住まいの困りごと
家賃の値上げは拒否できる？通知が来たときの対応と裁判例
結論
- 通知が来ても、言われた金額をそのまま受け入れる義務はありません。話し合いで決まらなければ、金額は裁判で決まります。
- 話がまとまらない間は、自分が相当と考える額を払えば足ります。（借地借家法32条2項）
- ただし、「絶対に上げさせない」とは言えません。裁判で値上げが正当とされると、さかのぼって差額を払い、年1割の利息もつきます。
動画の内容を文字で読む
「来月から家賃を上げます」。そんな通知が来たら、どうしますか？通知が来ても、言われた金額を、そのまま受け入れる義務はありません。金額は、話し合いか、裁判で決まります。話し合いがまとまらない間は、自分が相当と考える額を払えば足ります。借地借家法32条のルールです。ただし、支払いを止めるのはダメ。固定資産税などより低いと知りながら払うのも、認められないことがあります。裁判で値上げが認められると、さかのぼって差額を払います。しかも、年1割の利息がつきます。大家さんが受け取ってくれないときは、供託という方法があります。解決しなければ、まずは調停へ。まずは契約書を確認して、値上げの理由を、書面で聞いてみましょう。
大家さんが値上げを請求できるとき
家賃が次の理由で不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、大家さんは増額を請求できます（借地借家法32条1項）。
- 土地や建物の税金などの負担が増えた
- 土地や建物の価格の上昇など、経済事情が変わった
- 近くの似た建物の家賃と比べて不相当になった
前回の改定から時間がたっていなくても、それだけで請求が無効になるわけではありません（最二小判 平成3年11月29日）。
値上げを請求できないとき
- 「一定期間は増額しない」という特約があるとき。その定めに従います（32条1項ただし書）。
- 定期借家で、家賃の改定について特約があるとき。32条は適用されず、特約が基準になります（38条9項）。
通知が来たら、この順番で
- 通知を保管し、金額・開始日・理由を確認する。
- 契約書を確認する。増額しない特約、定期借家かどうか、家賃改定の条項を見ます。
- 値上げの理由を書面で聞く。近くの似た物件の家賃も調べておきます。
- 納得できなければ、合意しないと書面で伝える。合意書や更新書類に署名すると、その金額で合意したことになりかねません。
- 自分が相当と考える額を、期日どおりに払う。なぜその額にしたかのメモと、振込記録を残します。
- 受け取ってもらえなければ、供託を検討する。受領を拒まれたときは、法務局に供託できます（民法494条）。
- 解決しなければ調停へ。家賃の増減の争いは、訴訟の前にまず調停を申し立てるのが原則です（民事調停法24条の2）。
気をつけたい3つのこと
支払いを止めない
法律が認めているのは「相当と考える額を払うこと」で、払わないことではありません。不払いが続けば、契約を解除されるおそれがあります。第一審で値上げが正当とされた後は、特に注意が必要です（最一小判 昭和41年11月24日）。
「前と同じ額なら安全」とは限らない
前の家賃をそのまま払っていても、本人が相当と思っていなければ足りないとした最高裁判例があります。公租公課を下回ると知りながら払う額も、特段の事情がない限り同じです（最二小判 平成8年7月12日）。一方で、後の判決額よりかなり低い額でも足りるとされた例もあります（最一小判 平成5年2月18日）。どちらも旧借地法の事案ですが、同じ趣旨の規定です。
差額と利息が後から来る
増額の効果は、請求が届いた日の分から生じます（最一小判 昭和45年6月4日）。裁判で値上げが確定すると、不足分に年1割の利息をつけて払います（32条2項ただし書）。争いが長引くほど、この負担も増えます。
自分の場合はどうなるか AI に質問
よくある質問
いくらなら「相当」ですか？
決まった計算式はありません。裁判では、鑑定をもとに利回り法・スライド法・差額配分法などを併用し、これまでの経緯も含めて判断されています（名古屋高判 平成15年9月24日）。
値上げを断ると、更新のときに追い出されますか？
普通の賃貸借では、大家さんが更新を拒むには正当の事由が必要です（借地借家法28条）。値上げに応じないことだけで、当然に退去になるわけではありません。定期借家は更新がなく、期間満了で終わるため、再契約の条件として値上げを示されることがあります。
実際の裁判例
- 最二小判 平成8年7月12日賃借人が自分でも相当と思っていないなら、従前の額を払っても足りない。公租公課（土地の税金など）を下回ると知りながら払う額も、特段の事情がない限り足りないとした（借地の事案）。
- 最一小判 平成5年2月18日後に裁判で確認された額の約5.3分の1〜3.6分の1の供託でも、従前の額を下回らず、本人が相当と考えた額で、公租公課を下回ると知っていたなどの事情がなければ足りるとした（借地の事案）。
- 最一小判 昭和45年6月4日賃料増額の効果は、請求の意思表示が賃借人に届いた日の分から生じる。
- 最二小判 平成3年11月29日増額請求には、今の賃料が決まってから一定の期間がたっている必要はない。
- 最一小判 昭和41年11月24日家賃を一気に26倍とする値上げでも、第一審判決で正当と判断された後の催告に応じなければ、契約解除は有効とした。
- 名古屋高判 平成15年9月24日約10年据え置きの事務所の家賃（月5万5000円）について月6万円と認め、借主の月4万円への減額請求は退けた。
- 名古屋簡判 平成19年3月30日月1万4000円の地代について、貸主が請求を月1万9510円まで減らしたうえで争われ、当時の相当額を月1万8000円と認めた。借主は従前の額を払い、後に供託していた（借地の事案）。
相談先
法テラス、お住まいの自治体の法律相談、弁護士や司法書士に相談できます。通知書と契約書を持って行くと話が早く進みます。
このページは一般的な情報で、個別の事案についての法律意見ではありません。結論は契約内容や事情によって変わります。