令和３年１２月２３日判決言渡同日原本領収裁判所書記官
平成２９年（行ウ）第３８８号義務付け等請求事件
口頭弁論終結日令和３年８月３１日
判決
主文
１ 本件訴えのうち，Ａに対して損害賠償請求をすることを
求める部分を却下する。
２ 原告らのその余の請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
１ 被告は，Ａに対し，１２０９億４６２６万円及びこれに対する平成２８年１２月５日から支払済みまで年５％の割合による金員を支払うよう請求せよ。
２ 被告は，Ｂ及びＣに対し，１２０９億４６２６万円及びこれに対する平成２８年１２月５日から支払済みまで年５％の割合による金員を支払うよう請求せよ。
３ 被告は，三井不動産レジデンシャル株式会社，エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社，新日鉄興和不動産株式会社，住友商事株式会社，住友不動産株式会社，大和ハウス工業株式会社，東急不動産株式会社，東京建物株式会社，野村不動産株式会社，三井不動産株式会社及び三菱地所レジデンス株式会社に対し，１２０９億４６２６万円及びこれに対する平成２８年１２月５日から支払済みまで年５％の割合による金員を支払うよう請求せよ。
４ 被告が三井不動産レジデンシャル株式会社，エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社，新日鉄興和不動産株式会社，住友商事株式会社，住友不動産株式会社，大和ハウス工業株式会社，東急不動産株式会社，東京建物株式会社，野村不動産株式会社，三井不動産株式会社及び三菱地所レジデンス株式会社に対し，１３３９億０６２６万円の支払請求を怠ることが違法であることを確認する。
第２ 事案の概要
１ 東京都（以下「都」ということがある。）は，その保有する別紙２物件目録記載１から５までの土地（併せて以下「本件土地」という。）につき，令和２年に開催が予定されていた東京オリンピック競技大会及び東京パラリンピック競技大会（東京２０２０オリンピック・パラリンピック競技大会。以下「本件大会」という。）の選手村として一時使用するとともに本件大会後に整備・活用することを目的として，本件土地等を施行地区とする第一種市街地再開発事業（以下「本件再開発事業」という。）を施行し，同事業において，本件土地を特定建築者である三井不動産レジデンシャル株式会社ら１１社（請求の趣旨第３項記載の１１社。以下，これらを併せて「本件１１社」といい，そのうち個々の会社を指すときは，その商号でもって表記する〔ただし，「株式会社」の記載は省略する。〕。）に譲渡した（以下「本件譲渡」といい，本件譲渡に係る契約を「本件譲渡契約」と，本件譲渡の価格を「本件譲渡価格」とそれぞれいう。）。
本件は，東京都の住民である原告ら３２名が，前都知事であるＡ（以下「Ａ知事」という。），現都知事であるＢ（以下「Ｂ知事」という。）及び本件譲渡契約当時の東京都都市整備局長であるＣ（以下「Ｃ局長」という。なお，以下では東京都の局又は局長については「東京都」又は「都」の記載を省略する。）による本件再開発事業の施行の認可申請（以下「本件事業認可申請」という。）から本件譲渡契約の締結に至るまでの本件再開発事業に係る一連の行為はいずれも財務会計法規上違法であり，本件土地が不当に廉価で譲渡されたことにより，東京都は本件譲渡価格（１２９億６０００万円）と本件土地の適正な価格（１３３９億０６２６万円を下回らない。）との差額（少なくとも１２０９億４６２６万円）に相当する損害を被ったと主張して，被告を相手に，地方自治法（以下「地自法」という。）２４２条の２第１項に基づき次の各請求をする事案（住民訴訟）である。これに対し，被告は，本件訴えの一部は訴訟要件を欠く不適法な訴えであるとして却下を求めるほか，原告らの主張する行為は，本件譲渡価格に関しても，それ以外の点に関しても財務会計法規上違法ではないとして，棄却を求めている。
⑴地自法２４２条の２第１項４号に基づき，Ａ知事に対し，当該職員に対するものとして，上記損害（これに対する本件譲渡契約締結の日である平成２８年１２月５日から支払済みまで平成２９年法律第４４号による改正前の民法所定の年５％の割合による遅延損害金を含む。後記⑵及び⑶において同じ。）に係る損害賠償請求をすることを求める請求（請求の趣旨１項）⑵地自法２４２条の２第１項４号に基づき，Ｂ知事及びＣ局長に対し，当該職員に対するものとして上記損害に係る損害賠償請求をすることを求める請求（請求の趣旨２項）
⑶地自法２４２条の２第１項４号に基づき，本件１１社に対し，当該行為又は怠る事実に係る相手方に対するものとして，上記損害に係る損害賠償請求をすることを求める請求（請求の趣旨３項）
⑷地自法２４２条の２第１項３号に基づき，被告が本件１１社に対して本件土地の適正な価格に相当する１３３９億０６２６万円の支払請求権の行使を怠ることが違法であることの確認を求める請求（請求の趣旨４項）
２ 関係法令等の定め
⑴本件に関係する地自法の定めは別紙３－１，地方自治法施行令の定めは別紙３－２，東京都議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例（昭和３９年東京都条例第１４号。以下「付議決条例」という。）の定めは別紙３－３，東京都財産価格審議会条例（昭和２８年東京都条例第２６号。以下「審議会条例」という。乙２１）の定めは別紙３－４，都市再開発法（平成２８年法律第７２号による改正前のもの。以下「再開発法」という。）の定めは別紙３－５のとおりである。
⑵不動産の鑑定評価に関する基準等
国土交通省は，不動産鑑定士又は不動産鑑定士補（併せて以下単に「不動産鑑定士」という。）が不動産の鑑定評価（不動産の経済価値を判定し，その結果を価額に表示することをいう〔不動産の鑑定評価に関する法律２条１項参照〕。以下同じ。）をするに当たってよるべき基準として，「不動産鑑定評価基準」（ただし，平成２６年５月１日改正後のもの。甲６１。以下「鑑定評価基準」という。）を定めるとともに，鑑定評価基準の運用上の留意事項に関して「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」（ただし，平成２６年５月１日改正後のもの。乙２８。以下「鑑定評価基準留意事項」という。）を定めている。
また，国土交通省は，不動産鑑定士が，その所属する不動産鑑定業者が業として価格等調査を行う場合に，当該価格等調査の目的と範囲等に関して依頼者との間で確定すべき事項及び成果報告書の記載事項等について，「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（ただし，平成２６年５月１日改正後のもの。乙１１。以下「ガイドライン」という。）を定めている。
⑶鑑定評価基準の定め
ア 鑑定評価によって求める価格の種類等
鑑定評価基準は，不動産の鑑定評価によって求める価格の種類として，①正常価格，②限定価格，③特定価格及び④特殊価格の４種類を掲げた上，これらのうち，基本的には正常価格を求めるが，鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格，特定価格又は特殊価格を求める場合があるので，依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し，明確にすべきであるとし，上記各種類の価格の意義について次のとおり定めている。
正常価格とは，市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格をいう。この場合において，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは，市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し，参入，退出が自由であること等の条件を満たす市場をいい，同市場における市場参加者は，自己の利益を最大化するため，対象不動産の最有効使用（その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用をいう。以下同じ。）を前提とした価値判断を行うこと等の要件を満たすものとする。
限定価格とは，市場性を有する不動産について，不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値とかい離することにより，市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。特定価格とは，市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値とかい離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。特定価格を求める場合の例としては，①証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で，投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合，②民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で，早期売却を前提とした価格を求める場合，③会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で，事業の継続を前提とした価格を求める場合がある。
特殊価格とは，文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について，その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
イ 価格を求める鑑定評価の手法
鑑定評価基準は，不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は原価法，取引事例比較法及び収益還元法に大別され，このほかこれら３手法の考え方を活用した開発法等の手法があるとし，これら４手法の意義等について次のとおり定めている。
原価法は，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法であり，この手法は，対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において，再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり，対象不動産が土地のみである場合においても，再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。なお，再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいい，土地の再調達原価は，その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。
取引事例比較法は，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格（比準価格）を求める手法であり，近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。なお，同手法は，市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので，多数の取引事例を収集することが必要であり，取引事例は，原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし，必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから，対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には，同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか，①取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること，②時点修正をすることが可能なものであること，③地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであることの全部の要件を備えなければならない。
収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法であり，賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。なお，収益価格を求める方法には，一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と，連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を，その発生時期に応じて現在価値に割り引き，それぞれを合計する方法（ＤｉｓｃｏｕｎｔｅｄＣａｓｈＦｌｏｗ；ＤＣＦ法）があり，このうち，直接還元法は，次式により表される。なお，次式中，Ｐは求める不動産の収益価格，ａは一期間の純収益，Ｒは還元利回りである。Ｐ＝ａ／Ｒ
（長文のため、ここでは本文の冒頭のみを掲載しています。全文はこのページの表示後に読み込まれます。原本は原本PDFをご覧ください。）
出典：裁判所ウェブサイト「裁判例検索」（https://www.courts.go.jp/hanrei/91010/detail4/index.html）。本文は同サイト掲載の判決書PDFからTaiLexi AIがテキスト化・整形したもの（正確な文言は原本PDFを参照）。判示事項・裁判要旨・参照法条は裁判所の公表どおり。