主文
一被告は、原告X1 に対し金二四一万〇八六二円、同X2 に対し金八六万一三六三円、同X3 に対し金五七万五七四一円及びこれらに対する平成四年三月一日から各支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二原告らのその余の請求をいずれも棄却する。
三訴訟費用は、これを二分し、その一を被告の、その余を原告らの各負担とする。
事実及び理由
第一 請求
被告は、原告X1 に対し金四八二万一七二四円、同X2 に対し金四三〇万六八一五円、同X3 に対し金一一三万三七二六円及びこれらに対する平成四年三月一日から各支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
第二 事案の概要
本件は、土地収用法（以下「法」という。）により所有地の一部を収用された原告X1 （以下「原告X1 」という。）、承継前原告亡X4 （以下「亡X4 」という。なお、亡X4 は、本件訴訟係属中の＜略＞に死亡し、遺産分割により、亡X4 の長男である原告X2 （以下「原告X2 」という。）が、その法律上の地位を承継した。）及び原告X3 （以下「原告X3 」という。）が、収用の結果、所有地の形状が劣化して損失を被ったにもかかわらず、訴外静岡県収用委員会（以下「収用委員会」という。）の裁決では、原告X1 と亡X4 については残地補償が認められず、原告X3 については不十分な残地補償しか認められなかったとして、法一三三条に基づき、起業者である被告に対し、それぞれ正当な残地補償を請求している事案である（なお、以下「原告ら」という場合は、原告X1 、亡X4 及び原告X3 ら三名、または原告X1 、同X2 及び同X3 ら三名を指す。）。
一争いのない事実
１ 原告らが収用前に所有していた土地の形状等
（一）原告X1 について
原告X1 は、平成三年四月二六日分筆前の静岡市＜略＞の土地（地目・田、地積・二一〇九平方メートル。以下「本件第一の土地」という。）を所有していた。本件第一の土地は、間口約四六・五メートル、奥行約四五・三メートルのほぼ正方形で、その形状は、別紙図面１のＡＢＣＫＬＭＡの各点を順次直線で結んだとおりであり、北東側（同図面ＡＢＣ側）で公道（未舗装農道）に接する一方路（正面が道路に接する画地）の水田であった。
（二）亡X4 について
（１） 亡X4 は、平成三年四月二六日分筆前の静岡市＜略＞の土地（地目・田、地積・七八〇平方メートル。以下「本件第二の土地」という。）を所有していた。本件第二の土地は、間口約一六・一メートル、奥行約四八・五メートルのほぼ長方形で、その形状は、別紙図面１のＥＦＧＨＩＪＥの各点を順次直線で結んだとおりであり、南西側（同図面ＨＧ側）で公道（未舗装農道）に接する一方路の水田であった。
（２） また、亡X4 は、本件第二の土地に隣接する静岡市＜略＞の土地（地目・田、地積・七七五平方メートル。以下「本件第二の土地の隣地」という。）を所有していた。
本件第二の土地の隣地は、間口約一六・一メートル、奥行約四八・〇メートルのほぼ長方形で、その形状は、別紙図面１のＣＤＥＪＫＣの各点を順次直線で結んだとおりであり、北東側（同図面ＣＤ側）で公道（未舗装農道）に接する一方路の水田であった。
（３） したがって、本件第二の土地とその隣地を併せると、間口約一六・一メートル、奥行約九六・五メートルのほぼ長方形で、その形状は、同図面のＣＤＥＦＧＨＩＪＫＣの各点を順次直線で結んだとおりであり、南西側及び北東側で公道（未舗装農道）に接する二方路（正面及び裏面が道路に接する画地）の水田となる。
（三）原告X3 について
原告X3 は、平成三年四月二六日分筆前の静岡市＜略＞の土地（地目・田、地積・一四四一平方メートル。以下「本件第三の土地」という。）を所有していた。本件第三の土地は、間口約二六・二メートル、奥行約五五・〇メートルのほぼ長方形で、その形状は、別紙図面２のＡＢＣＤＥＦＧＨＡの各点を順次直線で結んだとおりであり、南東側（同図面ＡＨ側）で公道（未舗装農道）に接する一方路の水田であった。
２ 本件第一、第二及び第三の各土地の一部の収用手続開始等
（一）本件第一、第二及び第三の各土地（以下「本件各土地」という。）は、静岡県清水市＜略＞から静岡市＜略＞まで延長二四・二キロメートルの一般国道一号改築工事（Aバイパス改築工事）の予定地とされていたところ（本件第二の土地の隣地は、同工事の予定地とされていない。なお、本件各土地の位置関係は、別紙所在図記載のとおりである。）、被告は、本件各土地が存在する静岡県清水市＜略＞地内から静岡市＜略＞地内の区間の右改築工事（以下「本件事業」という。）について、建設大臣に対し、法の規定に基づく事業の認定を申請し、また、同区間のうち本件各土地が存在する静岡県清水市＜略＞地内から静岡市＜略＞地内までの区間については、収用の手続の保留を申し立て、建設大臣は、平成元年一二月二八日、本件事業の認定及び収用の手続保留を告示した。
（二）被告は、右手続保留区間の土地所有者との協議が不調に終わったことから、同区間のうち本件各土地が存在する静岡県清水市＜略＞地内から静岡市＜略＞地内までの区間については、静岡県知事に対し、収用の手続開始を申し立て、同知事は、平成二年一一月六日、手続開始を告示した。
３ 被告の収用委員会に対する収用の裁決の申請等
被告は、平成三年三月一一日、収用委員会に対し、本件各土地について、収用しようとする土地とこれに対する損失補償の見積額及び残地予定地に対する残地補償の要否と必要な場合の見積額を次のとおりと定めて、収用の裁決の申請及び明渡裁決の申立てを行った（補償見積額は、いずれも手続開始が告示された平成二年一一月六日時点におけるものである。）。
（一）本件第一の土地について
（１） 収用しようとする土地別紙図面１のＡＢＮＯＰＬＭＡの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第一の収用申請地」という。）
面積一五三七・七五平方メートル
単価一平方メートルあたり一〇万二〇〇〇円
損失補償の見積額一億五六八五万〇五〇〇円
（２） 残地予定地同図面のＢＣＫＬＰＯＮＢの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第一の残地予定地」という。）
面積五七一・四二平方メートル
残地補償の要否不要（減価なし）
（二）本件第二の土地について
（１） 収用しようとする土地別紙図面１のＦＧＨＩＱＲＳＦの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第二の収用申請地」という。）
面積三七五・五七平方メートル
単価一平方メートルあたり一〇万二〇〇〇円
損失補償の見積額三八三〇万八一四〇円
（２） 残地予定地同図面のＥＦＳＲＱＩＪＥの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第二の残地予定地」という。）
面積四〇四・四三平方メートル
残地補償の要否不要（減価なし）
（三）本件第三の土地について
（１） 収用しようとする土地別紙図面２のＢＣＪＫＦＧＩＢの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第三の収用申請地」という。）
面積一〇九一・三八平方メートル
単価一平方メートルあたり一〇万円
損失補償の見積額一億〇九一三万八〇〇〇円
（２）<1> 残地予定地一同図面のＣＤＥＦＫＪＣの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第三の残地予定地一」という。）
面積一七二・二一平方メートル
残地補償の要否必要（一平方メートルあたり三〇〇〇円の減価）
残地補償の見積額五一万六六三〇円
<2> 残地予定地二同図面のＡＢＩＧＨＡの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地（以下「本件第三の残地予定地二」という。）
面積一七七・四〇平方メートル
残地補償の要否必要（一平方メートルあたり二〇〇〇円の減価）
残地補償の見積額三五万四八〇〇円
４ 本件各土地の分筆登記手続
被告は、平成三年四月二六日、裁決手続開始決定を代位原因として、別紙物件目録記載のとおり、本件各土地の分筆登記手続を行った。
５ 収用委員会の権利取得裁決等
収用委員会は、平成三年一二月二一日、本件各土地について、収用する土地とこれに対する損失補償額及び残地に対する補償の要否と必要な場合の補償額を次のとおりと定めて、権利取得の時期及び明渡しの期限を平成四年二月二九日とする権利取得裁決及び明渡裁決を行った（補償額は、いずれも手続開始が告示された平成二年一一月六日時点におけるものである。）。
（一）本件第一の土地について
（１） 収用する土地本件第一の収用申請地（以下「本件第一の収用地」という。）
面積一五三七・七五平方メートル
単価一平方メートルあたり一〇万四〇〇〇円
法定修正率一・〇一四二
損失補償額一億六二一九万六九四九円
（２） 残地本件第一の残地予定地（以下「本件第一の残地」という。）残地補償の要否不要（減価なし）
（二）本件第二の土地について
（１） 収用する土地本件第二の収用申請地（以下「本件第二の収用地」という。）
面積三七五・五七平方メートル
単価一平方メートルあたり一〇万五〇〇〇円
法定修正率一・〇一四二
損失補償額三九九九万四八二五円
（２） 残地本件第二の残地予定地（以下「本件第二の残地」という。）残地補償の要否不要
（三）本件第三の土地について
（１） 収用する土地本件第三の収用申請地及び本件第三の残地予定地一（以下「本件第三の収用地」という。）
面積一二六三・五九平方メートル
単価一平方メートルあたり一〇万四〇〇〇円
法定修正率一・〇一四二
損失補償額一億三三二七万九四三〇円
（２） 残地本件第三の残地予定地二（以下「本件第三の残地」という。）残地補償の要否必要（一平方メートルあたり二〇〇〇円の減価）
面積一七七・四〇平方メートル
法定修正率一・〇一四二
残地補償額三五万九八三八円
６ 裁決書の送達
原告らは、収用委員会から、平成三年一二月二七日以降、前項の裁決が記載された裁決書の正本の送達を受けた。
７ 原告らが収用後に所有することになった土地の形状等
建設省は、平成四年二月二九日、本件第一、第二及び第三の各収用地の所有権を取得し、その結果、原告らは、次の土地を所有することになった。
（一）原告X1 について
原告X1 が所有することになった本件第一の残地は、間口約二三・〇メートル、奥行約四五・三メートル（面積五七一・四二平方メートル）の台形の水田であって、その形状は、別紙図面１のＢＣＫＬＰＯＮＢの各点を順次直線で結んだとおりであり、北東側（同図面ＢＣ側）で公道（未舗装農道）に接するほか、本件事業により、新たに南側（同図面ＢＮＯＰＬ側）でAバイパスの側道に接することになった。（二）亡X4 について
亡X4 が所有することになった本件第二の残地及び本件第二の土地の隣地は、併せて、間口約一六・一メートル、奥行約四九・三メートル（南東側）ないし九四・六メートル（北西側）（面積一一七九・一四平方メートル）の台形の水田であって、その形状は、別紙図面１のＣＤＥＦＳＲＱＩＪＫＣを順次直線で結んだとおりであり、北東側（同図面ＣＤ側）で公道（未舗装農道）に接するほか、本件事業により、新たに南側（同図面ＩＱＲＳＦ側）でAバイパスの側道に接することになった。（三）原告X3 について
原告X3 が所有することになった本件第三の残地は、間口約二六・二メートル、奥行約三・〇メートル（北東側）ないし一〇・五メートル（南西側）（面積一七七・四〇平方メートル）の台形の水田であって、その形状は、別紙図面２のＡＢＩＧＨＡの各点を順次直線で結んだとおりであり、南東側（同図面ＡＨ側）で公道（未舗装農道）に接するほか、本件事業により、新たに北側（同図面ＢＩＧ側）でAバイパスの側道に接することになった。
８ 本件各土地の「相当な価格」（法七一条）
手続開始が告示された平成二年一一月六日時点における本件各土地の「相当な価格」（法七一条）は、前記５の収用委員会の裁決のとおりである。したがって、本件第一の土地が一平方メートルあたり一〇万四〇〇〇円、本件第二の土地（ただし、本件第二の土地の隣地と併せて評価したもの）が一平方メートルあたり一〇万五〇〇〇円、本件第三の土地が一平方メートルあたり一〇万四〇〇〇円である。
９ 本件各土地並びに本件第一、第二及び第三の各残地の土地の種別
本件各土地並びに本件第一、第二及び第三の各残地（以下「本件各残地」という。）が存在する地域（別紙概況図の赤実線内の地域。以下「本件地域」という。）は、都市計画法に基づく市街化調整区域（市街化を抑制すべき区域）に指定されているほか、農業振興地域の整備に関する法律に基づく農業振興地域に指定され、農用地区域（農用地等として利用すべき土地の区域）とされているが、新興住宅地域やBセンターに近接し、市街化近郊に位置していることから、将来、宅地化が見込まれる地域であるため、被告及び収用委員会では、本件各土地及び各残地を宅地見込地と評価して、その価格を算定した。
10 被告及び収用委員会における残地補償額算定の際の本件各残地の接道条件本件各残地は、前記のとおり（７（一）ないし（三））、本件事業により、新たにAバイパスの側道に接することになるところ、被告及び収用委員会は、本件各残地の価格の算定にあたり、本件各残地が従前接していた公道（未舗装農道）と幅員その他の条件で同程度の道路に新たに接するものとして、本件第一の残地を角地（正面及び一方の側面が道路に接する画地）として、本件第三の残地を二方路として評価した。その結果、本件第一及び第三の各残地については、接道条件が良くなったことによる利益が生じた。
二争点
本件の争点は、原告らが収用後に所有することになった本件各残地に対して、残地補償が必要か否か、必要だとすればその正当な補償額はいくらかであり、その前提として、次の二点が争われている。
１ 形状劣化による減価の有無及び程度（本件各残地について）
本件各残地の価格は、形状劣化により本件各土地の価格よりも減少したか、減少したとすれば、それはどの程度か。
２ 法九〇条（起業利益との相殺の禁止）の法的解釈（本件第一及び第三の各残地について）
本件第一及び第三の各残地は、本件事業により、新たにAバイパスの側道に接することになるところ、残地補償の算定にあたって、本件第一及び第三の各残地が従前接していた公道（未舗装農道）と同程度の道路に新たに接するものとして、本件第一の残地を角地として、本件第三の残地を二方路として、それぞれ残地の価格を算定することは、起業利益との相殺を禁止した法九〇条に反しないか。
三争点に対する当事者の主張
１ 争点１（形状劣化による減価の有無及び程度）について
（原告らの主張）
（一）原告らが収用前に所有していた本件各土地の形状（一１（一）ないし（三））と収用後に所有することになった本件各残地の形状（一７（一）ないし（三））を比較すれば、本件各残地の価格が形状劣化により本件各土地の価格よりも減少したことは、社会通念上明らかである。
（二）ところで、本件各残地は宅地化が見込まれる水田であるが、本件各残地が存在する本件地域は、次に述べるように、宅地化への熟成度が極めて高い地域である。
（１） 商店街、病院及び学校等の公共関係施設との接近条件等
本件地域は、北側のみが市街化調整区域に接しているにすぎず、東側、南側及び西側は全て市街化区域に囲まれており、本件地域の東側にはC卸売市場、卸問屋街のあるBセンターが、北側にはD病院、E病院、F学校、G学校が、西側にはH病院、Iセンターがあるほか、本件地域の周辺には学校、幼稚園、消防署、下水道処理施設場等の公共施設、県営、市営の住宅、団地その他の住宅が密集しており、市街地として利用することが十分可能な生活上の利便性を有している。
また、本件地域は、将来、東名高速道路Jインターチェンジ及び第二東名高速道路Kインターチェンジに接続することになっている幅員三〇メートルの幹線道路（県道L線、通称「Bセンター通り」）が南北に貫通しているほか、Aバイパス Mインターも開設されており、交通環境は極めて良好である。
（２） 地質、地盤、地勢の状態
本件地域の地質、地盤及び標高は、本件地域の西側に隣接する市街化区域（O地区）とほぼ同様であり、したがって、本件地域を市街化するにあたっては、地質、地盤及び標高上は何ら支障がない。特に地盤については、一般に、地盤の強さ、地上建物の支持力を示すＮ値が三〇ないし四〇の層が三メートル程度あれば、コンクリート造りの堅固な建物の建築維持のための支持層として必要充分とされているところ、本件各残地付近のボーリング調査結果によれば、深さ八メートル前後の層でＮ値が三〇ないし四〇の層が存在しているから、本件地域の地盤は相当強いといえる。なお、本件地域周辺の市街化区域の地盤の中には、深層までほぼＮ値が二ないし四程度の粘土、シルト（砂と粘土との中間の粒径をもつ砕屑物）、泥の層の地点、深さ二五メートルの調査範囲全般にわたってＮ値がゼロないし一六程度の地域があり、右市街化区域の地盤は極めて軟弱であるが、この付近でも現に堅固な建物が建築されている。
（３） 道路条件、ガス・上下水道等の供給処理施設の状態
本件地域は、土地改良事業の結果、各土地区画が整形とされており、一〇〇メートルの等間隔で道路が建設されているため、宅地化のための道路条件の整備は容易である。
また、本件地域周辺には下水処理場が存在するほか、本件地域のほぼ中央には静岡市P地区の下水処理に使用されている下水道本管が埋設されているから、本件地域の宅地化の際の下水道整備には困難はないし、電話ケーブルも設置されている。また、ガス、上水道、電気等は、開発規模が小さくても容易に供給できる。以上のような事情に照らせば、本件地域は、宅地開発を抑制する法的規制が将来にわたって継続するとは考えにくく、近い将来、宅地化される見込みが高い地域であるといえる。また、本件地域の宅地化には、土地区画整理等による大・中規模な開発は不要であり、各土地単独で、あるいは隣接土地と併せた程度の小規模な開発で十分である。このことは、周囲の宅地化を待たずに本件地域内にQ中学校が建設されていること等からも明らかである。
（三）このような本件地域の宅地化への熟成度の高さからすれば、本件各残地の形状劣化が価格に及ぼす影響は、宅地の場合とほぼ同様であるというべきであり、本件第一及び第三の各残地については少なくとも八パーセント、本件第二の残地については少なくとも一〇パーセント、形状劣化による減価が生じたというべきである。
したがって、原告らは、次のとおりの損失を被ったことになる。
（１） 原告X1 の損失四八二万一七二四円
（算式）
五七一・四二（残地面積）×一〇万四〇〇〇円（単価）×〇・〇八（減価率）×一・〇一四二（法定修正率）＝四八二万一七二四円
（２） 亡X4 の損失四三〇万六八一五円
（算式）
四〇四・四三（残地面積）×一〇万五〇〇〇円（単価）×〇・一（減価率）×一・〇一四二（法定修正率）＝四三〇万六八一五円
（３） 原告X3 の損失一一三万三七二六円
（算式）
一七七・四〇（残地面積）×一〇万四〇〇〇円（単価）×〇・〇八（減価率）×一・〇一四二（法定修正率）＝一四九万六九二六円
ただし、原告X3 については、三五万九八三八円の残地補償が認められていること等を考慮し、内金請求とする。
（被告の主張）
（一）本件各残地の形状劣化は、本件第一及び第二の各残地の価格には影響を及ぼさず、本件第三の残地の価格には三パーセント程度の減価を生じさせただけである。その理由は、以下のとおりである。
（二）（１）本件地域は、約一万年前の沖積世前半ころ、入江状の海湾が入り込んでいたところ、約六〇〇〇年前の繩文前期ころまで続いた海面上昇とその後の海面低下に応じてR川等の土砂供給が少なかったこと、入江沖合に海岸砂礫州が発達したことが原因で、R川上流地域（麻機低地付近）には、海成の厚い粘土層が堆積した浅いせき湖（ラグーン）が残された。その後、S川、R川、その支流である中小河川等が運んできた砂礫、軟らかい砂土、泥等が厚く堆積されて、現在の本件地域が形成された。
このような本件地域の形成経緯からも分かるように、本件地域は、標高七・五メートル以下であって、T山を隔てた一級河川S川付近の同緯度の平地部の標高約五〇メートルと比較すると地勢は低く、地盤も軟弱である。このため、本件地域は、一般に「麻機低地」と呼ばれており、R川等の氾濫や集中豪雨に伴う湛水、家屋の浸水等の常習地帯であって、今まで甚大な被害を被ってきている。これらの被害を除去するため、R川の河川等の幾多の治水事業が行われてきたが、その地理的特性等のため、有効な治水効果を上げられないまま、今日に至っている。このようなことから、本件地域を含むR川流域全体の総合的な治水対策を推進するため、R川流域整備計画が策定されているが、本件地域は、同計画において、遊水地域（雨水または河川の流水が容易に流入して、一時的に貯留する機能を有し、この機能を永続して確保し、または増大させる必要のある地域で、地形上からは低地地域の一部であり、主に上、中流域の河川に沿う低地で、洪水時にはしばしば氾濫して自然遊水地を呈している地域のこと）に指定されており、農地の保全や盛土の抑制、さらには多目的遊水地の設置により、遊水機能を保全することが要求されている。
そのほか、本件地域は、前記のとおり、市街化調整区域及び農業振興地域に指定されているうえ、道路条件も悪く、水道・ガス・下水道等の供給施設も十分整備されていない。
（２） 以上のような事情に照らすと、本件地域は、当面、宅地化が望みにくいうえ、将来、宅地化される場合であっても、土地区画整理等の大・中規模な開発が必要であって、その場合には宅地に変容される過程で個々の土地の形状劣化の度合や地積の大小等は調整されるものと考えられる。
したがって、本件各残地の形状劣化が価格に及ぼす影響は極めて小さいというべきである。
（３） そこで、本件では、本件地域の土地価格形成に作用する諸要因を把握し、本件地域に適合した評価基準〈証拠略〉を設け、個別的要因ごとに土地価格に及ぼす影響を算出し、これを総合して求めた格差率を本件地域の標準地の評価格に乗じて各評価対象土地の評価格を算出する標準地比準評価法により従前地の評価格及び残地の評価格を算出し、残地の評価格が従前地の評価格を下回っていた場合に、その差額を残地補償額として算定するのが相当である。
右評価基準において、従前地に比して変化し、残地の評価に影響を与えうる個別的要因は、画地条件のうち、<1>地積過少、<2>奥行逓減、<3>側背面道（角地、二方路、三方路）、<4>形状劣化の四項目であるが、本件において争われている形状劣化の点については、次の判断基準により本件各残地の価格に及ぼす影響を判断すべきである。
形状劣化の程度の判定にあたっては、画地を区分して得られる最大整形地面積の割合（最大利用率）により、次のとおりの格差を設ける必要がある。
すなわち、画地内において、長方形または正方形の整形地を区分したうえで整形地区分図を作成し、最大整形地面積を求め、これを当該画地面積で除した結果得られる最大利用率を求めるべきである。この場合に区分する整形地は、極端に細長くならないよう、一辺を一とした場合、他の一辺がその二・五倍を超えないものとする。なお、整形地を複数区分する場合には、一つの整形地の面積が地積過少に該当しない一〇〇平方メートル以上となるよう適宜区分し、区分された複数の整形地面積の総和を最大整形地面積とする。一〇〇平方メートル以上の整形地が複数区分できない場合には、面積にかかわらず整形地を一つ区分し、これを最大整形地面積としたうえで、最大利用率を求める。
こうして求められた最大利用率が残地全体の面積の七五パーセント未満となる画地については、整形地に比して利用価値の減少が発生すると判断し（したがって、最大利用率が七五パーセント以上の場合は減価なしとする。）、最大利用率が五〇パーセント以上七五パーセント未満の場合は三パーセントの、五〇パーセント未満の場合は五パーセントのそれぞれ減価とする（なお、整形地を複数区分する場合には、その区分の方法は無数にありうるところ、この場合には、最大利用率が残地全体の面積の七五パーセント及び五〇パーセントを超えるか否かを判断することが目的であるから、最大利用率が七五パーセントを超えることが確認された場合には、その時点で試みに区分をする作業を中止し、最大利用率が七五パーセント及び五〇パーセントを超えることが確認できない場合には、様々な区分を試みるべきことになる。）。
以上の基準により、本件各残地について形状劣化による減価の有無及び程度を算定すると、<1>本件第一の残地の最大整形地面積は、別紙区分図のとおり、四二九・二〇平方メートルとなるから、これを右残地の面積五七一・四二平方メートルで除した数値である七五パーセントが最大利用率となる。したがって、本件第一の残地は形状劣化による減価は生じていないことになる。<2>本件第二の残地の最大整形地面積は、別紙区分図のとおり、一〇〇一・二九平方メートルとなるから、これを右残地及びその隣地の合計面積一一七九・一四平方メートルで除した数値である八五パーセントが最大利用率となる。したがって、本件第二の残地も形状劣化による減価は生じていないことになる。<3>本件第三の残地の最大整形地面積は、別紙区分図のとおり、八九・七六平方メートルとなるから、これを右残地の面積一七七・四〇平方メートルで除した数値である五一パーセントが最大利用率となる。したがって、本件第三の残地については、形状劣化により三パーセントの減価が生じたことになる。
（三）以上によれば、本件第一及び第二の各残地については、形状劣化による減価はなく、本件第三の残地については、形状劣化による減価が生じているが、その程度は三パーセントにとどまるというべきである。
２ 争点２（法九〇条の解釈）について
（被告の主張）
（一）本件第一及び第三の各残地の価格の算定に際し、右各残地が従前接していた公道（未舗装農道）と同程度の道路に新たに接するものとして、本件第一の残地を角地として、本件第三の残地を二方路としてそれぞれ評価することは、法九〇条に反しないというべきである。その理由は、以下のとおりである。
法九〇条は、事業の施行によって残地に生ずる利益（いわゆる起業利益）を収用によって生じる損失と相殺することを禁じているが、その立法趣旨は、公共事業の施行により、被収用者のみならず付近地の住民も同様に地価の上昇や利便の増大等の利益を享受するような場合、残地に生ずるこれらの起業利益を収用によって生じる損失と相殺すると、被収用者についてのみ残地において受ける起業利益が吸収されることになり、被収用者が不当に不利益な扱いを受ける結果となるので、右のような相殺を禁じて、被収用者と付近地の住民との均衡を確保しようとする点にあると解される。
このような法九〇条の立法趣旨に鑑みれば、同条で相殺が禁じられている起業利益とは、残地に限らず付近地にも同様に生じ、被収用者と付近地の住民がほぼ等しく享受する起業利益（以下、このような起業利益を「一般的利益」という。）を意味すると解すべきであって、残地のみに生じ、付近地一般には生じ得ず、土地評価上の一要因として別途把握することが可能な起業利益（以下、このような「特別利益」という。）は、法九〇条で規定する起業利益に含まれないと解すべきである。これを本件についてみると、新たにAバイパスの側道に接することになる本件第一及び第三の各残地を、従前接していた公道（未舗装農道）と同程度の道路に新たに接するものとして、本件第一の残地を角地として、本件第三の残地を二方路としてそれぞれ評価したことにより右各残地に生じる利益は、右各残地のみに生じ、付近地一般には生じ得ず、土地評価上の一要因として別途把握することが可能な起業利益であるから、右に述べたところの特別利益にあたる。
したがって、本件各残地の残地補償の算定にあたって、右のような利益を考慮しても、法九〇条には反しないというべきである。
（二）このような解釈は、次のような場合の処理とも論理的に整合するものである。すなわち、土地の正面が公道に接する一方路の土地につき、公道の拡幅工事のために公道に接する部分が収用された場合、当該土地の残地は、従前の公道に代わって拡幅工事された公道に新たに接することになるが、この場合、当該残地の残地補償の算定にあたって、当該残地を公道に接しない無道路地として評価することは不当であって、結論としては、当該残地の接道条件は、従前の公道と幅員その他の条件で同程度の道路に接することを前提とせざるを得ないと思われる（なお、拡幅工事された公道に接することを前提とすることは、法九〇条で禁止されているところである。）。そうだとすると、本件のような場合にも、同様の処理をすることが論理的である。
（三）以上のとおり、被告の主張する評価方法は法九〇条に反しないと考える。したがって、仮に本件各残地について、形状劣化により、被告が主張する以上の減価が生じたとしても、原告らには収用委員会が算定した以上の損失は生じていないというべきである。
（原告らの主張）
（一）被告の主張する評価方法は、法九〇条あるいは憲法一四条一項に反するというべきである。その理由は、以下のとおりである。
（１） 法九〇条は、起業利益について、被告の主張するような一般的利益と特別利益を区別しておらず、被告の主張は法九〇条の明文に反する。
（２） 被告は、法九〇条の立法趣旨から同条の文言を制限解釈するが、被収用者は、もともと意に反して財産権を奪われる立場にあることを考えれば、被収用者に有利な方向で解釈すべきであって、不利な方向で解釈すべきではない。
（３） 被告の主張する一般的利益と特別利益の概念は曖昧であって、明確にこれを区別することは困難である。例えば、道路建設用地取得のための土地収用事例において、従前、一方路の土地を所有していた者が、自らの所有地は収用の対象とならなかったが、その隣地が全て収用の対象となった場合、その者は新たに二方路または角地の土地を所有することになり、接道条件が良くなったことによる利益を享受することになる。この事例においては、収用の結果、接道条件が良くなったことによる利益は、被収用者ではなく付近地の住民に生じるから、これは、被告の主張するところの一般的利益にあたる。このことからしても、被告の主張する一般的利益と特別利益の概念は曖昧であるといわざるを得ない。
（４） 法に基づく土地収用は、国民にとって憲法二九条一項で保障された財産権を国に奪われることであり、収用による損失補償金を受ける権利は、同条三項で保障された国民の権利であって、しかも、憲法一四条一項は、収用の手続や損失補償額について被収用者間の公平を図ることを要請している。ところが、被告の主張によると、例えば、収用の結果、接道条件が良くなった被収用者間において、残地の形状が劣化しなかったなど残地補償が不要とされた被収用者は、接道条件が良くなったことによる利益を享受することができるが、残地の形状が劣化したことなどにより残地の価格が減少した被収用者は、接道条件が良くなったことによる利益と右損失を相殺される結果、そのような利益を享受することができなくなる。これは、憲法一四条一項に反するものであって、このような法九〇条の解釈は許されないというべきである。
（５） さらに、被告の主張は、残地補償の算定基準時（本件では、手続告示がなされた時点）には新接道路が存在していないのに、何故これがあるものとして残地価格が算定できるのか理解できないし、仮に、将来、新接道路への接道が確実であることを残地補償の一事情として考慮できるとしても、厳密には、いつ新設道路に接道するかによって土地価格の評価は変わるのであるから、このような不確定な事情を考慮することは、客観的な土地価格の算定方法といえるか疑問である。そのうえ、本件の場合、新接道路は、従前の公道と幅員その他の条件で全く異なるのに、何故、本件各残地が従前の公道と同程度の道路に接するものとして、その価格を算定できるのか、理論的説明がなされていない。
（二）以上のとおり、被告の主張は、法九〇条あるいは憲法一四条一項に反する。
第三 争点に対する当裁判所の判断
一争点１（形状劣化による減価の有無及び程度）について
１ 前記争いのない事実に〈証拠略〉を総合すれば、以下の事実が認められる（なお、本件の残地補償額の算定基準時は、手続開始が告示された平成二年一一月六日であるから（法七四条二項、七一条、三四条の五本文）、右基準時点において明らかでなかった事実は、争点１の判断に影響を与える事実とはいえない。）。（一）本件各残地が存在する本件地域の概況は、別紙概況図記載のとおりである。
（二）本件地域は、U線 V駅から北東へ直線距離にして約四・二キロメートルに位置する、東側がR川、南側がW川等に接する東西約一〇〇メートル、南北約五〇〇メートル、標高約七メートルないし八メートル程度のほぼ平坦かあるいは東方向（R川方向）へわずかに下降している地域であり、シルトを中心とする地質であるため地盤は軟弱であって、水田を主とする農地として利用されている。
（三）本件地域は、都市計画法に基づく市街化調整区域、農業振興地域の整備に関する法律に基づく農業振興地域（農用地区域）に指定されており、同指定が解除される具体的な予定はない。
また、本件地域は、R川流域総合治水対策協議会が昭和五七年五月に作成したR川流域整備計画により、遊水地域に指定されている。
（四）本件地域は、上下水道、ガスの公共施設が整備されていない。
（五）本件地域の北東部には幅員約三〇メートルの県道L線が開通しているが、本件地域内の道路は、いずれも昭和四九年完了の土地改良事業によって約一〇〇メートル間隔に整備された有効幅員約三メートルないし三・五メートルの未舗装農道である。
（六）（五）の県道は、南東へ約一・六キロメートル地点において主要地方道AA線（通称AB街道）に、さらに約二・四キロメートル地点において国道一号線にそれぞれ接続している。
（七）本件地域の東側、南側及び西側は、都市計画法に基づく市街化区域に指定されており（本件地域周辺における市街化区域と市街化調整区域の境界は、ほぼ別紙概況図の赤点線記載のとおりである。）、本件地域の東側には卸問屋街のあるBセンター及びC卸売市場、南側にはAC小学校、西側にはH病院、Iセンター及びAD小学校等の公共施設等が存在している。また、本件地域の北側にも、Q中学校、AE病院、D病院、AF学校等の公共施設等が存在している（本件地域との位置関係の詳細は、別紙概況図記載のとおりである。）。
２ 以上の認定事実によれば、本件地域は、U線 V駅から比較的近い距離に位置する、国道一号線等との接続状況も良好な県道が開通する地域であって、周囲は市街化区域に指定され、学校、病院等の公共施設も整備されていることから、将来的には宅地化される見込みが十分ありうる地域といえるが、他方で、市街化調整区域、農業振興地域（農用地区域）等の指定がなされており、現況は、水田を主とした農地として利用されているもので、当面は右指定が解除される見込みはなく、将来、宅地化されるとしても、その時期は不確定、かつ、相当長期間を要する可能性が高いうえ、地域内の地盤が軟弱で、道路も十分整備されておらず、上下水道やガス等の公共施設も整備されていないことが認められ、右事実に照らせば、本件地域は、宅地化される場合であっても、各土地ごとの個別的な小規模開発ではなく、本件地域内の土地を含む周辺地域にまたがる相当規模の開発がなされる高度の蓋然性があるものと推認される。
したがって、本件で問題となっている形状劣化が本件各残地の価格に及ぼす影響は当然低くなるというべきである（〈証拠略〉）。
３ これに対し、原告らは、本件各残地は、単独ないしは隣接土地と併せた程度の規模で宅地化することが可能であるから、形状劣化が価格に及ぼす影響は宅地の場合とほぼ同様であると主張し、これを裏付ける証拠（〈証拠略〉）を提出するが、右証拠を子細に検討しても直ちに原告らの右主張を認めることはできず、他に前記判断を覆すに足りる証拠はない。したがって、原告らの右主張は採用できない。
４ そこで、次に、形状劣化が本件各残地の価格に影響を及ぼす程度について検討する。
本件においては、この点について、三人の不動産鑑定士による鑑定意見があるところ、その要旨は次のとおりである（なお、いずれの鑑定意見も、本件各残地の将来の開発規模等に対する考え方は、前記当裁判所の見解と同旨である。また、価格時点は本件の残地補償額の算定基準時である平成二年一一月六日であり、本件第二の残地については本件第二の土地の隣地と併せて減価率を判断している。右鑑定意見のほかに、原告らから依頼を受けた不動産鑑定士AGによる鑑定意見（〈証拠略〉）があるが、同鑑定は、本件各残地の最有効使用を集合住宅用の宅地であることを前提として、形状劣化による減価率を判断しているから、同鑑定で示された減価率（本件第一の残地は九パーセント、本件第二の残地は、それ単独で評価して一三パーセント、本件第三の残地は一〇パーセント）は、採用することができない。）。
（一）不動産鑑定士AHは、間口二五メートル、奥行五六・五メートルの長方形整形地と比較して（〈証拠略〉）、本件第一及び第二の各残地は形状劣化による減価はなく、本件第三の残地は形状劣化により三パーセント減価すると鑑定した（〈証拠略〉。以下「AH鑑定」という。なお、AHは、被告から依頼を受けて鑑定を行った者である。）。
（二）不動産鑑定士AIは、間口二〇メートル、奥行五〇メートルの長方形整形地と比較して、本件第一の残地は五パーセント、本件第二の残地は二パーセント、本件第三の残地は五パーセント、それぞれ形状劣化により減価すると鑑定した（〈証拠略〉。以下「AI鑑定」という。なお、AIは、収用委員会から依頼を受けて鑑定を行った者である。）。
（三）不動産鑑定士AJは、間口約二〇メートル、奥行約五〇メートルの長方形整形地と比較して、本件第一の残地は四パーセント、本件第二の残地は五パーセント、本件第三の残地は六パーセント、それぞれ形状劣化により減価すると鑑定した（〈証拠略〉。以下「AJ鑑定」という。なお、AJは、収用委員会から依頼を受けて鑑定を行った者である。）。
（四）検討
前記各鑑定意見によれば、AI鑑定及びAJ鑑定は、間口約二〇メートル、奥行約五〇メートルの長方形整形地と比較して、本件各残地のいずれについても形状劣化による減価が生じると判断しているが、AH鑑定は、AI鑑定及びAJ鑑定と間口、奥行においてほぼ同様の長方形整形地と比較して、本件第三の残地についてのみ形状劣化による減価が生じると判断している。
ところで、法に基づく損失補償に関する訴訟において、裁判所は、通常人の経験則及び社会通念にしたがって、裁決時点における正当な補償額を客観的に認定すべきであるところ（最高裁平成五年８行ツ）第一一号・平成九年一月二八日第三小法廷判決・民集五一巻一号一四七頁）、原告らが収用前に所有していた本件各土地の形状（いずれもほぼ正方形または長方形の整形地。第二、一１（一）ないし（三）。ただし、本件第二の土地についてはその隣地と併せて考える。）と収用後に所有することになった本件各残地の形状（いずれもほぼ台形の不整形地。第二、一７（一）ないし（三））とを比較すれば、本件各残地は、いずれも形状劣化により相応の減価が生じると考えるのが合理的であり、通常人の経験則及び社会通念にも合致するというべきである。
前記のとおり、AI鑑定及びAJ鑑定は、原告らが収用前に所有していた本件各土地とほぼ同様の形状である長方形整形地と比較して、本件各残地いずれについても形状劣化による減価を認めているが、これは、前記判断を根拠づけるものであって十分尊重に値するというべきである。
これに対し、被告は、本件第三の残地についてのみ形状劣化による減価が生じる旨主張し、AH鑑定はこれに沿うものであるが、右鑑定は、前記当裁判所の判断並びにAI鑑定及びAJ鑑定の鑑定意見に照らし、直ちに採用することができず、他に被告の右主張を認めうる証拠はない。
したがって、本件各残地は、いずれも形状劣化により本件各土地よりも減価したものと認められ、その減価率については、本件各土地と本件各残地の形状の比較並びにAI鑑定及びAJ鑑定の鑑定意見、その他本件に顕れた一切の事情を総合考慮し、本件第一の残地について四パーセント、本件第二の残地について二パーセント、本件第三の残地について五パーセントを相当と認める。
二争点２（法九〇条の法的解釈）について
１ 当裁判所は、本件で問題とされる各残地に生じる利益は法九〇条の「利益」に該当すると判断する。その理由は、以下のとおりである。
法九〇条は、「同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し、又は使用する場合において、当該土地を収用し、又は使用する事業の施行に因って残地の価格が増加し、その他残地に利益が生ずることがあっても、その利益を収用又は使用に因って生ずる損失と相殺してはならない」と規定するところ、その立法趣旨は、事業の施行によって残地に価格の上昇等の利益が生じるような場合において、右利益をそのまま享受することができる者がいる一方で、右利益を奪われる者が生じるという事態は、右利益を奪われる者にとっては公平でないことから、かかる事態を生じさせないようにした点にあると解される。
そうだとすれば、残地に生じる利益が、残地に損失が生じた被収用者以外の者にも同様に生じるような場合には、右利益は、法九〇条の「利益」に該当すると解するのが相当である。なぜなら、右のような場合に利益と損失との相殺を許すとすれば、残地に損失が生じた被収用者にとっては公平でない事態が生じることになり、法九〇条の立法趣旨に反するからである。
【判示事項】これを本件についてみると、収用によって接道条件が良くなったことにより残地に生じる利益は、本件においては、残地に損失が生じた被収用者以外の者、具体的には、残地に損失が生じなかった被収用者にも同様に生じるものであるから（弁論の全趣旨）、法九〇条の「利益」に該当するというべきである。したがって、右利益を残地に生じた損失と相殺することは、法九〇条により許されないというべきである。
２ この点について、被告は、法九〇条の「利益」とは、被収用者のほか付近地の住民にも生じる起業利益（すなわち一般的利益）を意味し、被収用者のみに生じ、付近地の住民には生じない起業利益（すなわち特別利益）は、これに含まれないとし、本件のように収用によって接道条件が良くなったことにより残地に生じる利益は、被収用者のみに生じ、付近地の住民には生じないものであるから、右の特別利益に該当し、したがって、これを損失と相殺しても法九〇条には反しない旨主張する。
しかしながら、被告の主張によれば、残地に生じる利益と同様の利益を、付近地の住民が享受する場合には相殺は許されないが、残地に損失が生じなかった被収用者が享受する場合には相殺が許されるということになるところ、残地に損失が生じた被収用者にとってみれば、いずれの場合にも相殺が許されるのであれば、不公平感を免れず、納得し難い結果であるとの感を抱くものと思料されるのに、何故、後者（残地に損失が生じなかった被収用者）の場合にだけ相殺が許されるのか、合理性がなく、その実質的理由に乏しいといわざるを得ない。また、法九〇条の条文上も、残地に生じる利益と同様の利益を享受する者が付近地の住民か、残地に損失が生じなかった被収用者かによって区別していないのであるから、被告の主張は文言解釈上も無理があるというべきである。さらに、被告は、公道の拡幅工事の場合における接道条件との論理的整合性を自己の主張が正当であることの理由として主張するが（争点２に対する被告の主張（二））、公道の拡幅工事における接道条件の問題と本件とは問題点を異にするというべきであるから、両事案における論理的整合性を理由とする被告の主張にも理由がないというべきである。
したがって、被告の右主張は、採用することができない。
３ 以上によれば、本件第一及び第三の各残地に対する残地補償額の算定にあたって、接道条件が良くなったことにより生じた利益を考慮することは、法九〇条によって許されないから、本件第一及び第三の各残地は、収用前と同様、一方路の土地として、その価格を算定しなければならないことになる。
三原告らの損失
１ 以上検討したところによれば、原告らの損失は、争点１で認定した形状劣化による減価をそのまま採用すればよいことになるから、裁決時点において原告らに認められるべき損失は、次のとおりとなる（法定修正率については争いがない。）。
（一）原告X1 の損失二四一万〇八六二円
（算式）
五七一・四二（残地面積）×一〇万四〇〇〇円（単価）×〇・〇四（減価率）×一・〇一四二（法定修正率）＝二四一万〇八六二円
（二）亡X4 の損失八六万一三六三円
（算式）
四〇四・四三（残地面積）×一〇万五〇〇〇円（単価）×〇・〇二（減価率）×一・〇一四二（法定修正率）＝八六万一三六三円
（三）原告X3 の損失五七万五七四一円
（算式）
一七七・四〇（残地面積）×一〇万四〇〇〇円（単価）×〇・〇五（減価率）×一・〇一四二（法定修正率）＝九三万五五七九円
もっとも、原告X3 については、すでに三五万九八三八円の残地補償額が認められているから（前記争いのない事実５（三）（２））、これを控除した五七万五七四一円が本訴で認められる損失となる。
２ また、原告らは、右損失に対して、権利取得の時期である平成四年二月二九日（前記争いのない事実５）から支払済みまで民法所定の年五分の法定利率に相当する金員を請求することができるから（前掲最高裁判決参照）、平成四年三月一日以降の右金員を請求する原告らの請求は理由がある。
四結語
以上によれば、原告X1 の請求は二四一万〇八六二円、同X2 の請求は八六万一三六三円、同X3 の請求は五七万五七四一円及びこれらに対する平成四年三月一日から各支払済みまで民法所定の年五分の法定利率に相当する金員を請求する限度でそれぞれ理由がある。
なお、仮執行宣言については、相当でないからこれを付さないこととする。
（裁判官田中由子田中治村主隆行）
当事者目録〈略〉
物件目録〈略〉
区分図〈略〉
概況図〈略〉
出典：「訟務重要判例集データベース」（法務省）（https://shoumudatabasep.moj.go.jp/hanreiSearch/HanreiSearch）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。訟務月報45巻9号1768頁。
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