－２～３－４、別表２～４、７省略
出典：国税庁ホームページ「税務訴訟資料」（https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2024/pdf/14043.pdf）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。
本文は公表資料（PDF 等）から機械的に抽出・整形したもので、改行や記号に誤りを含むことがあります。正確な文言は原本でご確認ください。