税務訴訟資料第２７４号（順号１４０６６）
福岡高等裁判所令和●●年（○○）第●●号所得税及び復興特別所得税の更正処分取消請求控訴事件
国側当事者・国（八幡税務署長）
令和６年１２月１２日棄却・上告・上告受理申立て
（第一審・福岡地方裁判所、令和●●年（○○）第●●号、令和６年５月１５日判決、本資料２７４号・順号１３９８６）
判決
当事者の表示別紙当事者目録記載のとおり
主文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 八幡税務署長が令和元年９月１３日付けで控訴人に対してした控訴人の平成２５年分の所得税及び復興特別所得税（以下、併せて「所得税等」という。）に係る更正処分（以下「本件更正処分」という。）のうち納付すべき税額９１５万３９００円を超える部分を取り消す。
第２ 事案の概要（以下、略称は、特に断らない限り、原判決の例による。）
１ 事案等
（１）事実関係の概要
ア 控訴人は、平成元年７月４日に北九州市戸畑区●●の土地（Ａ土地）を、平成２年５月３０日に同●●の土地（Ｂ土地）を、平成３年７月１９日に同●●の土地（Ｃ土地）をそれぞれ取得した。
イ 控訴人は、平成７年３月１５日、Ａ土地、Ｂ土地及びＣ土地（本件譲渡土地）の上に、鉄筋コンクリート造コンクリート屋根１０階建ての建物（本件譲渡建物）を新築し、貸付事業の用に供した。
ウ 控訴人は、平成２５年９月１８日、Ｄ有限会社に対し、本件譲渡土地及び本件譲渡建物（本件譲渡資産）を３億３５００万円で譲渡した（本件譲渡）。
エ 控訴人は、平成２５年分の所得税等の確定申告において、貸付用不動産の譲渡による譲渡所得の金額の計算について事業用資産の買換特例（租税特別措置法〔平成２６年法律第１０号による改正前のもの。以下「措置法」という。〕３７条１項（同項の表第９号）。ただし、同条４項で準用する場合を含む。以下「買換特例」といい、買換特例に係る新たに取得した資産を「買換資産」という。）を適用して申告した後、税務調査における指摘を受けて、納付すべき税額を１７８１万１３００円とする修正申告（本件修正申告）をした。その後、控訴人は、譲渡所得の金額の計算に係る取得費（所得税法３３条３項）及び買換資産の取得価額にそれぞれ追加すべき金額があるとして、納付すべき税額を９１５万３９００円とする更正の請求（本件更正請求）をしたのに対し、八幡税務署長は、納付すべき税額を１７５４万９２００円とする本件更正処分をした。
（２）事案
本件は、控訴人が、被控訴人に対し、本件更正処分のうち、納付すべき税額９１５万３９００円を超える部分の取消しを求める事案である。
２ 原審の判断及び控訴の提起
原審は、控訴人の請求を、本件更正処分のうち納付すべき税額１７４７万４０００円を超える部分を取り消す限度で認容し、その余の請求を棄却したので、控訴人は、これを不服として前記控訴の趣旨記載のとおりに控訴を提起した。なお、被控訴人からの不服申立てはない。
３ 関連法令の定め等、前提事実、争点及び争点に関する当事者の主張並びに被控訴人の主張する本件更正処分の根拠及び適法性
以下のとおり原判決を補正し、後記４のとおり当審における当事者の新たな主張を付加するほかは、原判決「事実及び理由」欄の「第２事案の概要」の１から５まで（原判決２頁５行目から１１頁１２行目まで）に記載のとおりであるから、これを引用する（なお、原判決別紙１から別紙３までを含む。）。
（１）原判決２頁６行目の「関連法令等の定め」を「関係法令等の定め」に改める。
（２）原判決６頁７行目末尾を改行の上、以下のとおり加える。
「なお、仮に、本件Ｅ銀行利子の額が確定し、これを控訴人が支払ったとしても、本件Ｅ銀行利子が譲渡所得の取得費に算入されるためには、①当該借入金が譲渡資産の取得に充てられたものであること、②当該借入金が譲渡資産を取得してから当該資産の使用を開始するまでの期間に対応するものであること、③当該借入金利子が不動産所得の必要経費に算入されていないことが必要である。しかし、本件譲渡土地取得のためのＥ銀行からの借入金及び本件Ｅ銀行利子についてはこれを満たさないから、取得費に該当するとはいえない。」
４ 当審における当事者の新たな主張
（控訴人）
（１）以下のとおり、本件譲渡による譲渡所得の金額の計算上、本件譲渡資産の取得費等に追加すべきである。
ア 本件譲渡資産に係るＦ銀行からの借入金利子（本件Ｆ銀行利子）について、資産の取得に要した金額から控除される償却費の累計額を構成する部分（本件否認Ｆ銀行利子）にとどまらず、本件Ｆ銀行利子の合計額１２３９万５６４５円全額を取得費に算入すべきである。
イ 控訴人が本件修正申告の譲渡所得の金額の計算上取得費として控除した本件譲渡建物の取得に係る設計料（本件設計料）の減価償却費の累計額の一部として、６５１万２８７６円を取得費に算入すべきである。
ウ 控訴人が本件修正申告の譲渡所得の金額の計算上取得費として控除した本件譲渡建物を取得したときの代金の一部で本件確定申告時に取得額に含めていなかったもの（本件譲渡建物未算入取得価額）の減価償却費の累計額として、８２９万７０６２円を取得費に算入すべきである。
エ 繰上返済違約金として、４４３万１７５３円を取得費に算入すべきである。仮に、取得費に算入できないとしても、譲渡費用に算入すべきである。
（２）本件譲渡による譲渡所得の金額の計算上、北九州市八幡西区●●の土地及び●●の土地（以下「Ｍ等土地」という。）を買換資産として追加すべきである。
（被控訴人）
（１）控訴人の主張（１）について
控訴人が主張する金額（本件否認Ｆ銀行利子を除く。）は、いずれも原判決が認定した控訴人の平成２５年分の所得税等の税額算定上算入されている。
また、控訴人が主張する繰上返済違約金は、不動産の取得に通常必要不可欠な費用とはいえず、「資産の取得に要した金額」には当たらない。これを譲渡費用に算入すべき旨の主張は争う。
（２）控訴人の主張（２）について
争う。控訴人は、Ｍ等土地について、控訴人が事業の用に供していないことを認めていること等からすると、その取得の日から１年以内に事業の用に供されたとはいえないから、買換資産として認められる余地はない。
第３ 当裁判所の判断
１ 当裁判所も、控訴人の請求は、本件更正処分のうち納付すべき税額１７４７万４０００円を超える部分の取消しを求める限度で理由があるも、その余は理由がないと判断する。その理由は、原判決２３頁２行目末尾を改行の上、以下のとおり加え、後記２のとおり当審における控訴人の新たな主張に対する判断を付加するほかは、原判決「事実及び理由」欄の「第３当裁判所の判断」の１から４まで（原判決１１頁１４行目から２５頁１１行目まで）に記載のとおりであるから、これを引用する。
（原判決の補正）
「補足すると、以下のとおりである。
①本件否認Ｆ銀行利子（４４９万４３５０円）は、本件譲渡建物の建設中であった平成６年６月から平成７年３月までの間に本件譲渡資産の取得に係る借入金の利子としてＦ銀行に対して支払った１２３９万５６４５円のうち、本件譲渡建物の取得価額に相当する金額７６５万７１６１円について、本件譲渡建物が貸付事業の用に供されていた期間、すなわち、本件譲渡建物の取得（平成７年３月）から譲渡（平成２５年９月）までの期間に係る減価償却累積額を構成する金額に当たる（甲１、９）。そうすると、所得税法３８条２項１号により、上記減価償却累積額は本件譲渡建物の取得に要した金額から控除されるべきものであり、本件譲渡資産の取得費に追加すべき費用には当たらないというべきである。
②住宅融資保証料（本件保証料）につき、保証金額と保証期間に応じた金額となっている等その性質に加え、控訴人が平成１８年６月に本件保証料に係る返戻保証料を受領していること（甲１、４）等を踏まえると、本件譲渡資産の取得費に追加すべき費用には当たらないというべきである。
③平成７年分及び平成８年分の不動産所得の各損失額（本件不動産所得損失額）につき、証拠（乙９〔特に断らない限り、枝番号のあるものはそのすべてを含む。以下同じ。〕、１０）及び弁論の全趣旨によれば、控訴人は、平成７年分及び平成８年分の所得税の各確定申告において、給与所得に併せて不動産所得を得ており、当該不動産所得の各損失額（本件不動産所得損失額）を計上するも、当該各年分において、給与所得と本件不動産所得損失額を損益通算（所得税法６９条）して納付すべき税額を申告したことが認められる。そうすると、それぞれの申告の翌年以降に繰り越すべき本件不動産所得損失額は存在せず、本件不動産所得損失額につき、本件譲渡資産の取得費に含めるべき費用の発生はない。
④平成７年分ないし平成９年分の損益通算の対象外とされた土地の負債利子額につき、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入され得ることを除き、所得税に関する法令の適用上、生じなかったものとみなされること（措置法４１条の４）からすると、本件譲渡資産の取得費に含めるべき費用の発生はない。
⑤平成７年分の所得税の不動産所得に係る借入金利子の確定申告と修正申告との計上差額（本件利子差額）につき、証拠（甲１、乙９）及び弁論の全趣旨によれば、（ａ）控訴人の平成７年分の所得税の確定申告書の記載上、不動産所得の損失額は３６９万８３０７円、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入された借入金利子の金額は１５４１万２８５４円であること、（ｂ）控訴人の平成７年分の所得税の修正申告書の記載上、不動産所得の損失額は２４６万７４３８円、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入された借入金利子の金額は１５４１万２８５４円であることが認められる。これによれば、本件利子差額が発生しているとは認められず、本件利子差額につき、本件譲渡資産の取得費に含めるべき費用の発生はない。
⑥控訴人が本件修正申告の譲渡所得の金額の計算上取得費として控除した本件設計料及び本件譲渡建物未算入取得価額につき、控訴人において、本件譲渡建物に係る事業の用に供されていた期間中、不動産所得の金額の計算において算入しなかった金額があったとしても、これをもって本件譲渡資産の取得費には当たらないというべきである。」
２ 当審における控訴人の新たな主張に対する判断
（１）本件譲渡による譲渡所得の金額の計算上、本件譲渡資産の取得費に追加すべき金額の有無等について
以下のとおり控訴人の主張は採用できず、前記判断は覆らない。
ア 本件Ｆ銀行利子について
控訴人は、本件否認Ｆ銀行利子４４９万４３５０円を含む本件Ｆ銀行利子全額１２３９万５６４５円を本件譲渡資産の取得費に算入すべき旨の主張をする。
しかし、まず、本件否認Ｆ銀行利子が本件譲渡資産の取得費に当たらないことは、補正後の原判決の認定説示のとおりである。
また、本件Ｆ銀行利子と本件否認Ｆ銀行利子との差額７９０万１２９５円は、本件譲渡土地の取得に係る部分４７３万８４８４円及び本件譲渡建物の取得に係る部分７６５万７１６１円のうち本件否認Ｆ銀行利子を除く平成２５年９月時点における未償却残高３１６万２８１１円（７６５万７１６１円－４４９万４３５０円）の合計額に対応すると解される。しかし、これは、補正後の原判決が認定した控訴人の平成２５年分の所得税等の税額計算上、即に本件土地及び本件譲渡建物の各取得費として算入されている。
イ 本件設計料の減価償却費の累計額の一部について
控訴人主張の上記項目は、補正後の原判決が認定した控訴人の平成２５年分の所得税等の税額計算上、既に本件譲渡建物の取得費（平成２５年９月時点における本件設計料の未償却残高６２７万８４０６円）及び平成２５年分の不動産所得の必要経費（本件譲渡建物の設計料のうち、本件譲渡をした平成２５年９月までの期間で按分した設計料２３万４４６４円）として算入されている。
ウ 本件譲渡建物未算入取得価額の減価償却費の累計額について
控訴人主張の上記項目は、補正後の原判決が認定した控訴人の平成２５年分の所得税等の税額計算上、既に本件譲渡建物の取得費（平成２５年９月時点における本件譲渡建物未算入取得価額の未償却残高７９９万８３６１円）及び平成２５年分の不動産所得の必要経費（本件譲渡建物未算入取得価額に係る平成２５年分の減価償却費２９万８６９５円）として算入されている。
エ 繰上返済違約金について
控訴人は、上記項目（正確には、繰上返済違約金、事務手数料及び約定利息）について、譲渡所得の金額の計算上、取得費又は譲渡費用に当たる旨の主張をする。
上記項目は、譲渡資産を取得する際の借入金を繰上返済した場合の手数料等である。そして、補正後の原判決説示のとおり、資産の取得に要した金額には、当該資産の客観的価格を構成すべき取得代金の額のほか、当該資産を取得するための当該資産を取得するための付随費用の額も含まれ、後者の付随費用とは、当該資産の取得に通常、必要不可欠な費用をいうものと解されるも、上記項目は、当該資産の取得に通常、必要不可欠な費用とはいえないから、取得費に当たらないというべきである。また、上記項目は、当該資産の譲渡のため直接に必要な経費であるとはいえないから、譲渡費用に当たらないというべきである。
また、控訴人が主張する上記項目は、補正後の原判決が認定した控訴人の平成２５年分の所得税等の税額計算上、既に平成２５年分不動産所得の必要経費として算入されている（なお、控訴人主張の額は４４３万１７５３円であるも、繰上返済に係る事務手数料を二重計上しており、算入されるべき金額は４４０万０２５３円である〔甲６〕。）。
（２）本件譲渡による譲渡所得の金額の計算上、買換資産に追加すべき資産の有無についてＭ等土地は、控訴人が平成２６年１１月４日取得した土地であるも（乙３３）、控訴人が、その取得の日から１年以内に事業の用に供されたことを認めるに足りる証拠はない（そもそもＭ等土地が未使用であることは控訴人が自認している。）。Ｍ等土地について買換資産として認めることはできない。控訴人の主張は採用できない。
３ よって、原判決は相当であり、本件控訴は理由がないからこれを棄却することとして、主文のとおり判決する。
福岡高等裁判所第１民事部
裁判長裁判官 高瀬順久
裁判官 野々垣隆樹
裁判官 古川大吾
〔PDF 6頁は画像のため本文テキストなし〕
出典：国税庁ホームページ「税務訴訟資料」（https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2024/pdf/14066.pdf）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。
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