主文
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
被告は，原告に対し，１億2600万円及びこれに対する平成21年７月２日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
本件は，被告との間で国有財産である土地の売買契約を締結した原告が，被告に対し，土地の地盤が軟弱であり，地中に埋設物が存在していたことが瑕疵に当たると主張して，民法570条の瑕疵担保責任に基づき，損害合計３億5152万8450円のうち売買代金相当額１億2600万円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成21年７月２日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求め，被告は，国が売主である場合における土地の利用履歴，地盤，地中の異物等の調査・告知義務に違反したと主張して，売買契約の付随義務の不履行又は不法行為に基づき，前同額及び不法行為の日の後である前同日以降の遅延損害金の支払を求める事案である。
１ 前提事実
原告は，被告との間で，平成15年９月10日，被告の所有するＡ郡Ｂ町〈略〉312番４雑種地4312ｍ2（以下「本件土地」という。）の売買契約（以下「本件売買契約」という。）を代金１億2600万円で締結した。
原告と被告は，本件売買契約締結の際，国有財産売買契約書（〈証拠略〉）の契約条項８条（以下「瑕疵担保条項」という。）により，本件土地に隠れた瑕疵が発見された場合には，本件土地の引渡しの日から２年間に限り民法570条に規定する瑕疵担保責任を負うとの合意をした。
本件土地は，平成19年８月９日，312番４（地積1600ｍ2），312番６（地積2712ｍ2）に分筆され，312番４の土地は，同年11月５日，原告から社会福祉法人Ｃ（以下「Ｃ」という。）に売却された。
312番６の土地は，平成20年６月９日，312番６（地積2136ｍ2），312番７（地積576ｍ2）に分筆され，312番７の土地は，平成20年７月10日，原告からＣに売却された。
２ 争点及びこれについての当事者の主張
瑕疵担保責任
（原告の主張）
ア 隠れた瑕疵
原告と被告は，職員寮等の建物の建築が予定されたものとして本件売買契約を締結したが，本件土地は，もと農業用ため池であったため，近隣土地に比べて地盤が軟弱であり，一般的な建築方法である直接基礎による方式では，職員寮等のような２，３階建ての木造又は軽量鉄骨造建物はもちろん，実際に建築することとなった平家建の保育所の建築も困難であり，軟弱層の除去又は杭基礎，地盤改良等の工事を行う必要があった。
また，本件土地の掘削調査を行った４か所中３か所（合計約69.8ｍ2）から合計約8.3ｍ3の大量のコンクリートがら等の異物が発見され，本件土地（4312ｍ2）の地中には大量の異物が存在していることが推測され，これを除去しなければ基礎工事の障害となる。
したがって，本件土地は，建物建設予定地として通常有すべき性状を備えていない瑕疵があり，その瑕疵は通常容易に発見できるものではないから，隠れた瑕疵に当たる。
イ 被告の主張イ（瑕疵担保条項）は争う。
被告は，本件売買契約の際，本件土地の瑕疵を知り，又は本件土地の状況を把握して異物が混入することのないよう管理すべき義務に違反した点において悪意と同視すべき重大な過失があるから，瑕疵担保条項の適用を主張することは信義則に反し，民法572条の類推適用により許されない。（被告の主張）
ア 原告の主張ア（隠れた瑕疵）は争う。
本件土地の地盤の軟弱性は，もとため池であったことに起因するものではなく，基本的に軟弱地盤である本件土地付近一帯の性状によるものであって，本件土地が宅地として通常有すべき品質・性能を欠くものではない。また，本件売買契約は一般競争入札を行ったが落札者がいなかった物件について随意契約として締結されたものであり，一般競争入札において表示した条件のほか地盤の支持力等の品質・性能について特別の保証をしたこともない。本件土地から出土した地下埋設物は8.3ｍ3にとどまり，それ以外の地下埋設物の存在は認められず，地下埋設物の存在は保育所の建築工事の障害とはなっていない。
したがって，本件土地に瑕疵は認められない。
イ 瑕疵担保条項
本件売買契約の瑕疵担保条項により，本件土地の引渡日である平成15年９月18日から２年の経過をもって瑕疵担保責任は消滅した。
調査・告知義務違反
（原告の主張）
被告は，本件土地を，ため池であったころから所有管理し，昭和50年ころには埋め立てられたことを知っていたから，もとため池であったことに起因する地盤の軟弱性や地中の異物の存在を知り，又はこれを予見することができたものである。また，売主が国である不動産取引における売主の公共性に対する買主の信頼は民間の不動産業者に対するよりも高い上，平成15年２月に土壌汚染対策法が施行される前にも国が中心となって土壌汚染対策を進めていた状況にあったから，本件売買契約当時，被告には，本件土地の利用履歴，地盤，地下埋設物の有無等について調査し，買主である原告に告知すべき信義則上の義務があったにもかかわらず，これを怠り，本件土地がもとため池であったことすら告知しなかった。
したがって，被告の上記調査・告知義務違反は，本件売買契約の付随義務の不履行又は不法行為に当たる。
（被告の主張）
原告の主張は争う。
被告は，本件土地の地盤の軟弱性や地下埋設物の存在を認識していなかったところ，本件土地の軟弱性は，もとため池であったことに起因するものではないから地盤について調査義務を負うものではない。また，国による普通財産の売払いの法的性質は私法上の売買契約にほかならないから，売主である被告が私人間の取引において通常求められるものを超える義務を負担するものではなく，地下埋設物及び土壌汚染の調査義務を負うものではない。また，被告がため池を埋め立てたものでもなく，ため池であることから直ちに廃棄物等の受入れを行っていたとみるべき具体的事情もないから，本件土地が，もとため池であったことについて告知義務を負うものではない。損害及びその額
（原告の主張）
瑕疵担保責任又は債務不履行責任若しくは不法行為責任と相当因果関係のある損害の額（軟弱地盤による建物建築費用増加分を除く。）は，地質調査費用91万2450円，地盤改良・園庭土入替工事費用1776万6000円，本件土地全体の地下埋設物除去工事費用３億3285万円，以上合計３億5152万8450円であり，上記損害額のうち本件売買契約の代金額相当額１億2600万円の損害賠償を求める。
原告がＣに対し本件土地の一部を売却したが，Ｃとの間では本件土地の地盤の問題等について損害賠償義務を原告が負うとの合意をしており，本件土地全体の損害についての損害賠償請求権を失うものではない。
（被告の主張）
原告の主張は否認ないし争う。
地質調査は建築物の基礎の構造を決めるために実施しなければならない調査であり，地盤改良・園庭土入替工事は必要性のない工事であったから，これらの費用は瑕疵と因果関係のある損害ということはできない。
瑕疵担保責任の損害賠償の範囲については信頼利益に限られるから，地下埋設物除去工事費用はこれに当たらない。
第３ 当裁判所の判断
１ 前提事実と〈証拠略〉及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
本件土地は，旧建設省所管の行政財産（種類・公共用財産，用途・池沼）であり，農業用ため池として利用されていたが，昭和49年12月，付近の宅地化が進んでおり，農業用ため池としての利用者もなくなり，池沼としての原形もとどめていなかったことから，普通財産として大蔵省に引き継がれ，同月16日付けで，地目を雑種地，大蔵省を所有者として所有権保存登記がされた。
（〈証拠略〉）
ア財務省関東財務局は，平成15年１月，本件土地について国有財産の一般競争入札を公示し，入札を行ったが，同年２月26日の開札日に落札者はなかった。
本件土地の物件調書には，現況地目・宅地（登記地目・雑種地），面積4312.02ｍ2（登記簿数量等4312ｍ2），用途地域・第１種住居地域，建ぺい率60％，容積率200％と記載された。
被告は，本件土地の物件調書を作成するに当たり，現地調査等の調査は行ったが，地下埋設物調査を実施せず，物件調書にも地下埋設物の存否に関する事実は記載されなかった。なお，被告は，平成15年２月に土壌汚染対策法が施行された後，平成16年度途中から，財務省所管一般会計所属普通財産土地について土地の履歴調査を行い，土壌汚染の蓋然性が認められるものについては土壌汚染概況調査を行っており，また，平成21年度以降は，明らかに地下埋設物の可能性がない財産（山林）等を除く物件について地下埋設物調査を実施し，入札に付する方針に変更した。
イ 医療法人社団Ｄ（以下「Ｄ」という。）は，職員寮の建築を計画していたところ，平成15年８月ころ，本件土地が売地であることを知った。Ｄの関連会社で不動産の賃貸，管理等を行う会社であった原告は，同月19日，使用目的を住宅敷地（職員寮）として普通財産売払を申請し，その際，連絡メモ（〈証拠略〉）に物件の利用計画として「職員寮ケアハウス」と記載して提出した。
ウ 被告は，原告との間で，平成15年９月10日，随意契約として，代金１億2600万円で本件売買契約を締結した。
本件売買契約締結の際に作成された国有財産売買契約書中の瑕疵担保条項は，普通財産の売払契約について民間不動産取引の例に準じ，標準契約書式の契約条項に盛り込まれていたものであった。
エ 原告は，平成15年９月18日，本件土地の引渡しを受け，同日売買を原因とする所有権移転登記をした。
（〈証拠略〉）
アＤは，その後，事業計画を変更し，保育所建設に伴う補助金を受けることが決まり，本件土地に保育所を新築する計画を進めることとし，平成19年７月，有限会社Ｅによる機械ボーリング等を実施した結果，盛土層の下位には非常に軟弱で圧縮性の高い腐植土層が分布し，それ以外の地点でも軟性土層が分布し，不同沈下を防ぐ基礎工事が必要であること，腐植土層の一部に多量の産業廃棄物の混入が認められ，土壌が汚染されている可能性が懸念されること，他方，土壌分析の結果，フッ素及びその化合物並びにホウ素及びその化合物のいずれも基準値以下であったことが報告された。
Ｄは，有限会社Ｅに対し，同年８月，調査費用107万4150円を支払った。
イ Ｄは，平成19年８月７日，関東財務局宇都宮財務事務所を訪問し，本件土地が軟弱地盤であり地盤改良しないと保育所の建設はできないこと，サンプリング調査で土壌汚染が確認された場合は土壌の全面入替えが必要であることが判明したこと，被告が埋め立てて本件土地を売り払ったのであれば被告に責任があること，当初は職員寮を予定して購入したが，事業計画の見直しに迫られ，Ｄが町から保育所建設に伴う補助金の決定通知を受けたことにより保育所建設に踏み切ったこと，保育所の建設は平成20年４月開園を目指していることなどを告げ，被告の対応を求めた。
被告は，平成19年８月23日，瑕疵担保条項に該当するとして賠償請求には応じられないと回答した。
ウ 本件土地は，平成19年８月９日，312番４（地積1600ｍ2），312番６（地積2712ｍ2）に分筆され，312番４の土地は，同年11月５日，Ｃに代金7516万8000円で売却された。代金額の決定方法は，路線価５万4000円×0.87＝４万6980円／ｍ2×1600ｍ2＝7516万8000円である。
原告とＣは，同日付けで，上記売却について，「本件土地の地盤に問題があり，地中からコンクリートがらやガラスビン，缶，ビニールなどが大量に発見されたこと」（〈証拠略〉）について原告がＣに対する損害賠償義務があるが，原告の被告に対する損害賠償の結果を受けて別途協議するとの合意をした。
エ 株式会社Ｆは，平成19年10月，地盤改良・園庭土入替工事の見積金額を1776万6000円とし，同年11月，本件土地の一部（16ｍ2）にコンクリートがら約0.8ｍ3，一部（28ｍ2）から建設混合廃棄物約6.0ｍ3，一部（25.8ｍ2）からコンクリートがら約1.5ｍ3の混入を報告した。
Ｃは，株式会社Ｆに対し，平成19年11月12日，地盤改良・園庭土入替工事代金1639万4476円を支払った。（〈証拠略〉）
ア平成20年５月，有限会社Ｅによる機械ボーリング等を実施した結果，盛土層の転圧状態は非常に緩く，その下位には非常に軟弱な腐植土層が分布していること，盛土の粘性土中に多量の産業廃棄物の混入が認められ，土壌が汚染されている可能性が懸念されること，土壌分析結果は基準値以下であったことが報告された。
Ｄは，有限会社Ｅに対し，同年６月，調査費用63万円を支払った。
イ 312番６の土地は，平成20年６月９日，312番６（地積2136ｍ2），312番７（地積576ｍ2）に分筆され，312番７の土地は，平成20年７月９日，Ｃに代金2706万0480円で売却された。代金額の決定方法は，前同様に路線価方式により４万6980円／ｍ2×576ｍ2＝2706万0480円である。原告とＣは，同日付けで，上記売却について，「本件土地の地盤に問題があり，地中からコンクリートがらやガラスビン，缶，ビニールなどが大量に発見されたこと」（〈証拠略〉）について原告がＣに対する損害賠償義務があるが，原告の被告に対する損害賠償の結果を受けて別途協議するとの合意をした。（〈証拠略〉）
Ｃは，平成19年11月ころから，本件土地について地盤改良工事等を行い，保育所（木造合金メッキ鋼板葺き平家建）の建築を開始し，平成20年３月13日新築し（床面積802.52ｍ2），平成21年３月30日増築し（床面積849.82ｍ2），平成22年３月８日増築し（床面積1244.34ｍ2），同日，屋内プール設備のある体育館（木造合金メッキ鋼板・ビニール葺き平家建）を新築した。Ｇ株式会社の地質調査の結果（〈証拠略〉），上記建物の土地のGL－１ｍ付近の支持力は17kN／ｍ2であり，直接基礎による建築は困難であり，上部の盛土や建築物の上載荷重により圧密沈下や不同沈下等の発生が懸念され，軟弱層の除去又は杭基礎，地盤改良等の対策をする必要があるが，他方，近隣敷地の支持力は30kN／ｍ2であり，直接基礎による木造２階建構造程度の建築は可能であり，圧密沈下や不同沈下等が発生する可能性が低いと報告されている。（〈証拠略〉）
２ 争点（瑕疵担保責任）について
瑕疵担保責任
前記認定事実によれば，原告と被告は，職員寮程度の規模の建物建築を目的として，本件土地を宅地として本件売買契約を締結したものであるが，本件土地は直接基礎の方式により建物を建築するには地盤の支持力が不足し，上部の盛土や建築物の上載荷重により圧密沈下や不同沈下等の発生が懸念される程度の軟弱地盤であったというのであるから，そのような地盤であるということは，本件売買契約締結に至る経緯及び契約の趣旨に照らし，契約当事者間において契約締結当時に予定されていなかったというべきである。また，前記認定の本件売買契約締結後に発見された地中埋設物の調査及び調査の結果明らかになった埋設物の存在場所，埋設物の形状，その後の地盤改良・園庭土入替工事の実施状況に照らすと，そのような埋設物の存在もまた契約当事者間において契約締結当時に予定されていなかったというべきである。以上によれば，地盤の軟弱性及び本件売買契約締結後に発見された地下埋設物の存在は瑕疵に当たり，また，原告が瑕疵に当たる事実を把握した経緯に照らすと，その瑕疵は通常容易に発見できるものではなかったといえるから，隠れた瑕疵に当たるというべきである。
この点，被告は，本件土地が宅地として通常有すべき品質・性能を欠くものではなく，特別の品質・性能も保証していない，地下埋設物の存在が本件土地上の保育所の建築等工事に当たり障害とはならないなどと主張して，本件土地に瑕疵があったことを争うものである。しかしながら，本件売買契約の目的物である本件土地に瑕疵があるといえるかどうかは，本件売買契約の目的物である本件土地の宅地としての一般的抽象的性質によって判断すべきものではなく，本件売買契約締結に至る経緯，契約の趣旨，内容等に照らし，売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかどうかについて個別具体的な合意の内容を解釈し，本件土地が通常有すべき品質・性能を欠くものと解するのが相当であるかどうかによって判断すべきものであるから，被告の主張を採用することはできない。瑕疵担保条項
上記認定事実によれば，原告が本件土地の瑕疵を発見したのは，原告に対する本件土地の引渡しの日から２年が経過した後であるから，瑕疵担保条項が適用され，被告は瑕疵担保責任を免れることとなる。
この点，原告は，被告が本件土地の瑕疵について悪意であり，又は悪意と同視すべき過失があるから，信義則上又は民法572条の類推適用により瑕疵担保条項の適用を制限すべきであると主張する。しかしながら，被告が本件土地の上記認定の瑕疵について悪意であったことを認めるに足りる証拠はなく，信義則上瑕疵担保条項の適用を制限すべき程度に悪意と同視すべき重大な過失があったものと評価するに足りる事情は見当たらない。
したがって，原告は，被告に対し瑕疵担保責任を追及することはできない。
３ 争点（調査・告知義務違反）について
上記認定事実によれば，被告は，本件売買契約締結当時，本件土地の瑕疵に関する事実を認識していなかったことが認められる。そして，その場合にも被告が本件売買契約の売主として瑕疵に関する事実を告知するためには，その前提として売主が瑕疵に関する事実を認識するための調査が必要になるところ，上記の調査の上で買主に告知する信義則上の義務があったというためには，売主が取引を行うに当たり，土壌調査や地中の異物の調査等を行うことを義務づける法令に基づく規制が存在し，法令に基づく規制がない場合であっても，取引観念上その調査を行うことが予定されていたことが必要であるというべきである。
そこで検討するに，本件土地について入札をした当時，土地の履歴，地盤の軟弱性，地下埋設物の存在の調査を被告に義務づける法令上の規制があったものとは認められない。すなわち，私人間の不動産取引においては，宅地建物取引業法の規制を受ける宅地建物取引業者は買主が当該物件を購入するかどうかを判断するに当たり重要な事項を告知説明すべき義務を負うことから（同法35条参照），地盤の軟弱性についても宅地建物取引業者等に調査・告知義務を負うものと解すべき法令上の根拠があるが，【判示事項相当部分】本件売買契約のような国を売主とする普通財産の売払いについては宅地建物取引業法の適用がないから，地盤の軟弱性について調査・告知義務を国が負うと解すべき法令上の根拠を欠くことになる。また，本件売買契約当時の国有財産の入札及び随意契約による売却手続の運用を前提とする以上，上記の調査が取引観念上予定されていたということもできない。
この点，原告は，売主が国であることから，その公共性に対する買主の信頼を保護すべきであり，また，国を中心として進められていた土壌汚染対策の当時の状況からしても，土地の履歴情報等の告知は売主としての義務であったと主張する。しかしながら，売主が国である場合の買主の信頼保護について，本件売買契約締結当時の国有財産の売払の仕組みをみると，入札の場合には，物件の現地説明は一部の物件を除き行われず，案内書には入札参加者は現場確認や諸規制の状況等の調査を行うよう注意事項がもうけられ（〈証拠略〉），宅地建物取引業者の売買や媒介等による私人間の不動産取引よりもむしろ買主に注意を求めており，随意契約の場合には，入札以上に土地の性状等の情報を提供することは予定されていなかったものであるから，普通財産の売払いにおいて，売主が国であるから買主が物件の性状を信頼したということだけでは買主のその信頼を保護すべきことにはならないというべきである。また，本件土地がもと農業用ため池であったことについては，被告は特段の調査をすることなく原告に告知することができたといえるから，そのような物件に関する情報についてはできる限り買主に告知することが望ましかったということはできるが，他方，土壌汚染対策法において農業用ため池跡地が土壌汚染の可能性のある土地に直ちに該当するものとは認めがたい上，前記認定の本件売買契約締結当時の法整備状況，国有財産の入札及び随意契約による売却手続の運用，昭和49年当時の本件土地の利用状況，所有権保存登記の経緯等を踏まえると，本件土地が入札に付された当時及び本件売買契約締結当時において，現況地目，登記地目等物件調書の記載事項のほかに，過去に農業用ため池であったという事実を告知することが信義則上の告知義務の内容に含まれていたということはできず，その事実を告知しなかったことが上記告知義務違反になるということはできない。
したがって，被告について本件土地の上記瑕疵に関する調査を実施した上で買主に告知する信義則上の義務があったということはできず，原告の主張を採用することはできない。
なお，被告は，本訴において，本件土地に係る物件調書を作成するために平成14年度に実施した物件調査に関する資料を関東財務局宇都宮財務事務所において保存していたが，文書保存期間（平成15年４月１日から平成20年３月31日まで５年間）の経過により平成21年６月４日に廃棄したと主張するところ，そうであるとすれば，被告は，原告が被告を相手方として平成21年３月25日に本件に関し調停を申し立てた後，調停が係属している間に上記文書を廃棄したことになることから（〈証拠略〉），原告は，被告の上記主張自体が不自然不合理であり，これをもって本件土地について行われた物件調査の結果には被告に不利な事実が記載されていたことを推認することができると主張する。しかしながら，前記認定説示のとおり，本件売買契約締結当時の法令上の規制や，一般競争入札や随意契約による国有財産の売却についての当時の運用を前提とする限り，本件土地の上記瑕疵に関する事項を調査する信義則上の義務があったということはできないから，本件土地の物件調査の結果が当裁判所の判断を左右することにはならない。
したがって，原告の主張を採用することはできない。
４ よって，原告の請求は，その余の点について判断するまでもなく，理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
（裁判官有冨正剛）
出典：「訟務重要判例集データベース」（法務省）（https://shoumudatabasep.moj.go.jp/hanreiSearch/HanreiSearch）を加工して作成（加工：TaiLexi AI）。訟務月報59巻6号1455頁。
本文は公表資料（PDF 等）から機械的に抽出・整形したもので、改行や記号に誤りを含むことがあります。正確な文言は原本でご確認ください。