主文
１ 原告の請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は，原告の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
被告は，原告に対し，1384万3000円及びこれに対する平成23年８月17日（本訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨
本件は，不動産競売手続により別紙物件目録〈略〉記載１の土地（以下「本件土地１」という。）及び同２の土地（以下「本件土地２」という。また，本件土地１と併せて「本件各土地」という。）並びに同３の建物（以下「本件建物」という。また，本件各土地と併せて「本件不動産」という。）を競落した原告が，国である被告に対し，本件不動産を評価した評価人が本件各土地は建物を再建築できない土地であるにもかかわらず，それを考慮せずに誤った評価を行ったこと，及び評価書に再建築可能である旨誤った記載をしたこと，並びに執行裁判所（担当裁判官）が評価人の評価及び評価書の記載内容が誤っていることを看過して競売手続を進めたことにより，損害を受けたと主張して，国家賠償法１条１項又は民法715条による損害賠償請求権に基づき，損害金1524万9254円のうち1384万3000円及びこれに対する本訴状送達日の翌日である平成23年８月17日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
２ 前提事実（証拠を掲記した以外の事実は当事者間に争いがない。）⑴本件不動産の形状等
本件不動産は，〈略〉に位置する。本件土地１は，昭和56年に新築された本件建物の敷地として利用され，幅員約２ｍ，長さ約15ｍの共用私道（以下「本件私道」という。）を介して，建築基準法上の道路（以下，「道路」というときは，建築基準法上の要件を充たす道路をいう。）に接面している。本件土地２は，現況は本件土地１等の利用者が道路に出るための共用私道の一部であり，本件私道をおよそ３等分した中間部分に位置するため，本件土地１にも道路にも接面していない。
したがって，本件各土地は，現況では，建築基準法上の接道条件を満たしておらず，建物を再建築することができない物件である。
（〈証拠略〉）
⑵本件不動産の不動産競売手続
ア 競売開始決定
東京地方裁判所（以下「本件執行裁判所」という。）は，平成３年３月12日，本件不動産につき，抵当権者であるＢの申立てに基づき，競売開始決定（〈略〉）をした上で，評価人Ａ（以下「本件評価人」という。）を選任し，同人に対し本件不動産の評価を命じた。
イ 当初評価
本件評価人は，平成３年４月30日付け評価書において，本件土地１を1153万円，本件土地２を77万円，本件建物を4010万円（建物自体1390万円，土地利用権相当額2691万円）とし，本件不動産を合計5240万円と評価した（以下「本件当初評価」という。なお，本件当初評価の評価書は，証拠として提出がなく，評価の過程は明らかではない。）。
ウ 補充評価
本件執行裁判所は，本件当初評価に基づく最低売却価額による入札では買受希望者が現れなかったことから，本件評価人に補充評価を求め，同人は，平成４年５月14日付けの補充評価書（〈証拠略〉）において，30％の減額をする市場修正を加え，本件土地１を807万円，本件土地２を54万円，本件建物を2807万円（建物自体923万円，土地利用権相当額1884万円）とし，本件不動産を合計3668万円と再評価した（以下「本件補充評価」という。）。
エ 再評価
しかし，本件補充評価に基づく最低売却価額による入札でも，買受希望者が現れなかったことから，本件執行裁判所は，本件評価人に再評価を命じ，同人は，本件不動産について再度の評価（以下「本件再評価」という。）をした。本件評価人は，平成５年10月18目付け評価書（〈証拠略〉。以下「本件再評価書」という。）において，本件土地１について，類似地域の地価公示地及び取引事例との地域格差並びに時点修正を施し，近隣地域の標準画地（対象不動産が位置する地域において標準的な条件を設定したもの）の更地価格を１㎡当たり45万円と査定した上，個別的要因（幅員約２ｍの私道奥袋地）を考慮して１㎡当たり32万円（約29％の減価）と評定し，建付減価として５％の減額，本件建物の土地利用権相当分として70％の減額をした上で地積を乗じ，さらに競売市場に特有の要因による修正（市場修正）として20％の減額をし，562万円と評価した。本件評価人は，本件土地２については，共用私道として使用されていることを考慮し，制約減価として90％の減額をした上で地積を乗じ，市場修正として20％の減額をし，37万円と評価した。本件評価人は，本件建物については，再調達原価を建物の品等及び消費税を考慮して１㎡当たり18万円と査定し，観察減価法を併用して経年等に伴う減価修正をして建物自体の価格を求め，これとともに土地利用権相当額を求めて，それぞれ市場修正として20％の減額をして，2152万円（建物自体840万円，土地利用権相当額1312万円）とし，本件不動産を合計2751万円と評価した。また，本件評価人は，本件再評価書において，対象物件の価格を形成する主な要因の一つとして本件土地１の状況を掲げ，接面街路の説明として「幅員約２ｍ舗装延長約15ｍ私道を介して北側幅員約６ｍ舗装区道に接続している。建築基準法上の道路（私道）に接面してないので，本件建物を取壊し，新築する場合は現況では出来ない。私道部分は建築基準法上の42条２項又は42条１項５号道路の指定がない。（板橋区役所建築課にて調査）」と記載した上，注記として「上記は平成３年４月30日評価時点における東京都建築安全条例によるものであるが平成５年６月25日改正では建物敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合にはその敷地の路地状部分の幅員は２ｍの場合で長さが20ｍまでは建築可能となりました。従って本件は現況でも再建築が可能となりました。」（以下，前記鍵括弧内の記載を「本件注記」という。）と記載した。
オ 本件執行裁判所は，本件評価人の本件再評価に基づき，本件不動産の最低売却価額を2751万円と決定して，本件再評価書を含む評価書を一般の閲覧に供した上で入札を行った。
カ 原告は，本件不動産の競売手続に2851万円で入札し，本件執行裁判所の売却許可決定に基づき，平成６年４月６日，本件不動産を買い受けた。（〈証拠略〉）
⑶東京都建築安全条例の改正
東京都建築安全条例３条は，路地状敷地の形態について，平成５年６月25日施行の改正により，次のとおり変更された。
ア 改正前
建築敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合には，その敷地の路地状部分の幅員は，路地状部分の長さに応じて，次の表に掲げる幅員以上としなければならない。ただし，建築物の配置，用途及び構造により安全上支障がない場合は，この制限を緩和することができる。
（敷地の路地状部分の長さ）（幅員）
10ｍ以下のもの２ｍ
10ｍを超え，15ｍ以下のもの 2.5ｍ
15ｍを超え，20ｍ以下のもの３ｍ
20ｍを超えるもの５ｍ
イ 改正後
建築物の敷地が路地状部分のみによって道路（都市計画区域外の建築物の敷地にあっては，道とする。）に接する場合には，その敷地の路地状部分の幅員は，路地状部分の長さに応じて，次の表に掲げる幅員以上としなければならない。ただし，建築物の配置，用途及び構造により安全上支障がない場合は，この限りでない。
（敷地の路地状部分の長さ）（幅員）
20ｍ以下のもの２ｍ
20ｍを超えるもの３ｍ
（〈証拠略〉）
⑷本件各土地の近隣の公示地の価格
本件評価人が本件各土地の類似地域の地価公示地とした東京都板橋区〈略〉の１㎡当たりの公示価格は，平成３年時が64万9000円，平成５年時は49万1000円であった。
（〈証拠略〉）
３ 争点及び当事者の主張
⑴評価人は，国家賠償法１条１項の「公務員」又は民法715条の「被用者」に該当するか。
（原告の主張）
評価人は，法律及び規則に基づき，評価目的物についての法令に基づく制限の有無，内容に関する事務関係を調査し，評価書に記載することを命じられており，その具体的な様式についても執行裁判所により指示されているから，執行裁判所の指揮監督の下にあることは明白である。
したがって，評価人は，執行裁判所の補助機関として国家賠償法１項１項の「公務員」に該当し，そうでないとしても，被告（執行裁判所）との関係において，民法715条の「被用者」に該当する。
（被告の主張）
争う。
評価人による評価目的物の公法上の規制その他に関する調査及びこれらを踏まえた評価という一連の評価行為は，専ら不動産鑑定に関する専門的な知識経験を用いる行為であって，評価人は，個々の競売事件において裁判所から独立した専門家として自己の見解を述べるにすぎず，執行裁判所の補助機関として調査及び評価を行うものではないから，執行裁判所に属して，その指揮監督を受ける立場にはない。
したがって，評価人は，国家賠償法１条１項の「公権力の行使に当たる公務員」に該当しないし，被告（執行裁判所）は，評価人に評価目的物の評価を命じることにつき，民法715条の「ある事業のため他人を使用する者」に該当しない。⑵本件評価人は，本件土地１について，建物の再建築ができるものとして，誤った評価をしたか。
本件執行裁判所の担当裁判官は，通常の注意によって本件再評価書の評価が誤っていることを認識できたのに，本件評価人による誤った評価を前提に最低売却価額を決定して入札手続を進行させたか。
（原告の主張）
本件土地１が建物を再建築できない土地であれば，70％の減価がされてしかるべきところ，本件評価人は，本件再評価書において，本件土地１について，再建築できる旨の本件注記を記載した上，袋地を要因とした減価（約29％）及び競売市場の特有を要因とした市場修正減価（20％）をしたのみで，再建築不可であることを要因とした減価を行っていない。したがって，本件評価人は，本件土地１について再建築できるものとして，誤った評価をしたというべきである。
また，本件執行裁判所の担当裁判官は，通常行うべき検討をすれば容易に誤りを発見できたにもかかわらず，これを看過して入札手続を進行させたというべきである。
（被告の主張）
争う。
本件当初評価と本件再評価の減価率をみると，本件評価人は，本件土地１について，本件当初評価と同様に再建築できない物件であることを前提に評価したと推認できる。また，国土交通省土地・水資源局地価調査課監修の「土地価格比準表［六次改訂］」（以下「土地価格比準表」という。〈証拠略〉）は，路地状部分の奥行が10ｍ以上20ｍ未満の場合の有効宅地部分の最高減価率を15％としているし，一般に無道路地であっても既存建物の敷地として利用されている場合は，その有効利用度を考慮するものであるから，本件再評価における約30％の個別的要因による減価は適切なものである。したがって，本件評価人の再評価に誤りはなく，原告の主張は失当である。
⑶本件評価人が本件再評価書に記載した本件注記は，他の記載とともに本件土地１について再建築が可能であるとの誤った判断を生じさせるものであったか。
本件執行裁判所の担当裁判官は，通常の注意によって本件注記が本件土地１について再建築が可能であるとの誤った判断を生じさせる記載であることを認識できたのに，この記載を是正せずに本件再評価書を一般の閲覧に供して入札手続を進行させたか。
（原告の主張）
本件評価人は，本件再評価書において，東京都建築安全条例の改正により本件土地１が現況でも再建築が可能となった旨の本件注記を記載したが，本件土地１は道路に接面しておらず，現況では建物の再建築はできないのであるから，本件注記は，同評価書の他の記載とともに，誤った判断を生じさせる記載というべきである。
本件執行裁判所の担当裁判官は，通常の注意によって本件注記が本件土地１について再建築が可能であるとの誤った判断を生じさせる記載であることを認識できたのに，これを是正することなく一般の閲覧に供して入札手続を進行させたというべきである。
原告は，本件注記の記載から本件土地１が再建築の可能な土地であると誤解して，本件不動産の買受け申出をしたものである。
（被告の主張）
争う。
本件注記は，本件土地１の建物の再建築について，東京都建築安全条例による規制に基づく障害がなくなったことを指摘したものと考えられることから，誤った記載とはいえない。
⑷損害
（原告の主張）
本件不動産の入札は，本件土地１が再建築可能な物件であることを前提とした本件再評価に基づいて決定された最低売却価額2751万円をもとに実施され，原告が2851万円で落札したものであるが，一般取引事例にかんがみれば，再建築できない物件は，そうでない物件に比べ70％減価しなければ取引できないのであるから，原告の落札額2851万円のうち，本件土地１，本件土地２及び土地利用権相当額の30％相当額を再建築できない場合の本来あるべき取引上の時価とみるべきであり，かかる額と原告の落札額との差額が原告の損害となる。
そうすると，本件再評価における本件不動産の価額は2751万円であり，本件建物自体の価額を除いた内訳は本件土地１が562万円，本件土地２が37万円及び土地利用権相当額が1312万円であるところ，原告の落札価額は2851万円であるから，本件土地１が582万4287円，本件土地２が38万3450円及び建物敷地利用権が1359万6912円となる。これらの合計額である1980万4649円の70％相当額が本来あるべき取引上の時価と原告の落札額との差額となるから，原告の損害は，合計1386万3254円となる。
また，原告は，本件評価人及び本件執行裁判所の過失により，弁護士に委任して本件訴訟を提起せざるを得なかったのであるから，弁護士費用138万6000円も損害となる。
また，仮に，前記最低売却価額が本件土地１について再建築が不可であることを前提に決定されたものであったとしても，原告は再建築が可能であると誤解して本件不動産の買受けの申出をしたもので，再建築ができないことを知っていたら買受けの申出をしなかったのであるから，同様に損害を被ったといえる。
したがって，原告の損害は，合計1524万9254円となる。
（被告の主張）
争う。
本件評価人が本件再評価において，本件土地１が再建築できない物件であることを前提に約30％の減価をしたことは妥当であるから，原告に損害は生じていない。また，そもそも，原告が主張する落札額の30％相当額を本来あるべき取引上の時価とする理論的根拠も不明である。
⑸過失相殺
⑹消滅時効
第３ 当裁判所の判断
１ 評価人の地位（争点⑴）についての判断
原告は，評価人は国家賠償法１条１項の「公務員」又は民法715条の「被用者」に該当すると主張するので検討するに，執行裁判所は，評価人を選任し，競売不動産の評価を命じ（民事執行法58条１項），評価人の評価に基づいて最低売却価額を定めなければならないとされているところ（同法60条１項），評価人は，執行裁判所から独立して，専門家として競売不動産の評価について自己の意見を述べる地位にあるものであり，国の補助的機関ということはできず，国家賠償法１条１項の「公務員」には該当しないと解するのが相当である。これは，評価人の建築基準法上の制限等の調査及びこれらの評価書への記載行為が問題となる場合であっても，評価の一環として行われるものであることからすれば，前記と同様に解すべきである。
また，前記のとおり，評価人は，執行裁判所から独立しており，執行裁判所が指導監督すべき立場にはないことから，民法715条の「被用者」にも当たらないと解するのが相当である。
したがって，本件評価人の過失を理由とする原告の請求はその前提を欠くものであって，いずれも理由がない。
２ 執行裁判所（裁判官）の過失についての判断（争点⑵ないし⑷）⑴前記１のとおり，評価人は専門家として執行裁判所から独立して職務を行うものであるから，評価人が当該不動産の評価や評価書の記載を誤ったとしても，執行裁判所は，指導監督責任を負うものではないが，執行裁判所が行う不動産競売手続の一環として評価人に評価を命じ，その評価に基づいて最低売却価額を決定するものであることからすれば，評価人の評価又は評価書の記載内容に誤りがあることが執行裁判所にとって明らかな場合は，これを是正した上で最低売却価額を決定すべき注意義務があると解するのが相当である。
⑵本件再評価書における評価の誤りについての判断
原告は，本件再評価は本件土地１について再建築可能であることを前提とした誤った評価であると主張するが，次の理由により，本件再評価は，同土地について再建築が不可であることを前提にされたもので，その評価に誤りがあったとは認められない。
前記第２の２⑵エのとおり，本件再評価書に「建築基準法上の道路（私道）に接面してないので，本件建物を取壊し，新築する場合は現況で出来ない」などの記載に続き，「上記は平成３年４月30日評価時点の東京都建築安全条例によるものであるが」と記載されていることからすると，本件評価人は，同時点の評価である本件当初評価について，本件土地１上に建物を再建築することはできないことを前提に同土地を1153万円と評価したものと推認されるところ，前記第２の２⑷のとおり，本件各土地の類似地域の１㎡当たりの公示価格は，本件当初評価時が64万9000円，本件再評価時が49万1000円であるから，本件当初評価から本件再評価の公示価格の下落率（約24.35％）と本件土地１の評価額の下落率（約51.26％）を比較すると，本件評価人は，本件再評価において，再建築できないことを前提とした本件当初評価よりさらに高い減価率を乗じて，本件再評価をしたと認められる。また，本件において，本件建物は，本件再評価時において，新築後約12年が経過した維持管理が良好な物件であり，今後23年間経済的価値があることを前提として840万円（土地利用権相当額を除いた額）と評価されていること，本件土地１は，前記のような経済的価値を有する本件建物の敷地として有効利用されていること，本件土地１には既に通路として本件私道が開設されていることが認められるところ（〈証拠略〉），再建築できないいわゆる無道路地であっても通路を利用した既存不適格建築物の敷地として利用されている場合は，現に建物の敷地として有効利用されていることから，建物の建っていない更地としての価値より高く評価されるのが一般的といえること（〈証拠略〉参照），土地価格比準表（〈証拠略〉）によれば，有効宅地部分の路地状部分の奥行が10ｍ以上20ｍ未満の場合の最高減価率は15％，無道路地については，現実の利用に最も適した道路等に至る距離等の状況を考慮し，取付道路の取得の可否及びその費用を勘案して適正に定めた率をもって補正するものとするとされていること，「袋地」が他の土地に囲まれて公路に通じない土地という意味で用いられることもあること（新法律学辞典第三版。〈証拠略〉），本件評価人が，本件再評価において，本件土地１について，「個別的要因（幅員約２ｍ私道奥袋地）」を考慮して，約29％の減価をしていることからすると，本件再評価において，評価人が本件土地１に建物を再建築できるという前提で誤った評価をしていたと解することはできない（なお，原告は，取引事例等からみると再建築できない土地は70％減価すべきであると主張し，それに沿う不動産鑑定士作成の意見書〈証拠略〉を提出するが，減価率に関する意見が異なるからといって直ちに本件再評価が誤りであるということにはならないのであるし，同意見書においても，固定資産税評価基準によれば無道路地における奥行10ｍ超20ｍ以下の通路開設補正率は80％《減価率20％》，相続税財産評価基本通達によれば無道路地の減価率は最大40％の減価率であるとされ，評価の目的によって減価率が異なることが示されており，また，同意見書が引用する取引事例はその敷地の有効利用度が明らかではないことなどからすると，必ずしも参考とはならない。）。したがって，本件再評価における評価額が誤っていたとは認められないことから，執行裁判所の裁判官が誤った評価を前提に最低売却価額を決定して入札手続を進行させたとする原告の主張は採用できない。
⑶本件再評価書の本件注記の記載の誤りの有無についての判断
原告は，本件再評価書の本件注記は，本件土地１が再建築可能となったとの誤解を生じさせる誤った記載であると主張するので検討するに，前記第２の２⑵エのとおり，本件評価人は，本件再評価書において，本件土地１は建築基準法上の道路に接面していないことから現況では再建築できないと記載した本文の注記として，「上記は平成３年４月30日評価時点における東京都建築安全条例によるものであるが，平成５年６月25日改正では建物敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合にはその敷地の路地状部分の幅員は２ｍの場合で長さが20ｍまでは建築可能となりました。従って本件は現況でも再建築が可能となりました。」と記載したことが認められる。そして，確かに，本件注記のみを文字通り読むと，本文の再建築ができない理由が東京都建築安全条例によるものであり，同条例の改正により再建築が可能となったと読めないことはない。しかし，本文は，建築基準法上の道路（私道）に接面していないことを本件土地１が再建築できない理由として明記しており，前記条例による制限を理由として挙げてはいないし，本件注記も前記条例の改正により本件土地１が接道義務を満たすようになったとは記載していない。また，本件土地１が本件私道と接面していないことは，本件再評価書に添付された公図写等の資料からも，一見して明らかである。そして，前記第２の２⑶のとおり，当初評価の時点では，東京都建築安全条例上，接道する路地状部分の長さが10ｍを超え15ｍ以下の場合は，幅員が2.5ｍ以上なければ再建築できなかったところ，平成５年６月25日施行の改正により，路地状部分の長さが20ｍ以下であれば幅員は２ｍで足りることになり，本件土地１の所有者が本件土地２以外の本件私道部分についても敷地利用権を取得することができれば，本件土地１に建物を再建築することが可能となったことからすると，本件評価人は，本件土地１の敷地となり得る路地状部分の長さ約15ｍ，幅員約２ｍの本件私道が前記条例の要件を充たすようになったこと（本件土地１の所有者が本件私道全体の敷地利用権を取得すれば，建物の再建築が可能となったこと）を指摘する趣旨で，本件注記を記載したものと解するのが相当である。
そうすると，本件注記の冒頭に「上記は」との表現を用いたり，本件土地２以外の本件私道部分の敷地利用権も取得する必要性に触れずに「現況でも再建築が可能となりました」と記載したりしたことは，表現として不適切，不十分であったといえるものの，一般人の通常の注意力を前提に，本件再評価書全体を読むと，本件注記を本件評価人の前記意図のとおり読むことができ，本件注記の記載内容に誤りがあるとはいえないことから，本件執行裁判所が本件再評価書の記載内容を特段是正せずに入札手続を進めたことについて法的責任を負うべき理由はない（なお，一般人の通常の注意力を前提とすれば，本件土地１が本件私道に接面しておらず建築基準法上の接道義務を果たしていないことは，本件再評価書を含む本件不動産の入札のための閲覧に供された文書等から容易に判断することができるものであること，本件再評価における本件土地１の評価額が再建築できないことを前提とした本件当初評価の２分の１以下であることなどからすると，原告が本件注記によって本件土地１が再建築できないものと誤解して，本件不動産の買受け申出をしたとも認めることはできない。）。
したがって，本件再評価書の本件注記が本件土地１について再建築が可能であるとの誤解を生じさせる誤った記載であり，これを是正させなかったことについて本件執行裁判所に過失があるとする原告の主張も採用できない。⑷損害についての判断
前記⑵及び⑶のとおり，本件再評価の評価及び本件再評価書の記載について誤りがあるとは認められないから，その余の点を判断するまでもなく，原告の本訴請求は理由がないが，念のため，損害の有無についても補足する。本件において，本件再評価書の評価及びこれに基づいて決定された最低売却価額が本件土地１が再建築のできない土地であるとことを前提とするものであることは前記認定のとおりであり，本件再評価は，本件当初評価から約51.26％の減価をしていることが認められることにかんがみれば，本件再評価に基づいた本件不動産の最低売却価額は相当程度，実勢価格より低いものであったというべきであるから，それを100万円上回る原告の落札額が本件不動産の実勢価格を上回っていたと認めることはできないし，本件訴訟における原告の主張及び提出された証拠を検討しても，原告に損害が生じたことを認めることはできない（なお，再建築できない物件は，そうでない物件に比べ70％減価しなければ取引できないのであるから，本件建物を除く原告の落札額の70％相当額が原告の損害となるとする原告の主張は，独自の見解であり採用できない。）。
したがって，原告の損害に関する主張も採用できない。
３ 結論
よって，その余の点については判断するまでもなく，原告の請求はいずれも理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
（裁判官木納敏和樋口真貴子渡貫昭太）
出典：「訟務重要判例集データベース」（法務省）（https://shoumudatabasep.moj.go.jp/hanreiSearch/HanreiSearch）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。訟務月報61巻8号1537頁。
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