主文
本件控訴を棄却する。
控訴費用は控訴人の負担とする。
事実及び理由
第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 被控訴人は，控訴人に対し，１億2600万円及びこれに対する平成21年７月２日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 本件は，控訴人が，被控訴人から土地を購入したところ，地盤が軟弱で，地中に廃棄物が存在していたことが隠れた瑕疵に当たると主張して，被控訴人に対し，瑕疵担保責任及び被控訴人の調査・告知義務違反などを理由とする債務不履行又は不法行為に基づき，損害賠償の請求をした事案である。原審は，控訴人の請求を棄却したので，控訴人がこれを不服として本件控訴を提起した。
２ 前提事実，争点及びこれについての当事者の主張は，後記３のとおり当審における控訴人の補充主張を付加するほかは，原判決の「事実及び理由」中「第２事案の概要」の１及び２に記載のとおりであるから，これを引用する。
３ 当審における控訴人の補充主張
瑕疵担保責任について
ア 本件土地は，旧建設省所管の行政財産（種類・公共用財産，用途・池沼）であり，農業用ため池として利用されていたが，昭和49年12月，付近の宅地化が進み，農業用ため池としての利用者もいなくなったため，普通財産として大蔵省に引き継がれたものである。そうすると，被控訴人における所管部署が変更されたにすぎず，被控訴人は「国」として，本件土地が元来農業用ため池として利用されていたことを知っていたことは明らかである。本件土地が埋め立てられたのは，昭和42年10月から昭和50年１月の間であるが，埋立てをしたのも管理者である被控訴人であると考えられる。仮に埋立てをしたのが被控訴人以外の第三者であるとしても，被控訴人は，本件土地がため池であることを知っていた以上，本件売買契約締結時において，本件土地がため池を埋め立てて造成されたものであることを知っていた。
イ 地盤軟弱性の認識について
本件土地は，盛土及び非常に軟弱な粘性土によって構成されており，特に，盛土の下位に分布する腐植土や沖積粘性土は非常に軟弱な状態であり，腐植土層には未分解の腐植物が多量に混入し，沖積粘性土層は二次堆積火山灰質粘土を主体とするなど，上部の盛土や建築物の上載荷重により圧密沈下や不同沈下等の発生が懸念される状態であった。本件土地の近隣土地ではGL－3m付近までは均質なローム，その下位に洪積砂質土が分布しているのに対し，本件土地では盛土層～腐植土層～沖積粘性土が分布しているところ，盛土層は宅地造成を目的として近年に施工されたものであること，腐植土層はため池に堆積した土質と推定されることから，本件土地はため池の埋立てによって生じた地層であると推認される。そうすると，本件土地の地盤が軟弱であることの原因は，もともと本件土地がため池であったことに由来することが明らかである。そして，ため池や沼であった埋立地は，粘性土やシルト，砂質土が多く分布しており，軟弱な地盤である可能性が極めて高い。以上によれば，被控訴人は，本件売買契約締結時に，本件土地の地盤が軟弱であることを認識していたといえる。仮に認識していなかったとしても，被控訴人は，平成15年２月に実施された本件土地の一般競争入札（〈証拠略〉）の際，本件土地の現地調査等を行い，物件調書を作成している上，本件売買契約の際にも「売買物件チェックシート」（〈証拠略〉）を作成するなどして本件土地を調査していたから，本件土地の地盤が軟弱であることを容易に認識することができた。
ウ 地下埋設物の存在の認識について
本件土地から発見された廃棄物は，被控訴人自ら又はその指示により本件土地を埋め立てた際に混入したものか，若しくは，もともとため池の底に存在していた廃棄物を撤去せずにそのまま埋め立てたために残存することになったものと考えられる。そうすると，被控訴人は本件土地の地下埋設物の存在を認識していたか，認識していなかったことにつき悪意と同視すべき過失がある。
仮に被控訴人以外の第三者が本件土地の埋立てをした可能性があるとしても，管理者である被控訴人としては，本件土地に不法に廃棄物等が投棄されたり，埋め立てられたりすることがないように管理すべき責任があるというべきであるし，本件土地が被控訴人の関与しない間に不法に埋め立てられたのであれば，なおさら廃棄物等が混入している可能性が高いから，地下埋設物の存在につき調査すべき義務があった。しかし，被控訴人は何ら調査を行わず，この義務を怠ったのであるから，地下埋設物の存在を認識しなかったことについて，悪意と同視すべき過失がある。
エ したがって，本件土地の隠れた瑕疵である地盤の軟弱性や地下埋設物の存在について，被控訴人には本件売買契約締結時において悪意又は悪意と同視すべき過失が認められるから，信義則上又は民法572条の類推適用により，被控訴人は瑕疵担保条項の適用を主張することができず，控訴人に対し瑕疵担保責任を負わなければならない。
本件土地の瑕疵の調査義務違反及び告知義務違反
ア 売買契約の売主が目的物について調査義務及び告知義務を負うか否かは，売買契約の内容，契約の目的，当事者の属性，契約の危険性に関する当事者の認識の有無ないし認識可能性及び契約締結に至る経過など，種々の事情を考慮して個別具体的に判断されるべきものである。
イ 控訴人は職員寮を建築するために本件土地を購入したが，地盤が軟弱であると，建物の基礎の形式を直接基礎ではなく多額の費用を要する杭基礎に変更しなければならないから，地盤の軟弱性は，本件土地を購入するか否かの意思決定に重大な影響を与える事実であった。控訴人が本件売買契約締結前の平成15年８月19日に被控訴人に提出した「普通財産売払申請書」（〈証拠略〉）の使用目的欄に「住宅敷地（職員寮）」と記載され，これに添付した「連絡メモ」（〈証拠略〉）の「物件の利用計画をお聞かせ下さい。」との欄に「職員寮ケアハウス」と記載されていることから，売主である被控訴人は，控訴人の本件土地の利用目的を理解し，本件土地の瑕疵の存在が，本件土地の購入に関する控訴人の意思決定に重大な影響を与える事実であることを容易に認識できたといえる。
ウ 前記に記載のとおり，被控訴人は，本件土地の隠れた瑕疵である地盤の軟弱性又は地下埋設物の存在を認識し得た。
エ 市民のニーズが多様化した現代社会においては，行政により一層の福祉的ないし後見的な役割が求められ，行政への権限集中・人的資源の集中を背景として，行政の専門性が高度化し保有情報が膨大になっているという状況がある。それゆえ，行政が取引主体となる場合には，行政と私人との間の情報力の構造的格差及び私人の行政に対する依存的関係から，自由競争を前提とする私人間の取引の場合とは異なり，説明義務が加重されているというべきである。
オ したがって，被控訴人は，控訴人に対し，地盤の軟弱性及び地下埋設物の存在につき，調査し，告知すべき義務があった。
本件土地の来歴や従前の利用方法に関する告知義務
ア 土地の調査には時間と費用がかかるから，買主が調査をすべきか否か，具体的にどのような調査をすべきかを適切に判断するため，売主が瑕疵を発生させる蓋然性のある方法で土地を利用していた場合には，売主は土地の来歴や従前の利用方法について買主に説明すべき信義則上の義務があるというべきである。
イ 本件土地は昭和49年以前にため池として利用されており，こうした利用方法には，地盤の軟弱性や地中における廃棄物の埋設という瑕疵を発生させる蓋然性があるから，控訴人は，本件土地がため池であったことを告知されていれば，地盤の強度の調査や地下埋設物の調査を実施し，その結果によっては，本件土地の購入を断念したり，購入代金の減額交渉をしたりしたはずである。
ウ 被控訴人は，引継引受財産受渡証書（〈証拠略〉）に池沼との記載がされていたことに照らし，本件土地がため池であったことを認識していたから，控訴人に対し，本件土地がかつてため池であったことを容易に告知することができた。
エ 本件土地は旧建設省所管の行政財産であり，私人が国の所有物の履歴や従前の利用方法を調査することは容易ではない。
オ したがって，被控訴人は，控訴人に対し，本件土地の来歴や従前の利用方法について告知する信義則上の義務があった。
第３ 当裁判所の判断
１ 当裁判所も，控訴人の被控訴人に対する請求は理由がないものと判断する。その理由は，当審における控訴人の補充主張に対する判断を後記２に付加するほかは，原判決の「事実及び理由」中「第３当裁判所の判断」に記載のとおりであるから，これを引用する。
２ 当審における控訴人の補充主張に対する判断
瑕疵担保責任について
ア 控訴人は，被控訴人において本件土地がかつてため池であったことを知っており，ため池や沼を埋め立てた土地には粘性土やシルト，砂質土が多く分布し，軟弱な地盤である可能性が極めて高いから，被控訴人には本件土地の地盤が軟弱であることにつき悪意又は悪意と同視すべき過失がある旨主張する（前記第２の３のア，イ及びエ）。
〈証拠略〉によれば，Ｄは平成19年７月に本件土地につき６箇所でボーリング調査を実施し，その調査結果から，本件土地は，上から順に層厚0.2ｍ～1.60ｍの盛土，層厚0.6ｍ～2.95ｍの腐植土層，層厚0.8ｍ～3.45ｍの水を含んだ粘性土層，層厚5.30ｍの段丘砂層，層厚3.65ｍ以上の洪積粘性土，層厚0.95ｍの洪積砂質土で構成されていること，粘性土層以上が沖積層，段丘砂層以下が洪積層であること，土質は，盛土，粘性土層，洪積粘性土がシルトであること，盛土層はやや締まっているが，腐植土層と沖積粘性土層は非常に軟弱で，建物を建てる場合に支持力や圧密沈下の点から直接基礎形式では問題が多いこと，建物の支持層として考慮できるのは，段丘砂層以深の砂質層と粘性土層であることが認められる。
ところで，上記のボーリング調査の結果によれば，本件土地が軟弱地盤であることの原因は，本件土地の土質が粘性土やシルト，砂質土であることではなく，腐植土層とその下の水分を含んだ沖積粘性土層が存在することであると考えられる。そして，これらの地層は沖積層であるから自然に形成されたと考えられるところ，腐植土層や水分を含んだ沖積粘性土層の形成にため池の影響があるとすれば，ため池の底に堆積した植物の残骸やため池からの水の浸透などを想定することができるが，地層は地質学的年代を経て形成されるのに対し，ため池は人工物であることからすると，上記のような原因により腐植土層や水分を含んだ沖積粘性土層が形成されたとは考えにくい。また，〈証拠略〉によれば，本件土地の周辺には本件土地以外にも地盤が軟弱であるため地盤補強工事を要するような場所が点在することが認められるから，ため池の有無にかかわらず，もともと本件土地周辺には軟弱地盤である土地が多いと考えられる。そうすると，本件土地とその隣地では，腐植土層は本件土地の下に専ら存在し，その北隣と南隣には存在しないこと，沖積粘性土層は本件土地の北隣には存在しないこと（〈証拠略〉）を考慮しても，ため池が本件土地の軟弱地盤の原因であるとはいえない。
したがって，被控訴人がもともとため池であることを知っていたからといって，本件土地の地盤が軟弱であることについて悪意であるとも，悪意と同視すべき過失があるともいえないから，控訴人の前記主張は，採用することができない。
イ 控訴人は，被控訴人が平成15年２月の一般競争入札の際に本件土地の現地調査をしていることなどを理由に，被控訴人には本件土地の地盤の軟弱性につき，悪意又は悪意と同視すべき過失がある旨主張する（前記第２の３のイ及びエ）。
しかし，前記アで認定したとおり，盛土層はやや締まっており，軟弱であるのはその下の腐植土層と粘性土層であるから，地盤の軟弱性はボーリング調査等を実施しなければ判明しないことである。そして，ボーリング調査等は相応の費用と手間を要するところ，一般競争入札においてそのような調査まで義務付ける法令や慣行その他の根拠はないため，被控訴人は，土壌調査や地下埋設物の調査を行わなかったのであり，本件売買契約締結時に本件土地の瑕疵に関する事実を認識していなかったものである。
以上の諸点に照らし，控訴人の前記主張は，採用することができない。
ウ 控訴人は，被控訴人が本件土地の埋立てを施工したから，本件土地における廃棄物の存在につき悪意であった，仮に第三者が本件土地の埋立てを施工したとすれば，被控訴人には本件土地を管理する責任があり，かつ，第三者による埋立てであれば廃棄物投棄の可能性が高いから，被控訴人には埋立てや地下埋設物の存在につき，悪意又は悪意と同視すべき過失があると主張する（前記第２の３のウ及びエ）。
しかし，ため池は昭和49年12月当時は本件土地の中央付近に小さく残存していたにすぎないこと（〈証拠略〉），本件土地の最上層の盛土は近年の宅地造成に際して施工されたものであり（弁論の全趣旨），その下の腐植土層は自然に形成されたと考えられ，埋立てに相当する地層が存在しないことからすると，本件土地のため池の埋立てが施工されたとは認められない。また，本件全証拠によっても，本件土地における第三者による廃棄物の投棄につき，被控訴人に管理責任の懈怠があった事実を認めることはできない。
したがって，控訴人の前記主張は，採用することができない。
本件土地の瑕疵の調査義務違反及び告知義務違反について
控訴人は，被控訴人が控訴人から本件土地に職員寮を建築することを告知されていたところ，被控訴人において本件土地の地盤の軟弱性や地下埋設物の存在を容易に知ることができ，かつ，被控訴人には国として福祉的ないし後見的役割があるから，被控訴人には本件土地の地盤の軟弱性や地下埋設物の存在を調査し，告知する義務があった旨主張する（前記第２の３）。しかし，控訴人の主張するとおり（前記第２の３ア），売買契約の売主の目的物に対する調査義務や告知義務の有無はその主張に係る諸事情に基づき個別具体的に判断すべきであるとしても，前記に説示のとおり，【判示事項】被控訴人が本件土地の地盤の軟弱性や地下埋設物の存在を容易に知ることができたとはいえないこと，瑕疵担保条項がある以上，隠れた瑕疵については主として同条項で解決することが予定されているということができるのみならず，医療法人社団であるＤや社会福祉法人であるＣの関連団体で有限会社である控訴人が，本件土地の引渡しから２年以内に土地の調査をすることは困難であるとは考えられないこと（〈証拠略〉），本件売買契約は控訴人の営利活動の一環であるから，控訴人が自らの責任で対処しなければならない領域は比較的大きく，国が福祉的ないし後見的役割を果たさなければならないとはいい難いこと，地盤が軟弱で地下埋設物が存在しても，およそ建物を建築できないわけではないこと，本件土地の現場写真（〈証拠略〉）によれば，本件土地は平坦で，その周囲は区画整理されて住宅が点在しており，本件売買契約締結時に，瑕疵の存在などをうかがわせる状況を認めにくいことなどからすると，被控訴人に本件土地の地盤の軟弱性や地下埋設物の存在を調査し，告知する義務があったとは認め難い。
したがって，控訴人の前記主張は，採用することができない。
本件土地の来歴や従前の利用方法に関する告知義務について
控訴人は，本件土地の買主である控訴人が本件土地を調査する端緒として，被控訴人において，本件土地がかつてため池であった来歴や従前の利用方法を告知する信義則上の義務があると主張する（前記第２の３）。しかし，前記アのとおり，本件土地の地盤の軟弱性の原因がため池であるとまでは認められないし，一般に過去にため池であった土地の取引において，その旨を告知する慣行の存在などを認めるに足りる証拠はない。その他，前記で説示した，瑕疵担保条項の存在，控訴人の属性，本件売買契約の目的，性質，本件土地における建物建築の可能性，本件売買契約締結時の本件土地の状況等を考慮すると，被控訴人に本件土地がかつてため池であったことを告知する信義則上の義務があったとは認められない。
したがって，控訴人の前記主張は，採用することができない。
３ 結論
よって，控訴人の被控訴人に対する請求を棄却した原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がないから棄却することとして，主文のとおり判決する。
（裁判官井上繁規笠井勝彦宮永忠明）
出典：「訟務重要判例集データベース」（法務省）（https://shoumudatabasep.moj.go.jp/hanreiSearch/HanreiSearch）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。訟務月報59巻6号1455頁。
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