【概要】
マイホーム（旧居宅）を令和9年12月31日までに譲渡して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。
これらの特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
〔特例の適用を受けるための要件〕
この特例の適用を受けるためには、次の（1）および（2）の要件すべてに当てはまることが必要です。
（1）「譲渡資産」（旧居宅）の要件
下記のイからホまでのいずれかに該当する資産で、売った年の1月1日において所有期間が5年を超えていること（国内にある資産に限ります。）。なお、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます。
イ現に自分が住んでいる家屋
ロ以前に住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません。）
ハ上記イまたはロの家屋とともに売ったその敷地や借地権
ニ上記イまたはロの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの。
（イ）取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が５年を超えるものであること
（ロ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
（ハ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
ホ家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの（その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地に限ります。なお、これらの土地の場合は、住まなくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません。）
（イ）上記イの家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
（ロ）上記ロの家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
（２）「買換資産」（新居宅）の要件
イ譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること
（注） この特例の対象となる買換資産の範囲からは、令和10年１月１日以後に居住の用に供した又は供する見込みである建築後使用されたことのない家屋のうち、災害危険区域等内において建築された一定のものが除かれています。
ロ買換資産（新居宅）を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供することまたは供する見込みであること
ハ買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること
〔特例の適用除外〕
（１）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合
イ旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など「特別の関係」にある場合
「特別の関係」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
ロ旧居宅を売却した年の前年および前々年に次の特例を適用している場合
（イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例（措法31の3）
（ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）
（ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）
（ニ）特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）
ハ旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合または受けている場合
ニ売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合
（2）繰越控除が適用できない場合
イ旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
ロ繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
ハ合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
（注）この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
【対象者または対象物】
マイホーム（旧居宅）を売却して譲渡損失が生じた方で、新たにマイホーム（新居宅）を購入した方
【手続き】
〔申告等の方法〕
特例の適用手続については、次のとおりです。
（1）損益通算の適用を受ける場合
確定申告書に次の書類を添付する必要があります。
イ「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」
ロ「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」
ハ旧居宅に関する次の書類
（イ）売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類
A 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの
B 上記Aの家屋で自分が以前に住んでいたもの（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）
C 上記AまたはBの家屋およびその家屋の敷地や借地権
D 上記Aの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるその家屋の敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）
（ロ）登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることおよび面積を明らかにするもの
（ハ）売った時において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地とが異なる場合その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記（イ）のAからDのいずれかに該当することを明らかにするもの
ニ新居宅に関する次の書類
（イ）登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
（ロ）買換資産が、令和10年1月1日以後に居住の用に供したまたは供する見込みである建築後使用されたことのない家屋である場合においては、その家屋が災害危険区域等内において建築された一定の家屋に該当しないことを証する書類（立地用件証明書）
（ハ）年末における住宅借入金等の残高証明書（※）
（ニ）確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨および住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの
（2）繰越控除の適用を受ける場合
次のことが必要です。
イ損益通算の適用を受けた年分について、上記（１）の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
ロ損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を提出すること。
ハ確定申告書に年末における住宅借入金等の残高証明書を添付すること。（※）
（※） 「住宅ローン控除の適用申請書」を「調書方式」に対応した金融機関に対し提出した方は、住宅借入金等の残高証明書の添付は不要です。
＜登記事項証明書の添付省略について＞
土地・建物の登記事項証明書については、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。
＜参考＞東日本大震災に関する税制上の措置（概要）
被災居住用財産に係る譲渡期限の延長等の特例があります。
詳しくは、「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。
〔申告先等〕
所轄税務署