主文
１ 被告甲野は，原告に対し，金694万7422円及びこれに対する平成９年11月20日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
２ 原告の被告甲野に対するその余の請求及び被告国に対する請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟費用は，原告に生じた費用の５分の４，被告甲野に生じた費用の５分の３及び被告国に生じた費用を原告の負担とし，原告に生じた費用の５分の１及び被告甲野に生じた費用の５分の２を被告甲野の負担とする。
４ この判決は第１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 請求
被告らは，原告に対し，各自金1947万2640円及びこれに対する平成９年11月20日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 本件は，原告がかつて所有していた不動産の競売手続において，評価人として当該不動産の評価を行った甲野一郎（以下「甲野」という。）が，その地積の認定を誤って当該不動産を不当に廉価に評価し，現況調査を行った執行官も地積の認定を誤り，執行裁判所も甲野の評価をもとに不当に廉価な最低売却価額を決定し，これらの各行為によって原告が損害を被ったとして，甲野の相続人である被告甲野に対して不法行為に基づく損害賠償を，被告国に対して国家賠償を請求する事案である。
２ 争いのない事実及び末尾に掲記の証拠等によって容易に認定することができる事実（末尾に証拠等の掲記のない事実は当事者間に争いがない。）
（１） 当事者等
原告は，横浜市○区××町２丁目42番の宅地，同土地上の別紙物件目録記載１〈略〉の建物（以下「本件建物１」という。）及び同土地上の別紙物件目録記載２〈略〉の建物（以下「本件建物２」という。）をもと所有していた。
甲野は，不動産鑑定士であったが，<略>死亡した。
被告甲野は，甲野の妻であり，同人の相続人である。
（２） 横浜市○区××町２丁目42番の土地の状況
横浜市○区××町２丁目42番の土地の不動産登記簿上の地積は，もと429.75m2であったところ，平成７年６月14日，同土地は42番と42番10に分筆され，その結果，42番の登記簿上の地積は165.45m2となった（以下42番10が分筆された後の42番の土地を「本件土地」といい，本件土地，本件建物１，本件建物２を総称して「本件土地建物」という。）
本件土地は，平成９年12月10日に42番と42番18に分筆され，42番の土地登記簿上の地積は79.76m2となり，さらに，42番は同月25日，42番と42番19に分筆され，42番の登記簿上の地積は14.83m2になった（〈証拠略〉）。
（３） 本件土地建物の競売
ア 本件土地建物については，平成８年11月11日，これらの上に根抵当権を有していた横浜信用金庫の申立てにより，横浜地方裁判所において競売開始決定がなされ（以下「本件競売」という。），同裁判所は，平成８年11月13日，現況調査命令及び評価命令をそれぞれ発した。
イ 甲野は，上記評価命令に基づき，本件土地建物について不動産鑑定を行って評価書（以下「本件評価書」という。）を作成し，同年12月18日，本件評価書を執行裁判所に提出した。
甲野は，本件土地の地積について，登記簿上の地積が現況とほぼ一致していると認定し，その旨本件評価書に記載した（〈証拠略〉）。
甲野は，本件土地の価格を1800万円，本件建物１の価格を1257万円，本件建物２の価格を886万円と評価し，本件土地建物の価格を合計3943万円と評価した（〈証拠略〉）。
ウ 本件土地建物の現況調査は，乙野次男執行官（以下「乙野執行官」という。）によって行われ，平成９年１月９日，現況調査報告書が執行裁判所に提出された。
エ 原告は，平成９年３月24日，本件評価書を閲覧，謄写した。
オ 執行裁判所は，本件土地建物につき，本件評価書に従い，最低売却価額を3943万円と決定し，平成９年９月12日から同月19日までを入札期間として期間入札が行われた。その結果，A社が，4151万円で最高価買受けの申出をした。
カ A社に対する売却は，同年10月３日，許可された。
キ 原告は，最低売却価額が低いことを理由として，最低売却価額に対する執行異議，物件明細書の記載に対する執行異議，売却許可決定に対する執行抗告等の手続を取らなかった。
３ 主な争点
（１） 本件土地の地積
（２） 本件土地の地積の認定につき，甲野に過失があるか。
（３） 本件土地の地積の認定につき，乙野執行官に過失があるか。
（４） 最低売却価額の決定が不相当であるとして，その決定につき，執行裁判所に過失があるか。その過失は執行裁判所自ら是正すべき誤りであるといえるか。
（５） 過失相殺の可否及びその割合
４ 当事者の主張
【原告の主張】
（１） 本件土地の地積
ア 上記争いのない事実記載のとおり，平成７年６月14日の分筆の結果，本件土地の登記簿上の地積は165.45m2になったが，分筆の際の測量の結果，現況の地積は274.81m2であり，現況の地積と公簿上の地積が109.36m2も相違していることが判明した（〈証拠略〉）。
イ 本件土地は，もともと，丙山三男（以下「丙山」という。）及び丁山四郎（以下「丁山」という。）に対して賃貸されている部分（以下「貸地部分」という。）とそれ以外の部分に分かれていた。
貸地部分の北側82.67m2は，丙山が賃借し（〈証拠略〉），その上に別紙物件目録記載３〈略〉の建物（以下「42番の３の建物」という。）を所有していた（〈証拠略〉）。貸地部分の南側41m2は，丁山が賃借し（〈証拠略〉），その上に別紙物件目録記載４〈略〉の建物（以下「42番の４の建物」という。）を所有していた（〈証拠略〉）。
貸地部分を除く部分には，原告が，本件建物１及び２を所有していた。
（２） 甲野の過失
ア 上記（１）ア記載のとおり，本件土地の現況の地積は，登記簿上の地積より109.36m2も広い。しかし，甲野は，十分な調査も行わず，漫然と登記簿上の地積が現況とほぼ一致すると誤認したため，本件土地の評価額を大きく誤る結果となった。
なお，被告甲野は，当時，本件土地はその南側の道路との境界線が未査定であったと主張するが，そうだとしても，誤差はせいぜい7.85m2程度でしかない。したがって，被告甲野の主張を考慮しても，本件土地の現況の地積が公簿上の地積と100m2以上違っていることは確実である。
イ 評価人の評価は，執行裁判所が最低売却価額を決定するもととなる判断であり，その正確性が強く求められ，その基本的前提として正確な地積が求められなければならない。
したがって，地積の判断にあたっては，少なくとも巻き尺，歩測，目測等による概測によってできる限り正確な数字を把握するように務めるべきであり，概測の結果，公簿上の地積と現況の地積の間に10％以上の差異がある場合には，専門家による測量を実施することが必要である。
本件の公図によれば，本件土地の形は極めて単純な正方形に近いものであり，中の見通しがよくなくても，道路と接する外側の辺と南側の辺のそれぞれの長さを単純にかけ合わせるだけで，本件土地のおおよその地積は計算することができる。そして，歩測によっても巻き尺によっても，東側の辺は約15.8ｍ，南側の辺は15.6ｍであることがわかり，それらをかけ合わせると，本件土地の地積は約246.48m2となり，公簿上の地積と大きく異なっていることがわかる。甲野は，「概測の結果ほぼ公簿面積に符合するものと認定した」というが，上記のとおり歩測又は巻き尺による概測を行えば，本件土地の公簿上の地積が大きく異なっていることがわかるのであるから，甲野が本当に概測を行ったのかは疑わしい。
甲野は，公簿上の地積と現況との相違に気付いた上，本件土地の正確な地積を計算するためにさらなる調査を行うべきであった。本件では，専門家による測量を行わなくとも，原告から事情を聴取すれば，現況の地積が公簿上の地積を大きく上回っていることが判明したはずである。しかし，甲野は，原告からは本件土地についての事情聴取をしなかった。
ウ 甲野は，借地面積がそれぞれ82.67m2，41m2（合計123.67m2）であると認識している（〈証拠略〉）にもかかわらず，評価額の計算の箇所（〈証拠略〉）では45m2であるとして計算するという明らかに矛盾した記載をしている。
甲野がこの矛盾に気付いて原告から事情を聴取すれば，現況の地積と公簿上の地積が異なっていることが判明したはずである。
エ 以上のとおり，甲野は，本件土地の評価人として当然に行うべきことを怠り，誤った地積をもとに本件土地の評価を行い，その誤った評価額を本件評価書に記載したものであり，甲野の行為には違法性及び過失が認められる。
（３） 乙野執行官の過失
ア 不動産競売における現況調査は，当該対象不動産の形状，占有関係，その他の現況を調査することであるが，その目的は，当該対象不動産の現況に関する情報を執行裁判所に提供し，執行裁判所の競売手続に資することにある。したがって，現況調査は正確であることが求められている。
以上からすると，現況調査を行う執行官は，目的となる不動産の現況をできる限り正確に調査すべき注意義務を負い，執行官が通常行うべき調査方法を採らず，あるいは，調査結果の十分な評価検討を怠るなど，その調査及び判断の過程が合理性を欠き，その結果，現況調査報告書の記載内容と目的不動産の実際の状況との間に間に（ママ）過しがたい相違が生じた場合には，執行官が上記注意義務に違反したものと認められる。
そして，執行官が調査すべき現況とは，対象不動産の財産的価値に影響を及ぼすあらゆる情報を含むというべきであり，対象不動産が土地の場合には，当該土地の位置，範囲，地積は，当然に，調査すべき事項に含まれる。
イ 現況調査において，執行官として通常行うべき調査方法を採らず，調査結果の十分な評価，検討を怠った過失
乙野執行官は，本件土地には何度か赴いているが，[1]本件土地が全体を一目で見られない状況にあるため目測や概測は困難と判断し，[2]本件土地全体を表示した公図及び地積残地図と現場とを照らし合わせ，現況と公図，地積残地図の形状がほぼ一致していると判断し，[3]現況残地図に公薄地積と同一の地積が記載されていたことから，現況と公簿上の地積とが同一であると判断したという（〈証拠略〉）。まず，[1]について，正確な現況調査を行うという趣旨からすれば，目測や概測が困難であるならばなおさら，さらに詳しい現況調査の必要性に思い至るべきであって，現況の地積を正確に把握するために，少なくとも原告から一度は事情聴取する必要があると判断すべきであった。しかし，乙野執行官は現況残地図に記載された面積だけで現況の地積と公簿上の地積とが同一であると判断した。
次に，[2]によれば，乙野執行官は，本件土地全体の形状について，公図や地積残地図に記載された形状とほぼ一致していると判断している。この判断からすれば，公図や地積残地図の形状に従い，本件土地の現況における東側の一辺と南側の一辺を歩測や巻き尺によって概測し，それらをかけ合わせれば，本件土地のおおよその地積が計算でき，現況の地積が公簿上の地積よりもかなり広いことを容易に認識することができたというべきである。乙野執行官は本件土地の目測や概測は困難であると判断しているのであるから，本件土地の正確な地積を把握するためには，この程度のことは行ってみるべきであった。そして，それを前提に一度でも原告から事情聴取をすれば，本件土地の現況の地積を明らかにすることも容易であった。そして，[3]は全く合理性のない判断である。地積残地図は，土地の分筆登記手続を行う際に，新しい地番が付される方の土地を切り離した結果，もとの土地がどうなるかということを記載した図面であり，そこに記載されるもとの土地（残地）の地積は単にもととなる公簿上の地積から分筆される方の土地の地積を計算上控除した数値に過ぎない。したがって，地積残地図に記載された地積と公簿上の地積は，分筆登記手続の制度上同一の地積が記載されるのは当然のことである。
以上からすれば，乙野執行官は，執行官として通常行うべき調査方法としての概測を行わず，しかも，調査結果の十分な評価，検討を怠り，その結果，現況調査報告書の記載内容において当然指摘されるべき，本件土地の現況の地積が公簿上の地積と100m2以上相違しているという指摘をせず，そのため，現況調査報告書の記載内容が目的不動産の実際の状況との間に看過しがたい相違が生じたといえる。したがって，乙野執行官は執行官としての注意義務に明らかに違反したものというべきである。
ウ 評価人と相互に連絡を取り，現況に関する重要な情報を評価人に提供する職務上の義務違反
現行民事執行規則では，執行官と評価人がそれぞれ独自の判断で現況調査及び評価を行うことになっている一方，両者はそれぞれの事務が円滑に処置されるようにするため相互に協力をしなければならないこととされている（規則30条の２）が，このことは不動産競売において正確な現況調査及び評価が求められる趣旨により，同規則が新設される以前からいわれていた。したがって，執行官には評価人と相互に連絡を取り合って，現況に関する重要な情報を評価人に提供する職務上の義務があるというべきである。
本件競売では，乙野執行官は，上記のような現況調査において現況の地積が公簿上の地積と一致していないという重要な情報を収集することを怠ったために，結果的に甲野と相互に連絡を取り合って甲野にそれを提供することを怠っている。したがって，乙野執行官には甲野と相互に連絡を取り合って，現況の地積が公簿上の地積と一致していないという重要な情報を提供することを怠った職務上の義務違反が認められる。
（４） 執行裁判所の過失
ア 執行裁判所は，原則として，評価書に記載された評価額をもって最低売却価額とすれば足りるが，最低売却価額の決定は，執行裁判所が本件評価書を一読したうえで，そこに記載の評価額をそのまま最低売却価額とすることに何ら問題がないものと判断にしたうえでなされるものであるから，執行裁判所が評価書を盲信し，そこに記載された評価額をもって当然に最低売却価額としてよいとはいえない。したがって，たとえば，評価人の作成した評価書を一読した結果明白な誤りが認められた場合には，執行裁判所としては，評価書を作成した評価人に合理的な説明を求めたり，再調査及び再評価を命じるべきであり，これを漫然放置して評価人の評価をそのまま最低売却価額と決定した場合には，執行裁判所の行為には違法性及び過失が認められる。
イ 上記（２）ウ記載のとおり本件評価書の記載には，一方で本件土地の西側借地部分の地積を82.67m2及び41m2と記載しながら，他方，評価額の計算の箇所では本件土地の借地部分の地積を45m2とするという明らかに矛盾した記載がある。これは明白に矛盾した記載であり，本件評価書を一読すれば一見して容易に発見することのできるミスというべきものであり，執行裁判所はこのミスを容易に発見することができたというべきである。にもかかわらず，本件競売における執行裁判所は，かかる評価書の明白な矛盾を見過ごす等により，漫然と評価書に記載の評価額をもって本件土地の最低売却価額と決定した違法がある。
（５） 執行裁判所の処分に対する国家賠償請求の可否
ア 判例は，執行裁判所の処分の違法を理由として国家賠償を請求し得る場合を，執行裁判所自らその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合に限定している（最高裁昭和57年２月23日第三小法廷判決）が，本件では，ここにいう特別の事情があることは明白である。
本件においては，本件評価書の記載上，貸地部分の面積を123.67m2としながら評価額の計算においてはこの貸地部分を45m2とするという明白な矛盾が認められ，執行裁判所としては一読するだけでその明白な矛盾を容易に認識することができ，評価人に再調査等を命ずることが可能であったのにそれを怠ったという明白かつ重大な過失がある。これは，執行裁判所として当然に行うべき職務上の義務違反の程度が著しいといわざるを得ず，執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合に該当するというべきである。
不動産競売手続において最も重要であるべき執行裁判所の最低売却価額の決定にあたって，そのもととなる評価書の記載上，評価額に重要な影響を及ぼすべき貸地部分の地積についての明白な矛盾は，執行裁判所として看過すべきでなく，評価人に合理的な説明を求め，あるいは評価人に再評価を求めるべきことが当然といえる場合である。
イ 以上に対し，被告国は，地積の算定が大幅に誤っていることを執行裁判所が一見明白に認識することはできなかったと主張するが，上記のとおり，甲野作成の本件評価書には，貸地部分の地積について明白に矛盾した記載があるから，執行裁判所としては，地積の算定が大幅に誤っていることを一見明白に認識することは十分に可能だったというべきである。
ウ 被告国は，原告が本件評価書を謄写していること，期間入札の通知には最低売却価額が記載されていること，原告は本件土地の面積について十分把握していたことを指摘し，原告が民事執行法上の救済手続を取ることは十分可能であったと主張する。
しかし，上記最高裁判決は，民事執行法上の救済手続を取ることを怠った場合においても，「執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合」は国家賠償を求めることができると判断しているのであり，民事執行法の定める救済手続を取ることを怠った懈怠の程度によって「執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合」の内容が左右されるとの判断をしているわけではないから，被告国が主張する状況自体が原告の請求の可否を左右するものではない。
上記のとおり，本件評価書には貸地部分の面積に関し執行裁判所が一読すれば容易にわかる単純な矛盾した記載があるから，本件は，「執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合」にあたる。
（６） 損害
ア 本件土地の地積を誤ったことにより少なく評価された額
本件土地の地積は，公簿より109.36m2多く，本件競売においてはそれだけ過小評価されている。
本件土地の地積を，本件評価書記載の評価方法に当てはめると，以下のとおりである。
（ア） 貸地部分の価格は，
300,000×（１−0.6）×（82.67＋41）＝14,840,400
（イ） 貸地部分以外の部分の価格（法定地上権の価格を含む）は，
300,000×（274.81−123.67）＝45,342,000これに，本件建物１及び２の価格（法定地上権価格を除く），本件建物１及び２の減価率について本件評価書の評価にしたがって計算すると，本件土地建物の評価額は，5821万2400円を下回らなかったはずである。
ところが，本件土地建物は4151万円で競落されたから，原告に発生した損害は，差額である1670万2400円を下らない。
イ 慰謝料
本件土地建物を低い価額で売却され，被担保債権の弁済ができなかったことによって原告が被った精神的損害ははかり知れず，その慰謝料は100万円を下らない。
ウ 弁護士費用
上記ア，イの合計1770万2400円の１割相当額である177万0240円は相当因果関係のある損害である。
エ 原告が被った損害は，以上の合計1947万2640円である。
【被告国の主張】
（１） 原告は，本件評価書が，本件土地の貸地部分について，合計123.67m2と記載し，他方で，貸地部分以外の土地について120m2と記載しており，これを合計すると登記簿上の地積を上回り，矛盾があるから，これを見逃した執行裁判所には過失があると主張する。
しかし，本件評価書が，貸地部分の地積を82.67m2，41m2と記載したのは，借地契約の内容を借地契約書から引用した部分に過ぎず，貸地部分の地積についての評価人の認識を示したものではない。
しかも，各借地契約書（〈証拠略〉）には，いずれも，「本契約は，後日実測により地積の訂正ある場合双方合議の上本件契約地積を変更することとする。」との記載があるのであり，その記載内容自体，契約書に表示された借地面積の数値は，実測によるものではなく，誤っている可能性があることを示す。
加えて，評価人は，「なお下記丙山三男に対する貸宅地については隣接土地が一部含まれている模様である」（〈証拠略〉）として，借地契約書記載の地積が，本件土地の貸地部分を超えている可能性があることを指摘しているのであって，この点からしても，評価人が，上記の82.67m2，41m2という数値を貸地部分の地積と捉えていないことは明らかである。
以上によれば，原告の主張は，そもそも前提を欠く。
（２） 現況調査において，執行官として通常行うべき調査方法を採らず，調査結果の十分な評価，検討を怠った過失がないこと
ア 執行官は，個々の事件に応じた適切な調査方法を選択し，調査結果を的確に分析，検討することが求められるが，他方，合理的な調査，判断を経たにもかかわらず調査結果と現況との間に相違が生じた場合や，両者の相違が軽微なものにとどまる場合には，執行官の注意義務違反はないと考えられる（最高裁判所平成９年７月15日第三小法廷判決）。これによれば，現況調査報告書ないし物件明細書記載の地積と現況に相違があったとしても，当該事案について，執行官の現況調査の方法の選択及び判断の過程が合理性を欠くものでない場合には，執行官には注意義務違反はない。
イ これを本件についてみると，乙野執行官の現況調査及び判断の過程が合理性を欠くとはいえない。
現況調査において執行官が調査すべき土地の形状（民事執行法57条１項）には当該不動産の広さも含むが，広さの調査は評価人がより詳細なものを行い，評価書で報告するとされていることから，執行官においては，正確な距離や地積の測定は不要とされ，現況調査報告書に添付する土地の見取図を引用することで足りるとされている。
本件においては，現況調査報告書（〈証拠略〉）において，土地の形状として見取図が添付されており，これは公図写であるところ，その記載自体に特段不合理な点はないうえ，〈証拠略〉の地積測量図と照合してみても，土地の形状，隣接地との位置関係等はおおむね一致している。
さらに，本件土地は，傾斜地上に本件建物２棟及び貸地上に存在する２棟の建物の４棟が接近し，複雑に入り組んで存在しており，貸地部分とそれ以外の部分を判別したり地積を測定することは，原告が主張するような容易な作業ではない。概測するにも，西側の隣地境界に立ち入ることもできない状態で測量することは不可能な状況であった。
ウ 原告は，公図から本件土地の形が単純な正方形に近いものであることが分かり，道路と接する２辺を乗じて地積を概測することが可能だったと主張するが，本件土地の形状は実際には不等な台形に近いものであり，〈証拠略〉からも，単純な正方形でないことは明らかである。
エ 以上によれば，本件において，執行官は，本件土地の状況に応じた適切な調査方法を選択し，その検討に基づき合理的な判断をしたものというべきであり，乙野執行官には注意義務違反はない。
（３） 評価人との調査協力義務について
平成10年改正規則により新設された民事執行規則30条の２は，執行官と評価人との協働を定めており，その一環として情報の交換が挙げられるが，その内容は，「当該不動産の現状をいかに理解するか困難な場合」についての意見交換であり，土地の地積如何に関する情報交換を念頭に置くものではない。
土地の地積を含めた土地の価値の評価は評価人の業務であって，執行官が主体的に関与すべきものではない。
そもそも，現況調査を命じられた執行官と評価を命じられた評価人とは，別個の立場に立って職務を行うべきであり，両者がいずれか一方の調査に依存するようなことがあってはならない。
（４） 執行裁判所の行為に違法がないこと
執行裁判所の違法行為については，執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合は格別，そうでない場合には権利者が執行法に定める手続による救済を求めることを怠ったため損害が発生しても，その賠償を国に対して請求することはできない（最高裁昭和57年２月23日第三小法廷判決）。本件においては，原告は，本件土地建物が売却に付される前の平成９年３月24日に本件事件記録を閲覧するとともに，本件評価書を謄写している。また，本件土地の売却実施の際には，期間入札の通知を受けており（民事執行規則37条），同通知には，開札の期日，売却決定期日のほか最低売却価額が記載されている上，物件明細書等の据置きの注意も記載されているのであって，以上によれば，原告は，本件評価書や現況調査報告書の内容，最低売却価額決定の過程を容易に知り得たものである。
そして，原告は，本件競売開始決定（平成８年11月11日）に先立つ平成７年６月５日，本件土地について，地積測量図（〈証拠略〉）を作成し，その地積について十分に把握していた。
以上によれば，原告において，本件土地の地積の齟齬等を理由として，本件競売手続において，最低売却価額に対する執行異議，売却許可決定に対する執行抗告等の民事執行法の定める救済手続をとることは十分可能であったというべきである。他方，本件においては，債権者その他関係者からその旨申出もなく，本件評価書には「概測の結果ほぼ公簿面積に符合するものと認定した。」との記載があり，現況調査報告書など関係記録との齟齬もなかったのであるから，執行裁判所において，地積の算定に齟齬があることを認識することはできなかったというべきである。その他，執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情は存しない。
【被告甲野の主張】
（１） 原告は，本件土地の現況の地積は274.81m2であると判明したと主張するが，これは，未査定境界線に基づく，不確実な地積に過ぎない。すなわち，平成７年当時，本件土地の南側及び東側の境界は未査定，未確定であった。したがって，本件土地の現況の地積が274.81m2であるとはいえない。
（２） 甲野は本件土地の外観を概測した結果，ほぼ公簿面積に符合するものと認定した。甲野が本件土地建物の調査に赴いた平成８年11月19日及び同年12月14日当時，本件土地上には４棟の建物が存在しており，土地全体を見ることもできなかったため，概測以外認定の手段はなかった。
甲野は不動産鑑定士であって土地測量の専門家ではないから，それ以上の手段を尽くす義務はない。
原告は，本件土地は正方形に近いから，東側の辺と南側の辺を掛け合わせればおおよその地積が算出できるというが，公図によれば，本件土地を正方形に近い単純な形と見ることはできない。
（３） 本件評価書には丙山及び丁山の借地地積がそれぞれ82.67m2，41m2と記載されているが，丙山及び丁山が現実にそれぞれ82.67m2，41m2を占有，使用しているものではなく，甲野が借地面積を知っているものでもない。
契約書には賃借する借地の範囲を表す図面もなく，現地上も借地の範囲を明示する境はない。契約書上に貸地地積を記載していることを理由に，それが現実の使用占有面積を正確に表現していることにはならない。
不正確な契約書はしばしば横行している。
（４） 原告は，登記簿上の地積をもって，本件土地を抵当権に提供しているのであるから，その担保価値は登記簿上の地積に基づく。
抵当権設定当時，原告は登記簿上の地積のみをもって担保に提供し，何ら現況地積に言及し特記していない。
原告は，現況面積を知っても，競売裁判所にそれを申し立てることもなかった。以上にもかかわらず，被告甲野に損害を請求することは信義則に反する。
（５） 原告は，本件土地につき地積訂正の手続を取り，登記簿上地積訂正をすべきであった。
また，平成８年11月11日の本件土地の競売開始決定以前に，横浜信用金庫に本件土地の現況地積を申し出るべきであった。
それ以後も，本件土地の競売開始決定の通知は原告自身の知るところであり，原告に入札期日の通知もあり，意見陳述の場も与えられているから，このときに現況地積を申し出るべきであった。
原告は，これらの権利行使をしておらず，原告の損害はこのような原告自身の過失に起因するから，仮に甲野に過失があったとしても過失相殺すべきである。過失割合は，甲野２割，原告８割が相当である。
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実末尾に掲記の〈証拠略〉によれば，以下の事実が認められる。
（１） 原告は，平成７年６月ころ，有限会社○○測量設計に依頼して，同月14日の分筆前の××町２丁目42番の土地の測量を行い，地積測量図は，同月５日に作成された。これによれば，本件土地の現況の地積は，274.81m2であった（〈証拠略〉）。
原告は，〈証拠略〉を，これらが作成されてまもなく入手した（〈証拠略〉）。
（２） 本件競売当時，本件土地のうち一部は丙山及び丁山に賃貸されていた。丙山は，賃借した本件土地の一部に42番の３の建物を所有していた（〈証拠略〉）。賃貸借契約書には，対象となる土地の地積として，82.67m2との記載がある（〈証拠略〉）。
丁山は，賃借した本件土地の一部に42番の４の建物を所有していた（〈証拠略〉）。賃貸借契約書には，対象となる土地の面積として，41m2との記載がある（〈証拠略〉）。
（３） 本件土地のうち，貸地部分を除く部分は，原告が本件建物１及び２を所有して利用していた。
（４） 甲野作成の評価書〈証拠略〉
ア 甲野は，本件土地の地積について，ほぼ公簿面積のとおりと認定した。甲野は，丙山及び丁山から賃貸借契約書の写しの提示を受け，丙山が賃借している土地の地積が契約書上82.67m2とされていること，丁山が賃借している地積が契約書上41m2とされていることを認識し，その旨，本件評価書に記載した。ただし，丙山が賃借している土地には隣接土地が一部含まれていると推測し，その旨本件評価書に記載した。
イ 甲野は，本件建物１及び２の床面積について，ほぼ公簿面積のとおりと認定した。
ウ 甲野は，本件土地の評価額の算定にあたり，本件土地の更地価格を１m2あたり30万円と評価し，本件土地のうち丙山及び丁山に賃貸された部分の借地権割合を更地価格の60％，本件土地が負担する，本件建物１及び２の法定地上権の割合を65％と査定した。
以上を前提として，甲野は，貸地部分を除く部分の数量を120m2とし，これに１m2あたりの評価額30万円を乗じ，法定地上権の負担を減じて，この部分の評価額を約1260万円と評価した。
貸地部分については，その地積を，公簿面積である165.45m2から貸地部分を除く部分の面積120m2を除した約45m2と算出し，これに１m2あたりの評価額30万円を乗じ，借地権の負担を減じて，その評価額を約540万円と評価した。
甲野は，以上から，本件土地全体の評価額を約1800万円と評価した。
２ 争点に対する判断
（１） 争点（１）（本件土地の地積）について
〈証拠略〉によれば，本件土地の現況の地積は274.81m2であったことが認められる。
これに対し，被告甲野は，本件土地の境界が未査定であったから，本件土地の地積が274.81m2であることを前提とすることはできないと主張するので検討すると，たしかに，〈証拠略〉によれば，境界の一部について未査定であったことが認められる。しかし，これらの書証によれば，道路との現況の境界までを含めると，本件土地の地積は274.81m2であったことが認められ，原告の所有権がこの範囲に及んでいなかったことを特に窺わせる事情はないから，本件競売にあたっても，現況における道路との境界までの範囲が，売却の対象とされていたものと認められる。これによれば，被告甲野の主張は採用できない。
（２） 争点（２）（甲野の過失）について
ア 土地の評価額の決定にあたり，地積は不可欠の資料であり，地積の認定を誤れば評価額も異なってくるから，評価人は，地積を正確に把握しなければならない。民事執行の時間的，経済的制約に鑑みると，つねに専門家の測量を行わなければならないとはいえないが，評価人は，なし得る範囲で概測を行う等により，できるだけ正確に地積を把握すべきであり，通常行うべき概測を行わなかったり，公簿面積の正確性に疑問を持つべき事情があるのに何らその点について調査しなかった結果，看過しがたい地積の誤認があった場合には，評価人は，それによって損害を被った者に対する損害賠償責任を免れないと解される。
イ 本件においては，甲野は，上記１（４）記載のとおり，本件土地の面積を公簿面積の165.45m2にほぼ一致するとし，貸地部分を除く地積を120m2と判断し，これを公簿面積から減ずることによって，貸地部分の地積を45m2と判断している。他方，甲野は，丙山及び丁山と原告との間の賃貸借契約書の写しを入手し，契約書上，丙山が賃借した土地の地積が82.67m2，丁山に賃借した土地の地積が41m2であることを認識していたことが認められる。
契約書によれば，貸地部分の地積は合計123.67m2になるのであって，これは公簿面積から本件建物１及び２の敷地の地積を除いた45m2の３倍近い面積であり，大きく異なっているのであるから，このような事情を認識していた甲野としては，公簿面積の正確性について疑問を持ち，原告に事情を確認したり，執行裁判所と協議の上測量を行うなど，この点についてさらに調査を尽くすべき義務があったというべきである。
ウ たしかに，被告甲野が主張するとおり，契約書に記載された地積が必ずしも正確であるとは限らず，契約書自体にも，地積の訂正があり得ることが想定されているところである（〈証拠略〉）。しかし，そうであるとしても，契約書記載の地積が実際に賃貸された土地の３倍近い広さであることは通常考えがたいというべきであるから，本件においては，公簿面積の正確性に疑問を持つべき事情があったといえる。
エ また，本件評価書には，丙山が賃借する土地には，隣地が一部含まれているとの記載があり，仮にこのような事実があれば，貸地部分の地積が123.67m2よりも少なくなると考えられる。しかし，隣地が含まれているとしても，通常，その面積はそれほど大きなものではないと考えられるから，本件において，このことをもって，公簿記面積の正確性に対する疑問が消滅するものではない。
オ 以上によれば，本件土地の現況面積と認定面積の差異の大きさに鑑みると，概測が合理的に行われたと認めるには足りないうえ，貸地部分の契約面積が明らかな本件においては，公簿面積に疑問を持つべき事情があり，甲野はこの点についてさらに調査を尽くすべき義務があったのに，これを怠り，漫然と，本件土地の地積が公簿面積に符合すると誤認し，その結果，本件土地の地積を100m2以上も狭く認定したのであるから，地積の認定を誤ったことについて，甲野には過失があったといわざるを得ない。
カ なお，被告甲野は，信義則違反をいうが，甲野自身に過失がある以上，被告甲野主張にかかる事実は過失相殺として考慮されるとしても，損害賠償請求自体が信義則に反するとまではいえない。
（３） 争点（３）（執行官の過失），同（４）（執行裁判所の過失，それを理由とする損害賠償請求の可否）について
ア（ア）民事執行手続において，執行裁判所の処分が実体的な権利関係や事実関係に適合しないことが生じ得るが，これについては，民事執行法に定める救済手続により是正されることが予定されているから，執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合等特別の事情がある場合は格別，そうでない場合には権利者が執行法上の手続による救済を求めることを怠ったため損害が発生しても，その賠償を国に対して請求することはできないと解するのが相当である（最高裁判所昭和57年２月23日第三小法廷判決参照）。
これによれば，評価人が土地の地積を誤認して評価額を算出した結果，執行裁判所が適正な価額に比して著しく低廉な額を最低売却価額と決定した場合，その是正は，原則として，最低売却価額の決定に対する執行異議（民事執行法11条），売却許可決定に対する執行抗告（同法71条）等の民事執行法上の救済手続によるべきであり，最低売却価額が低かったために債務者に生じた損害について国が賠償責任を負うのは，執行裁判所がこれをみずから是正すべき場合等特別の事情がある場合に限られると解される。
（イ） また,【判示事項】本件においては，原告は執行官の過失をも主張するが，現況調査は，最低売却価額の決定のための資料を得ること等を目的として，執行官が，執行裁判所が補助機関として行うものであること，原告が主張する執行官の過失行為が直接に原告の権利を侵害したのではなく，執行裁判所が決定した最低売却価額が低廉であったために損害を被ったもので，その損害は，最低売却価額に対する執行異議等，民事執行法上の救済手続によって是正することができたことからすると，上記最高裁判決の法理は，本件において，原告が執行官の過失を理由として被告国に対して損害賠償請求をなし得るか否かの判断にあたっても，妥当するというべきである。
イ 本件においては，上記争いのない事実記載のとおり，原告は，平成９年３月24日，本件評価書を閲覧し，謄写を行った。そして，本件評価書には，概測の結果ほぼ公簿面積に符合するものと認定したと記載されているのであるから，評価額が公簿面積を前提として算出されていることは，容易に看取し得るところである。また，原告は，平成７年６月５日，本件土地を測量し，測量図面（〈証拠略〉）をそのころ入手していたのであるから，公簿面積と現況の地積が異なっていることは認識していたものと認められ，本件評価書閲覧の時点で，評価書の地積の認定が誤っていることを容易に知り得たし，測量図面（〈証拠略〉）を提出することにより，評価書の地積の認定，ひいては評価額に誤りがあることを容易に立証することができたというべきである。
殊に，原告が本件評価書を謄写してから売却許可決定までには約７か月の期間があったから，この間，本件評価書を検討し，これに対する救済手続をとる十分な時間があったというべきである。
しかし，原告は，最低売却価額に対する執行異議を申し立てず，売却許可決定後にもこれに対する執行抗告を申し立てなかった。
ウ 他方，執行官についての事情を検討すると，現況調査命令を受けた執行官が調査すべき土地の形状（民事執行規則29条１項４号イ）には土地の広さも含まれると解されるものの，地積の調査は評価人がより詳細なものを行い，評価書に地積を記載するとされている（民事執行規則30条１項５号イ）から，執行官の行う現況調査においては，正確な距離や面積の測定までは要求されていないというべきである。
上記イ記載のとおり，原告は，民事執行法上の救済手続を取る機会を有し，かつ，証拠方法も本件土地の地積を熟知し，証拠方法も有していたのに，何ら民事執行法上の救済手続を取っていないことに加え，上記のとおり執行官による現況調査においては正確な地積の認定が要求されていないことを考えあわせると，本件において，上記の特別事情があったとはいえない。
エ 次に，執行裁判所についてみると，原告は，執行裁判所が本件評価書の明白な矛盾を見過ごした点に重大かつ明白な過失があるから，上記特別事情があると主張する。
しかし，本件土地建物に関する物件明細書（〈証拠略〉）において，本件土地に関する備考欄に，「最低売却価格は，賃貸している土地の契約面積が過大であることを考慮して定めた」との記載があることからすると，執行裁判所は，契約書上の貸地部分の地積と甲野が評価額の算定にあたって認定した貸地部分の地積との齟齬を見落としたものではなく，この齟齬を認識した上で，契約書上の地積をそのまま採用することはしなかったものと認められる。したがって，本件評価書の矛盾した記載を見落としたという原告の主張は理由がない。
そこで，次に，公簿面積を採用し，契約書記載の地積をそのまま採用しなかった執行裁判所の判断の合理性について検討する。地積については，評価人が詳細な調査を行い，評価書に地積を記載するとされているところ（民事執行規則30条１項５号イ），本件評価書には，「概測の結果ほぼ公簿面積に符合する」と記載されていることからすると，記録にあらわれた事情に依拠して処分を行う執行裁判所としては，評価人が適切な手段を用いて概測した結果，本件土地の地積が公簿面積に一致したと信頼したのも無理からぬところというべきである。これに加え，本件土地の貸地部分に関しては，契約面積の記載はあるものの「範囲不明」との記載があること，さらに，本件評価書において，丙山に対する貸地については「隣接土地が一部含まれている模様である」との記載があること等，契約書記載の地積が正確でないことをうかがわせる記載があることに照らすと，執行裁判所の上記判断が明らかに不合理であるとはいえず，少なくとも，本件において，執行裁判所に明白かつ重大な過失があったとまではいえない。
そして，上記イ記載のように，原告が執行異議又は執行抗告が可能であったのに何らの申立てをしなかった等の事情に加え，以上のとおり，執行裁判所には明白かつ重大な過失があったとはいえないことを考慮すると，本件においては，執行裁判所みずから最低売却価額を是正すべき場合等特別の事情があったとはいえない。
オ なお，原告は，民事執行法上の救済手続をとることを怠った懈怠の程度によって上記特別事情の内容が左右されるわけではないと主張するので，この点について付言する。
上記最高裁判決は，民事執行法上の救済手続を取ることを怠った権利者が国家賠償を求め得るための特別事情の例示として，「執行裁判所みずからその処分を是正すべき場合」を挙げるが，いかなる場合に執行裁判所みずからその処分を是正すべきであるかは明示しておらず，その判断にあたって権利者に関する事情を考慮することが上記最高裁判決に反するとはいえない。
かえって，上記最高裁判決は，民事執行における処分の是正については，民事執行法上の救済手続が設けられている以上，原則としてそれによるべきであるが，その手続に関する全事情を考慮し，その処分によって生じうべき損害を，全面的に利害関係者の責任において回避させることが公平に反する場合があり得ることに鑑み，上記原則に対する例外を設けたものと解するのが相当である（ちなみに，物件明細書，評価書等に記載された地積を信頼して入札し，売却許可決定により土地を取得した競落人が，事後に，実際の地積が著しく少ないため不相当に過大な代金を支払わされたことを知ったような事案については，例外的に執行裁判所がみずから是正しなければ執行手続中では救済されない場合にあたるといえよう。）。このように解すれば，執行裁判所，執行官の過失の程度のみならず，救済手続を怠った者が処分の基礎となった資料を入手したか否か，当該処分の当否について判断することの難易，当該処分を是正するために必要な立証の難易等，権利者についての事情を考慮することも当然というべきである（本件の場合，原告は本件土地建物の所有者であって，上記のとおり容易に是正をなしえたものというべきである。）。
（４） 争点（５）（過失相殺の可否及びその割合）について
以上（１）ないし（２）のとおり，甲野は，原告に対し，本件土地の地積を誤ったことについて賠償する責任を負うが，甲野の相続人である被告甲野は，過失相殺を主張するので，その可否及び割合について検討する。
地積は，評価額の算出にあたって考慮される重要な条件であり，これを正確に認定することは評価人としての基本的な注意義務であるのに，現況の地積は甲野が認定した地積の約1.66倍であったのであるから，その誤りの程度は大きく，甲野の過失は重大であったといわなければならない。また，上記（２）記載のとおり，甲野自身，貸地部分の契約書上の地積が123.67m2あることを認識していたのに，評価額の算出にあたってはこれを45m2としており，それについて何らかの調査をした形跡がうかがわれず，その過失は重大であるといわざるを得ない。
他方，原告についても，最低売却価額に対する執行異議等により，甲野の過誤を是正し得たし，民事執行法が救済手続を規定している以上，最低売却価額の決定過程に誤りがあることの是正はこれによるのが原則であること，評価書を謄写しており，その内容を検討する十分な時間が与えられていたこと，本件評価書の内容を理解するのに特段専門的な知識等は要せず，その誤りを発見することは，原告の本件土地の地積についての知識を前提とすれば容易であったこと，原告は本件土地の測量後も登記簿の訂正等をせず，それがなされていれば甲野の過誤もなかったと考えられること等の事情を勘案すると，原告に生じた損害についての原告自身の寄与も軽視することができない。
以上の事情を総合すると，原告の損害賠償請求権のうち６割を原告の過失として控除するのが相当である。
（５） 損害
ア 本件土地の地積を誤ったことにより少なく評価された額
本件土地の地積が正しく評価されていた場合の本件土地建物の評価額を，本件評価書にしたがって検討する。
（ア） 貸地部分の価格
300,000×（１−0.6）×（82.67＋41）＝14,840,400…[1]
（イ） 貸地部分以外の部分の価格（法定地上権の価格を除く）
300,000×（１−0.65）×（274.81−123.67）＝15,869,700…[2]
（ウ） 本件建物１の価格
870,000＋300,000×0.65×75.57＝15,606,150…[3]（本件建物１と２の床面積はほぼ同じであるから，本件建物１の敷地面積は貸地を除く地積の２分の１と見るのが相当である。）
（エ） 本件建物２の価格
（960,000＋300,000×0.65×75.57）×（１−0.3）＝10,987,305以上を合計すると，5730万3555円であり，地積が正しく評価されていた場合，評価額はこの額になったと考えられるところ，本件土地建物は4151万円で競落されたから，原告に発生した損害は，差額である1579万3555円であると認められる。なお，被告甲野は，仮に本件土地建物がより高額で売却されたとしても，差額を取得するのは債権者であったから，原告には損害が生じないと主張するが，現実に金員を取得するのが債権者であるとしても，原告はその分債務を免れたはずであり，甲野が地積の認定を誤った結果，消滅した債務の額が過少なものにとどまったのであるから，原告に損害が発生しているというべきである。
イ 慰謝料
一般に，財産的損害が金銭賠償により填補された場合には，特段の事情のない限り損害賠償によって慰謝すべき精神的損害は発生しないというべきであるところ，上記認定にかかる本件の経緯に照らすと，本件において，慰謝料請求権を認めるべき特段の事情があったと認めるには足りない。
ウ 原告が請求し得べき額
以上のとおり，原告に生じた損害は1579万3555円であるところ，上記（４）記載のとおり，このうち６割については過失相殺として控除すべきであるから，原告が請求し得るのは，この４割に該当する631万7422円である。
エ 弁護士費用
甲野の不法行為と相当因果関係にあるものとして被告甲野に請求し得る弁護士費用としては，63万円が相当である。
オ 合計
原告は，被告甲野に対し，以上ウ，エの合計694万7422円の損害賠償請求権を有する。
第４ 結論
以上のとおりであるから，原告の被告甲野に対する請求は主文掲記の限度で理由があるが，被告甲野に対するその余の請求及び被告国に対する請求はいずれも理由がない。よって，訴訟費用につき民事訴訟法61条，64条本文を適用して，主文のとおり判決する。
（裁判官芝田俊文片田信宏笹井朋昭）
物件目録〈略〉
出典：「訟務重要判例集データベース」（法務省）（https://shoumudatabasep.moj.go.jp/hanreiSearch/HanreiSearch）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。訟務月報49巻8号2185頁。
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